9只产品网下询价破百倍，募集资金超750亿元， 2022公募REITs提速亮相！

2022年的A股市场，权益类基金可谓承压不小。要说2022年最受欢迎的公募基金产品，那公募REITs必然入选。

Wind数据显示，截至2022年11月15日，已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，已上市的公募REITs产品数量达到了21只，上市以来平均涨幅为24.47%。

10只网下认购破百倍

三季度，A股市场的反弹势头戛然而止，资金又开启新一轮寻找避风港的行动。

此时，公募REITs这类基础设施建设基金陡然升温，成为银行、保险机构哄抢的对象，投资价值得到凸显。机构网下询价破百倍由此开启并成为常态化。

数据显示，今年三季度首发的鹏华深圳能源清洁能源REITs，其网下投资者有效认购确认比例为0.93%，网下认购约108倍。此后，中金厦门安居、红土创新深圳人才安居、国泰君安临港创新产业园、国泰君安东久新经济等9只公募REIT网下投资者认购倍数均破百倍。

值得注意的是，华润有巢是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，是继首批保障性租赁住房REITs上市后的新突破。而这只新品也是备受机构追捧，华夏华润有巢REIT参与询价的网下拟认购数量达到298亿份，为网下发售份额1.4亿份的213倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。按照2.417元/份发售价格计算，华夏华润有巢REIT共吸引资金721.547亿元，。

在刷新网下认购倍数的同时，首只发行规模破百亿元也诞生了。数据显示，中金安徽交控其发行价格为10.88元，发行规模为10亿份，募集资金108.8亿元，创单只REITs项目规模新高。此前，平安广州交投广河和华夏中国交建高速公路两只REITs募集规模超过了90亿元。

品类繁多，如何选择？

2021年5月，新品种公募REITs亮相，中国资本市场迎来的一个投资新品种。

自试点发行一年多后，2022年8月底，证监会宣布加快推进公募基础设施REITs常态化发行的十条措施。

公开数据显示，今年3季度以来，新发行亮相的公募REITs数量已达到10只。

而从目前已获批发行的23只公募基础设施REITs产品类型来看，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。

进入11月以来，关于扩大REITs试点的利好政策也不断出台。

证监会表示将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产。

发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，表示支持民间投资项目参与基础设施REITs试点，推出民间投资具体项目，促进民营企业参与。

证监会发布关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持新型基础设施项目，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。

此外，目前处于招标等前期阶段的公募REITs项目资产，除产业园、景区、水库等传统资产外，还有海上风力发电场等新型资产。Wind数据显示，截止2022年10月15日，我国上市公募REITs产品已增至21只。

光大证券房地产首席分析师何缅南认为，从十月数据来看，产权类REITs（保障房，仓储物流表现突出，产业园受疫情一定程度影响），整体收益表现仍优于特许经营权类REITs（环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响最重。）从上市日是到至今的二级市场收益情况来看，受相关产品稀缺性，扩募启动利好，投资风险偏好下跌等因素影响，除平安广州广河REIT和华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益。其中15只股价较上市首日涨幅超20%，二级市场价格虽有所回调，但较发行涨价涨幅依旧可观。

如此繁多的REITs品种，该如何选择呢？

博时基金相关人士告诉记者：“我们看好新能源、水利、电力以及其他新型基础设施项目。能源企业大多面临资产负债率较高的问题，借助REITs能够盘活清洁能源领域存量资产、促进良性投融资循环。然而，清洁能源项目REITs试点也面临一些亟待解决的问题，例如，在风电光伏平价上网前，电场运营商的收入较多依赖政府补贴，补贴发放的进度以及未来国补退坡都有可能对项目现金流的独立性、稳定性造成影响。”

事实上，公募REITs基金底层资产的好坏是决定产品收益的核心，如何判断底层资产的优劣？

国泰君安资管认为，判断公募REITs底层资产的优劣主要遵循以下几条原则，一是底层资产项目的现金流需要具备稳定性和成长性，其所属行业也应具备较好的发展前景；二是项目需具备较高收益率，以此来匹配投资人的权益投资风险溢价要求；三是项目要能够实现市场化经营和运作，真正提升资产的自身价值。

“在平衡风险方面，我们风险管理一直团队开展业务的底线原则，对优质资产的挖掘和创新都是在大量经验和能力积累的基础上得以实现。同时，我们的风险管理并非固化管理思维，而是会根据市场整体发展趋势进行合理化调整，以此来平衡风险控制与挖掘潜在优质资产的关系。”国泰君安相关人士进一步指出。

完善存续期治理机制

REITs试点阶段，各单项目“一事一议”的特征凸出，REITs市场若想加速扩容，势必还有大量的工作要做。

国泰君安资管认为，REITs未来还需要拓宽试点范围，稳步推进扩募工作和完善存续期治理机制。

2022年4月REITs扩募新规的推出是国内REITs市场发展的又一里程碑。首批9只公募REITs中已有5只发布拟扩募公告。

扩募是REITs成长性的重要体现，通过进一步募集资金来购入新项目，进而优化基金自身的资产组合，可保障其长期良性运作。同时扩募增加了市场供给，对平抑二级市场价格、提高产品流动性等起到直接作用。后续可进一步合理简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报推荐程序，推动成熟REITs扩募项目尽快落地。

基础设施项目运营并非基金管理人的传统标准化业务，存续期间对基金管理人运营管理能力提出了更高要求。同时，多层管理结构嵌套，导致管理链条过长，对于如何规范运管机构和发行人的关系、形成有效的治理机制，相关顶层设计仍有待进一步完善。

此外，博时基金表示，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。目前我们可以看到从首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但我们还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。

封面图片来源：摄图网-500687299