一条完整的深圳炒房“忽悠链”是如何形成的？

所有炒房的开始，都离不开“念想”。

在这场“念想”里，以实现财务自由为终极目标，有些人被大V洗脑，交钱入会，层层盘剥，最后钱房两空。据《每日经济新闻》此前报道，微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让身在江苏的魏静（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的杨乔心动不已。

两人虽身在天南地北，但都做了同一件事，加入“深房理”粉丝会员社群，再走完缴纳会员费、咨询费、手续费等完整流程。

今年3月，魏静定下了深圳前海时代的房子，但一个月后，深圳经营贷政策突然收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，刚入手的价值728万元房产被法院查封；杨乔虽然及时醒悟并中止买房，但也损失了上万元。

在《每日经济新闻》的第一篇报道《深圳“炒房”扒皮链调查：大V洗脑，交钱入会，层层盘剥，钱房两空！》发布后，6月4日，深圳市房地产中介协会发布郑重提示，市场上存在部分“炒房”团伙通过营造楼市追涨氛围，吸纳会员的行为，涉嫌扰乱我市房地产市场秩序，严重触及法律法规，要求房地产中介机构、中介人员严禁参与或协助类似“炒房”团伙的违法违规行为，包括为此类团伙提供揽房揽客的便利等。

深房中协在接受记者采访时表示，暂不方便回复，静候通知。

前海时代小区 每经记者 甄素静 摄

近半月以来，《每日经济新闻》记者兵分三路，分别在北京、上海、深圳三地，对数位当事人进行了深度调查。

6月6日，记者见到了魏静，她被困在深圳，奔走于公安局、工商局和小贷公司间，她坚信自己不是“套路贷”的第一位受害者，也不会是最后一位，只是她还有精力去抗争。

魏静反复强调着自己已经无路可走，走哪条路都有圈套在等着她。她对“深房理”从起初的完全信任，转变到了彻底失去信任，甚至连一个电话都不想再打。

她说她有全套的“被套路”证据，没有人看，也不知道该交给谁看。对于一个月后的官司，以及事件的结局，她说她做好了最坏的打算。

而对于魏静声泪俱下的控诉，在与《每日经济新闻》的独家对话中，“深房理”近乎全盘否认，并起诉了魏静，理由是诽谤造谣，态度异常刚烈，表示坚决不和解。垫资公司也起诉了魏静，理由是欠钱不还。

 

12780元入会费开启“财富自由”之路

《每日经济新闻》记者在调查中发现，部分地产微博大V和中介公司、小贷公司之间，已经形成了一个缜密的“贷款利益链条”：抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押……

在深圳，房产大V主要分为两类，一类以“深房理”为代表，他们有专业的团队，为会员提供全流程的购房服务建议，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后，“抽成”的中间商越多。“深房理”入会费为12780元，交了钱便有工作人员开始在线指导买房。

另一类以“深圳木子”等为代表，他们早期随着房地产行业发展，获利颇丰。现在以过来人身份，根据自身多年的深圳地产观察经验，为会员提供选房建议服务，教人买房。严格意义上来讲，这类大V并不是真正的地产从业人员，咨询服务也并非其“名义”上的主业。

关于后者的咨询方式，仍以“深圳木子”为例，专属咨询1888元/年，此外还有两个咨询渠道：一是微博提问，价格388元，问一个问题，不接受反复私信追问；二是微博V+会员，1688元/年（1088元/半年），权益是可以免费看所有微博会员文章和微博问答，另外有微博群讨论。

他们的共同点是通过微博、微信等社交平台，宣导自身在地产行业的获利战果及对他人的价值，以咨询服务、直播分享、线下论坛报名等形式向会员或粉丝收取费用。

深圳金融业和自媒体极度发达，这样的大V和垫资公司、金融公司并不在少数，也成为不少从业者养家糊口，甚至实现财务自由的重要途径，而从业者中也不乏名校高材生，选好案例、讲好话术等，成为他们快速获得置业者信任的基本方法。

这个群体间的竞争十分激烈。

 

