华侨城西安“窘境”？

行业调整周期下，华侨城似乎成了央企中的“失意者”。 为了扭转持续亏损的现状和缓解业绩承压，华侨城目前正在集中出售位于上海、西安、南京、成都等多地的重点项目，其中位于西安核心位置的曲江太平坊项目被出售，作价11.45亿元。 《每日经济新闻》记者梳理华侨城西安投资项目发现，华侨城在西安的日子难言舒坦，自2018年开始至今，华侨城频繁出售部分西安项目股权，且有部分项目陷入搁浅停工状态，其号称逾2000亿元的战略投资，目前实际落地尚有一定差距。 出售曲江太平坊 华侨城最初进入西安市场的首个项目就是落在曲江，没想到多年后，其转而出售曲江项目。 11月17日，北京产权交易网上发布了《陕西省西安市慈恩路在建工程项目》资产转让信息。 上述资产的转让方为西安华侨城实业有限公司（以下简称“西安华侨城实业”），为上市公司华侨城A（000069）的并表子公司，转让底价11.45亿元，标的物具体位置位于西安曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东，土地面积41282.17平米（折合61.923亩）。 曲江太平堡大门实拍每经记者张文瑜摄 同时，上述转让信息披露，截至目前，转让方对标的资产投资额未达总投资额的25%，因此根据有关规定进行流转。本项目转让底价包含增值税。 每经记者查询华侨城A年报注意到，上述华侨城转让的曲江项目在年报中的地块名为曲江太平堡，土地规划用途为商办用地，华侨城持有100%权益。 公开信息显示，曲江太平堡地块由西安华侨城实业在2021年12月8日摘得，土地价款为85415万元，实际亩单价1379万元/亩，楼面价12942元/㎡。 按照当时土地出让公告，曲江太平堡地块地上建筑面积不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商业56000平方米；地下建筑面积不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商业8000平方米，地下停车26200平方米，地下空间开发利用不少于3层。土地使用年期为40年。 值得注意的是，以上地块设置了特别约定，受让方要承诺在该宗地按照不低于四星级标准建设运营高品质特色酒店，酒店建筑面积不少于15000平方米，自动工之日起，3年内完成建设，5年内完成星级酒店评定工作，且自酒店建成之日起3年内不得变更用途或自降等级。 今年初，西安华侨城实业则发布了曲江太平堡地块的设计招标公告，建设项目名为曲江太平坊项目，建设内容为商业及高品质酒店，总投资26.83亿元，按照地块的特别约定设置了建设内容，共包含21栋单体建筑，计划开工时间为2023年8月，计划竣工时间2025年8月。 记者实地探访曲江太平堡地块发现，该地块位置极为优越，位于曲江的黄金核心位置，紧邻大雁塔景区、大唐不夜城、大唐芙蓉园等一众顶流文旅项目，是曲江一期少有的待开发地块。 不过，该地块尚为净地，从2021年底拿地，到2023年初发布设计招标，到11月挂出出售公告，无任何开发动工痕迹。 曲江太平堡地块现场情况 “太平堡拆迁完围挡到现在三年多了，一直没动工，近半年处于考古期，考古还没做完，华侨城要卖估计是资金问题”一位看守项目地块的人员表示。 针对曲江太平堡出让问题，每经记者致电华侨城A董秘办进一步了解情况，但由于公司旗下项目较多，该董秘办工作人员就近期出售各地资产回应称，出售一些项目一方面还是回笼资金，有的项目现在不太好做；一方面华侨城还是要聚焦主业，后续以文化+旅游业务为主。 西安国际中心停工 回看华侨城西安开发历程，自2009年进入西安市场，其在西安已经布局14年，年报信息显示，西安亦为其旅游+地产业务深耕的重镇，其在2017年一度宣布逾2000亿战略投资西安。 不过，记者梳理华侨城在西安的开发项目发现，其开发项目始终较为审慎和缓慢，自2018年华侨城起频繁出售部分西安项目股权，部分项目陷入搁浅停工状态，部分实际落地则与预期投资存在差距。 西安国际中心停工现场 据华侨城官网及上市公司年报信息，2009年公司宣布在西安开发旅游综合项目，最终落地为西安华侨城的纯地产项目，即位于曲江一期核心位置，主打高端别墅的地产项目108坊，紧接着华侨城开发了天鹅堡。 当时华侨城地产开发的战略“短平快”，以上两个项目则是“短平快”的实践代表，当年拿地，当年销售，两个项目确实也卖得不错，给华侨城贡献了可观的销售业绩。 2013年，华侨城开了当代艺术中心西安馆。2016年10月，公司旗下华侨城（亚洲）控股有限公司拟以15.9亿元收购西安长安国际中心物业A和物业B资产。 2017年华侨城拿下雁塔区长安南路项目即西安国际中心，占有权益70%。同年6月华侨城集团与西安签订全面战略合作协议，号称在西安市投资2380亿元，实施1+7系列重大项目建设。 “2380亿只是框架协议，后续有优质的项目我们会考虑。”上述工作人员向记者表示。 2018年2月，先期总投资670亿元的西咸新区沣东华侨城大型文化旅游综合项目正式启动，包含镐京国家大遗址保护项目、欢乐谷都市旅游度假区项目、国际低碳城项目、沣河诗经里文旅小镇项目、斗门历史文化名镇项目、春风十里田园综合体项目、丝路国际会议中心项目。 同年3月，总投资40亿元的西安国际中心开工，预计2022年12月竣工。公开资料，西安国际中心为2018年西安市重大投资代表项目，建设内容为城市商业综合体，包括一栋318米超高层建筑，将打造西安城市的全新地标。 然而，记者注意到，2018年11月，华侨城亚洲（HK,03366）对外发布公告，以8.3亿价格挂牌出让全资子公司西安华侨城置地有限公司旗下的部分资产，此资产即为2年前收购的长安国际。 2019年8月，华侨城拟转让西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权，转让底价31.29亿元，西安思睿置地背后股东西安沣东华侨城发展有限公司，曾以底价46.71亿元竞得沣东新城5宗商住地。 位于小寨核心商圈于2018年3月开工的西安国际中心，目前则陷入停工状态，记者实地探访发现，2.06万方的地块上仅建了一栋地下3层，地上8层的烂尾建筑。“已经停工一年了”项目现场人员告诉记者。 就西安国际中心项目停工问题，上述工作人员表示，这个项目可能下来需要再去了解一下，具体的现在还不清楚。 西安国际中心项目现场每经记者张静摄 住宅项目方面，记者注意到，除了108坊和天鹅堡，华侨城此后在西安的住宅地产多为合作项目，甚少独立操盘，如与招商蛇口合作的招商雍景湾（西咸文教园）及高新项目招商臻观府。 沣东华侨城项目中，目前则开发了公寓、商业项目华侨城创想中心，与融创合作的住宅项目融创海逸长洲，2021年开业的欢乐谷玛雅海滩水公园，2022年城市新地标西安OCT1314摩天轮等。据年报信息，预计总投资为394.66亿元。 据华侨城A2023年半年报，沣东华侨城项目总占地面积107.46万方，总计容建筑面积124.02万方，剩余可开发计容建筑面积8.05万方。沣东华侨城项目（欢乐谷陆公园），总计容建筑面积12.70万方，尚未开发。 华侨城业绩承压 西安部分项目陆续挂牌“抛售”或停工搁浅，实际上已经揭露了华侨城的资金困扰。 据华侨城旗下A股上市公司华侨城A发布的年报来看，自2021年起公司业绩就开始出现下滑。2021年华侨城营业收入达到1025.84亿元，同比增长25.25%，达到了历史之最。但其净利润仅有37.99亿元，同比下降70.05%，增收不增利。 2022年华侨城A营收为767.67亿元，同比下降25.17%；净利润为-109亿元，同比下降387.05%；经营活动产生的现金流量净额为-116.44亿元，同比下降606.64%。 其中，房地产、旅游综合收入分别减少16%、37%，两项业务综合毛利分别下降14%、52%，这也是华侨城上市以来首次出现亏损。 此外，资产减值损失问题亦是华侨城A亏损的内在原因。 根据华侨城A在年报中的口径，其计提了存货跌价准备115亿元。并长期股权投资，固定资产及其他资产减值准备12亿元，二者合计资产减值损失127亿元，而上年该数据则为21.24亿元。 业绩亏损的情况下，裁员或是华侨城A减轻资金压力的途径之一。从其年报来看，2021年华侨城A的员工人数为24526人，但截至2022年年底，其员工人数降至19713人，裁员近20%。 图片来源：华侨城A公告 2023年第三季度，华侨城A收入持续下滑、利润亏损放大。公告显示，报告期内公司实现营业收入约123.21亿元，同比减少4.38%；归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元，同比减少9813.98%。 截至9月30日，华侨城的货币资金约423.91亿元，短期借款约109.11亿元，应付票据约2045万元，应付账款约301.4亿元。 不过，今年4月，华侨城A发布公告称，公司实控人华侨城集团同意公司向特定对象发行可转换公司债券项目，同意本次发行的发行总额不超过人民币88亿元（含88亿元），且募集资金总额不超过人民币88亿元的总体方案。 此外，记者在11月17日华侨城A披露的投资者调研活动公告中发现，其表示2023-2024年度已获得控股股东华侨城集团有限公司400亿元借款额度，截至9月末股份公司剩余借款额度依旧十分充足。 88亿可转债及实控股东大手笔的“借款”，或能对其在建项目有一定推动。 从其披露的最新累计土地储备情况来看，截至2023年9月底，华侨城项目总计容建筑面积为3483.67万方，剩余可开发计容建筑面积为1729.00万方，有超过一半的土地处于待开发状态。