装修价差最高达5000 元/平方米 成品房时代中小房企需“补课”

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

近年来，住宅产业化作为中国房地产市场的重要发展趋势之一，在建筑规划、工艺创新和标准制定等方面都屡显新动态，尤其是在成品房这一住宅产业化主要载体的推动上。自1999年国务院首次提出发展精装房，至今已有多个城市出台及落地诸多相关鼓励政策。建业集团董事长胡葆森在2016年的内刊研究中就曾给出一个数据——一线城市成品房比例已经占到市场的80%以上。同时，包括万科、中海、融信、旭辉、碧桂园、龙湖等在内，越来越多的品牌房企都已将精装房作为标配投入了市场。

更值得注意的是，发展至今成品房市场已经显现出加速释放的势头，今年上海、成都、海南等省市已提出一定时期内“100%全装修”的准确数据指标便是印证，这也意味着市场的主体——房地产企业，面对成品房带来的成本课题、工艺课题和质量课题等都要加速探索解法。 

技术较量：从源头做起才能保证品质

成品房推出的初衷即是通过开发商统一设计、统一生产、统一配送和统一装修等一整套动作实现节能减排、推进绿色安全施工、提高住宅工程质量和改善人居环境的目的。无疑，开发商这套动作的水平将直接决定能否大幅提升住宅质量，给人居环境、节能减排带来实质性好处。

实际上，据《每日经济新闻》记者了解，在精装房的推广过程中，市场上也不乏因精装房施工和装修材料质量引发的诸多投诉。成品房在一线城市大范围铺开的2012年，据媒体报道，上海仅徐汇区三年的装修纠纷就达107件，判决率和上诉率呈现双高趋势。

对开发成品房颇有经验的某开发商负责人就向《每日经济新闻》记者表示，对开发商而言，成品房是个系统工程。从装修用材选择，到施工组织、装修工艺保证，甚至交房时间控制，都需要执行严格的标准，更需要长期的经验积累。

“开发商的统一化能节约50%材料费，质量也可得到保证，也大大降低了消费者的时间成本。”上述负责人表示，要知道一套90平方米的毛坯房，装修会产生2吨多建筑垃圾。节能环保、集约型一步装修到位的住宅是未来住宅开发的必然趋势。

上述人士指出，成品房交付对房企而言并不仅仅是多了一道装修的工序，对制度体系的建设、职能部门及组织架构的完善也至关重要。成品房交付相比毛坯交付，施工细节更为复杂，对相关材料的品质、环保等要求更高。成品住宅涉及了整个产业链，装修不是材料的堆砌，也不是专注一两个环节，必定是从源头抓起，才能保证品质。 

成本比赛：精装房装修价差大

虽然成品房被视为房地产市场发展的一大趋势，但它既是机遇也是挑战，尤其是对中小企业而言。

据《每日经济新闻》记者从行业中了解到的数据，目前精装房市场基本处于两极分化状况，中低端产品和真正的高端产品价差悬殊，可能超过5000元/平方米，一些产品的装修成本价甚至可以被压缩至500元/平方米。

成品房是房企普遍面临的一个全新的课题，而对于市场上数量众多的中小规模房企而言，他们要解答的第一题可能就是成本。如房企要提前形成成品住房的设计标准、装修标准、验收标准、质量评定标准、销售服务标准等全过程体系和管理体系，这些势必会加大企业的成本。

一些品牌开发商普遍对成本控制有自己的完整体系，这是中小企业能够借鉴的。据融信透露，其内部就有一套成本控制的标准和监管机制。例如在打造精装项目时首先会与市场一线材料及设备厂商展开深度战略合作，形成集中采购产品的价格优势；其次，结合样板施工及开放展示过程中的施工意见及客户感受，在成品房施工阶段采用成熟先进的工艺方法，避免施工中出现考虑不周的地方，减少后期返工成本的增加。

有时候，成本优势也可以从效益中获取。成品房的特征不仅是精装，还要空间、设计等多方面的改良，从这些方面增强效率提高产品的适用性和市场议价能力，也是保证利润的重点。融信相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时就指出，在设计上的空间增值和使用集约上下功夫，也是增强竞争力的方式，因为实用才是房子最大的吸引点。

市场格局：中小房企压力大

当前，国家倡导资源节约、绿色环保，低碳发展，打造生态宜居的环境，成品房已经成为房地产市场的“绿色新秀”，可以带动房地产周边20余个行业的共同发展。

经过十余年的成品房开发积淀，目前不少品牌房企已经形成了较为完整且不断升级的工程体系、整装系统等。例如2010年已达到100%全装修交付的万科，在体系上，“全装修体系”、“土建装修一体化”、“绿色供应链”等三大体系就已经较成熟，能试行穿插提效、园建先行、快建体系等，将精装房交房期缩减至14个月，而据了解，目前一栋32层的清水房，行业内普遍的交房期是2~3年。

上述融信负责人也告诉记者，融信招采体系中的首要条件是绿色环保，并且注意在设计初期，进行针对性对标工作与广泛市场调研，确保产品类型是符合客户需要的；在设计过程中也会和各方面进行充分沟通，有的放矢；在项目管理过程中，依据内部管理规范，确保每一道工作流程都是精准、合规的。

而据其透露，无论是建设的体系和速度，还是实现绿色环保人性化的很多细节，都已经是品牌开发商发展成品房的普遍要求。

的确，从全屋新风系统到鞋柜滤网，从厨房直饮水系统到卫生间防臭地漏，从玄关收纳系统到衣柜穿衣小助手……当越来越多房企能够做到每个细节的适应性、便捷度和高效率，当这些人性化服务内容便成了行业标准，没有能力做到这些科技创新设计和人性服务内容的企业，即意味着被淘汰。

“从做毛坯房转型至成品房打造，本身就是一场对企业制度体系建设、集团统筹建设水平、部门业务能力等提出的全面考验。”上述专业人士表示，而且中小企业的“补课”和“追课”压力可能更大，因为未来成品房要走差异化的定位，同质化严重、没有个性的楼盘是会被市场冷落的。