以育儿之名 名校法学硕士的微博导流

在这条产业链的最上游，《每日经济新闻》记者发现，一个叫“美妈陈X泉”的微博号，以母婴内容为主，却是为“深房理”输送潜在购房粉丝的重要渠道之一。

据了解，“陈X泉”本名张X，毕业于某名校法律硕士，后在深圳某房企从事法务工作，不久又辞职，专门在微博上卖课程。

粉丝沙甜告诉《每日经济新闻》记者，“陈X泉”会在粉丝群的公开课里教会员们用结婚、离婚的方式来获得购房资格。通过买房获得财富自由，让自己和孩子过上更好生活，走出新的精彩人生。

作为一名大龄单亲妈妈，沙甜对此深以为然。

“刚开始我只是认同这个人，看她记录个人生活，分享对于育儿和心理学的观点，都挺让人信服的。尤其是她名校法学硕士的名头，让人觉得很专业、有光环，所以后来她开始在网上卖课，不少人会去听。”

“陈X泉”经常以“切身经历”为例，在课上告诉粉丝，自己是如何离的婚、怎么照顾小孩，甚至不避讳宣扬自己的家丑。

生动的案例和"真诚"的讲解加持，令“陈X泉”的粉丝对其信任无比，以此为基础，“陈X泉”会在课上频繁提到“深房理”，说“他”逻辑通透，引领她走向了财务自由。

沙甜们告诉记者，“陈X泉”很擅长在课程或粉丝咨询中，一点点击破大家的顾虑。

例如户口。

在他们向记者提供的一段录音中，“陈X泉”耐心而细致地向粉丝们讲解，涵盖“如何找一个有深圳户口的人去结婚”，“年龄大、学历不够的，需要多找几个深户提高概率”，“假结婚买了房子就可以离婚，深圳做这一套很成熟”，“入深户不是一定人要在深圳”，“入深户很容易，找专门的中介花几千块就能成功”等等。

根据沙甜的描述，在讲课和咨询中，“陈X泉”还经常让粉丝去贷款，说人人都抱着金饭碗，比如保单、房产等，都可以质押。

所有的一切，都围绕着教粉丝“以年化利率不超过8%，买下价值千万的房子”。

“如果选对房子，深圳房子一年涨幅会不超过8%吗？去年深圳房价一年涨幅15%！”

不久后，不少粉丝便形成了这样的思维，开始在炒房的幻想中越陷越深。

 

独家对话关键人物“深房理”

在整个炒房链条中，知识储备最丰富、用户群体最多的大V们是最为关键的一环，同时也是“魏静们”认为的麻烦的起点。

6月7日，《每日经济新闻》记者（下称NBD）采访了本次炒房事件爆发的关键人物“深房理”。

NBD：为何引导魏静这样的外地人来深圳买房？它中间可能会涉及到名额、落户等违规行为。

深房理：首先我不知道她具体哪块违规了，我不觉得违规，这是合理合法的买房，如果不合法的话，早就出问题了。

我在网上做教学，他们会问我哪里的房子好，比方说我就觉得深圳做得很好，买不买是他们的选择。我又不是卖房子的，也不是中介，我是个老师，只是因为我有知名度。她（魏静）一会说我套路她，一会说垫资公司套路她，都这么久了，如果有问题，不管是警方，还是检察部门，是不是早就解决了这个事？这相当于有人走你门口碰瓷。

NBD：比如说假结婚假户口本这一方面，在魏静跟媒体的描述中，她有花费5万元左右，然后办理了假结婚。

深房理：这就是一面之词。第一结婚就没有真假，只要结婚就是真结婚，谈不上违规不违规。最重要的是，我们也不知道这种情况，她也不会告诉我假结婚。

NBD：你在魏静买房过程中扮演的是什么角色？

深房理：提供咨询服务，我就是个老师。我本来在微博上就是负责会员房产板块的教学，我就是在买房过程中提供了这些服务。

NBD：你并不知晓她怎么拿到这个买房名额的是吗？

深房理：如果她说我知道，也得提供一些证据，比如发微信告诉我了，或是打电话告诉我了，这种事情她都没有告诉我。

NBD：但魏静提供给媒体的信息是，所有交易流程包括贷款结婚全部都是通过你的会员群，也是你介绍说，“不管做什么交易，全部在我的会员群里，这样有问题的话，我可以协调”。

深房理：我的确是说过这种话，说尽量在会员圈子里面找人。但她的描述有点走偏了。我的原因很简单，因为这里边相对来讲信息更透明一些。

NBD：前海时代的房子是你推荐给魏静的吗？

深房理：我从来都只推片区，不敢推楼盘，因为推楼盘会引起市场波动。大家一起去买一个楼盘，房价不就涨多了？我就告诉会员，那一片区很好，为什么说那里很好？因为那里是前海自贸区，正在建设中，周边的房子会升值。

前海时代小区挂牌价 每经记者 甄素静 摄

NBD：魏静向媒体描述，说有中间人尹X芳、尹X荣，这两位你不知道是吗？

深房理：尹X芳是我以前的同事，去年就来我这里帮过一段时间忙。尹X荣跟尹X芳是表亲，我知道尹X荣，但没有见过，也没有联系方式，因为我平时做教学，他们是做贷款中介的人，我一般就避免跟他们认识，因为真的没啥好认识的。

NBD：有很多会员说是通过陈X泉（另一个微博博主）找到你，你认识陈X泉吗？你们之间是否存在一定利益分配关系？

深房理：这个完全胡说八道。微博上我们经常跟很多人互相转，我可能也不认识他，在网上我觉得他的观点很好，可能就会转了。

至于利益分配就更不可能了，在微博上，互相转东西是很正常的一件事，这就是一个正常的相互转发，因为我在房地产板块本身就是头部大V，就做这个，所以说像他也需要买房子对吧？他有时间问我，他也是我会员，没有利益输送这个问题。

NBD：你知道是谁给魏静推了前海时代这个楼盘吗？是尹X芳或者尹X荣吗？

深房理：不是尹X芳，要是尹X芳推的话，出问题我就解决了，这6万块钱我也送了。魏静拿不出来所谓任何有关沟通、聊天等证据，而且尹X芳来我这里帮忙的时候，我就明确告诉他们不能这么推，容易出现这种误会。

NBD：认识给魏静办理房产交易的中介吗？

深房理：不认识。魏静现在是自己拿到了房产证，欠了帮垫资的人400多万元，然后房子被查封，并不是别的原因，也不是房子买错了。比方说我要是说哪里房子好，然后你买了它跌了，你找我麻烦，可能是判断失误，我还能理解。但现在是你买房子，缺一笔钱让我帮你垫资，我垫完资之后你不还给我，你说我会不会告你？跟我教学这个课程里没有任何关系。

她的房子是买到了，首付比例就是40%左右。 银行贷款规则变动，刚买的不能贷款，要等6个月，民间机构也是正规机构，你可以抵押给民间机构，你把钱还给人家，这个事就没了。但她不抵押给别人，然后别人的钱也不还。

NBD：魏静有向你解释她为什么不抵押给别的机构吗？

深房理：就是不想还了，没有什么。拿钱不想还的人很多，她还欠尹丽芳6万块钱，也没还。

NBD：网上传言你之前说过，魏静跟你的中介费、服务费等也都没有付清是吗？

深房理：你看你这不是误导我了吗？她跟我没有关系，我又没有去做，我又不是做中介的。是别人通过各种渠道告诉我这件事。其实事实很明确，她只是借钱不想还。现在只要把房子抵押了，把别人钱还了就完了，她就不愿意这样做。

至于炒房这个事，就一个人买一套房，跟炒房没关系。

NBD：跟其他会员有过类似纠纷吗？

深房理：肯定没有。如果有的话，她事情曝出来的时候不就会有别人也曝出来吗？

 

以教育之名 “深X夫妇”的微信导流

《每日经济新闻》记者调查发现，一些打着“教育”之名的微信公众号也是引流的渠道之一。子女教育和炒房，被一些投机者步步串联，方式是时下最普遍的鸡汤式“贩卖焦虑”。

不能让孩子输在起跑线上是现在很多父母的想法，子女教育是很多家庭的中心问题，很多互联网教育公司便应时而起。

从表面上看，这是一个励志的教育公众号

未来X藤教育科技（北京）有限公司（下称未来X藤）便是其一，他们的口号是“让每个中国孩子分享最好的教育”。

不过启信宝显示，未来X藤的主营业务包括技术推广、软件开发、经贸咨询等，唯独没有教育。

如果通过网上的课程看，这家公司推荐的都是如何培养孩子，何如陪伴等等，并没有什么特殊。但记者调查后发现，未来X藤会经常提供一些“别人家”的故事，比如学霸的经验，很多家长会由此触发更深的焦虑，这只是套路的第一步。

未来X藤给出了解决方案，在众多推荐的关键词中，“规划”是被反复提出的。比如，“具体如何做好孩子的生涯规划？最重要的就是抓住人生重大的转折期。”

表面上看，这些因素和炒房并没有关联，但未来X藤并不仅仅提供在线课程，更多的玄机隐藏在线下活动中。

未来X藤家长会的评论区互动中，时常会出现一个名为“深X夫妇”的账号，这个账号介绍是“未来X藤深圳代理”。

如果再继续进入“深X夫妇”的账号页面，一条完整的炒房产业链便逐渐呈现。

在深圳的爱米和星佳共同组成了未来X藤的“深X夫妇”，他们会对未来X藤的用户组织线下活动。“深X夫妇”表面上是教育公司的深圳代理，却宣称会教你实现“财富自由”。

“深X夫妇”的日常

在他们的宣传中，深圳是为了下一代而非去不可的地方，他们引用了一个咨询者的说法：“我不来深圳，万一我儿子要来，到时候我还得跟着过来。万一我儿子不来，我孙子以后想来，我儿子还得跟着孙子过来。”

当你为了下一代落户深圳时，他们为你提供的代办户口的业务便开始了。“遇见了深X夫妇，深漂马上变深圳人”，这是二人打出的业务宣传口号。

“深X夫妇”告诉购房者们，支付8800元代办费用，通过他们公司缴纳社保，只需要本人到深圳一次，2～3个月便能够成功落户深圳。

当然，为了促使你在他们这里办理落户，还提供“立减1000元，如果能自己到深圳体检，还能再优惠1500元”的活动。

当你办理完成深圳落户，这个时候，两人便同时向你推销在深圳买房，并告诉你“这就是你通往财富自由的道路”。

“来了就是深圳人的后半句是，没房就不算是自己人。”

在“深X夫妇”的描述中，深圳的房子几乎买到就是赚到，有人因为没有购买他们推荐的房子而“少赚了300万”。

“马上买，提前买”、“用投资思维买房，买赚不买住”、“接受投资自住分离思维”。

如果你逐渐接受了这些宣传的言辞，萌发了在深圳落户买房的想法，很好，“深X夫妇”就可以在你身上开展下一步业务了。

深圳户口落下之后，想买一套学区房，但手中资金不足怎么办？

没关系，“深X夫妇”还能为你提供加杠杆的融资服务。

他们告诉你，要“学习房产金融知识”，买房的时候要“买按揭不买全款”。

“深X夫妇”向记者表示“在深圳有融资渠道”，而从公开资料看，他们还提供各种银行信用卡的代办，广告语是“私人银行卡，群友专享，专人对接，零费用”，“visa顶级卡无限卡，只限新客户申请”。

到了这一步你会发现，你已经在子女教育的问题上走得太远了，并且每一步都需要你付出真金白银。

在“深X夫妇”的计划中，2020年要完成协助在深圳购房的人数翻倍，个人业绩要达到3.5个小目标。

 

投资客“什么条件都可以接受”

即便前有魏静爆仓失败案例，后有各种外界认为“被坑”的粉丝，但仍挡不住外地人想要在深圳楼市试水捞金的念头，他们最后抛出的底线是“什么条件都可以接受”。

《每日经济新闻》记者留意到，在某大V的小密圈内，有投资客问，自己是外地户口，本科学历，外地有房，有房贷，在深圳怎么样才能有3成首付购房资格呢？可以接受落深户，房产可以卖出。最后补充了一句，什么条件都可以接受，而大V给到的建议是，全款购买再抵押贷款。

这其中，便会涉及落户、选房、垫资、抵押等一连串环节。

在外地工作的江辛一直关注深圳楼市，他告诉《每日经济新闻》记者，2017年时他曾从外地飞来深圳找管家公司看房。当时龙华区被热炒为深圳网红区，大V极力推荐江辛贷款买入某新建大型社区。实地看房后，他分析了周边商品房供应量和产业配套，认为被推荐物业并不适合投资，便没有听从大V建议匆忙购入。

此后深圳很快横盘，他在其他城市购入的房产收益也并不理想。到现在回想起，江辛依然庆幸自己没有冲动。他说，如果没有去年深圳豪宅税取消后的一轮涨幅，投资客很难出手卖掉，甚至当年他看房时间段买入的投资客基本上是亏的。

对于为何异地买房，江辛几乎跟所有看好深圳楼市的人一样，即便相比其他城市，深圳房价已在高位，但还有价值。有些总价低的房产交易中介费打包价1万～2万元，高总价房源交易收取1%～1.5%交易费用，这在其他一线城市是很难做到的。而这也是金融公司、管家公司竞争激烈、充分市场化带来的福利之一。

 

小贷公司“与银行有协议”

小贷公司又是怎么运作的？

“超低利息，绿通渠道”。《每日经济新闻》记者以购房者身份采访了一位贷款公司工作人员张可，在整个沟通过程中，这是他反复重点强调的。

小贷公司的业务广告

对于市场上争议新拿到的房本可否抵押，张可十分自信地向记者强调没问题，月息4.1～4.5厘，贷款时间3～5年，还款方式可以先息后本。

张可还向《每日经济新闻》记者展示了他们最近的成功案例，不过已办理成功的客户房产是在深圳出政策前买的，房产证日期是今年4月初，抵押登记日是5月28日。

小贷公司的成功案例

对于是否指定抵押银行，他表示是根据客户实际情况推荐的，而为何可以渠道进件（资料准备好后提交给贷款公司或银行系统），他解释称他们公司与银行签有协议，交了几百万保证金。

在沟通过程中，张可建议记者，如果在深圳有房产，可以进行“房产转押置换”。所谓"房产转押置换"，就是将原来已经有抵押的房子，垫资过桥解押，再重新在入押银行套出房产升值部分资金，利率比房贷还低。

小贷公司的操作流程

张可举了个例子，假如一套房子当年100万元购入，首付30万元、按揭70万元，经过几年的房产升值和每月还款，目前房产价值300万元，房贷还剩60万元。在60万元垫资过桥解押后，客户就有了一套价值300万元的全款房，此时拿红本以公司经营形式抵押给银行，可以贷款房屋总价的7成，就是210万元，还掉贷款公司的60万元，还剩下过桥资金150万元。

“这部分资金利息非常低，资质好的可以做到月息3～4厘，比之前房贷利息还低。额度大，年限长，还款压力小。相当于重新按揭一次。”

在这其中，他们收取的费用是2万元起，贷款金额大的话按照贷款金额1.5%收取，没有其他费用。张可还表示，贷款后他们会根据贷款年限一直为客户提供服务。如果没有注册公司，张可表示他们可以帮忙解决，或介绍渠道，收费是5000～6000元，公司性质不同价格不同，同时批件阶段会协助审核，此后公司每年报税即可。

除此之外，他表示还有很多贷款形式壳公司可做，流水弱化，负债宽松，3～5天拿钱。

对于壳公司是否安全，是否会被临时抽贷，张可信誓旦旦保证不会，他们会指导客户准备资料直至完成审批。

截至记者发稿，“深房理”的粉丝又增加了，主理人对“地摊经济”发表着自己的看法；纠纷缠身的魏静并没有回苏州老家，也没能安心住进高价购得的房子，下个月官司就要开庭了，但她还没有找好合适的律师；“深X夫妇”和未来X藤继续被粉丝们奉为圣人，他们说“深圳团队的春藤分院目标远大，正在打造关于人生关键节点的人生规划局”。

一切都很安静，像什么事都没有发生过。

记者手记丨从炒房到暴富有多少坑？

在这场炒房实现财务自由的“念想”里，有人闷声吃亏，有人闷声发大财。

风波中的魏静显然归不到这两类人中，也肯定不是来深圳掘金的最后一人。记者调查过程中所加的中介们，还在朋友圈频繁为自己的业务打广告，“10年买房21套”“半年涨100万”“买房实现财务自由”“一站式落户，稳准快”等等，每一个字眼都看得局外人血脉喷张，好像不参与其中，转瞬就错过一个小目标。

深圳地少，商品房供应严重不足，稍有风吹草动便能在楼市激起大浪。比如，去年8月社会主义先行示范区概念一出，横盘近两年的楼市开始逐步回温，直至豪宅税取消，楼市被彻底点燃。加之中介和金服公司渲染的暴涨暴富故事，引得外地人源源不断地加入深圳买房行列。或者确如网友调侃所言，单就房产这一重资产项而言，深圳，已是全国人民的深圳。

事件还在继续发酵中。

记者：甄素静 吴若凡 王佳飞

编辑：陈梦妤

视觉：刘阳

排版：陈梦妤 马原