揭秘“拆迁大户”菏泽取消限售“第一枪”背后的地产逻辑

冬天的菏泽，有着北方城市的肃然。工地、车辆、行人一如往常平静，很难想象这是一座正处在全国舆论风口的城市。

“取消新购住房限制转让措施”，12月18日晚间，这则通知在菏泽市住房和城乡建设局官网上悄然挂出，却在一瞬间引发舆论哗然。这座名不见经传的三线城市，一下被推到了风口浪尖。

执行了13个月的限售政策为何会一夜取消？预示了什么？市场给出了诸多猜测，次日，菏泽市住建局一纸“情况说明”解释了取消限售措施的原因：受转让期限规定的影响，我市二手房交易价格出现同比增较快的势头。

但这似乎并未消减市场的议论，真的是二手房价和交易限制让菏泽“敢为天下先”？“拆迁第一市”会受到多大刺激？其他棚改大市可能效仿跟进吗？

带着疑问，《每日经济新闻》记者第一时间前往菏泽进行实地探访，试图找出更多答案。

一座“拆出来的城市”

下了火车，落日余晖中，一边是高楼林立的新区，大体量的办公楼都已建成，崭新如是；一边却是破旧杂乱的老城，遍布的塔吊和绿网，还有未遮盖与平整的地块。

沿着中华路一路向西，路边高级的新建筑与破旧房屋、拆迁废墟，两种极端场景交替出现，甚至没有过渡地带。

一新一旧之间，整个菏泽城区如同一个巨大的建筑流水线，除了马上要拆的、正在拆的，就是拆了正在盖和盖好还未使用的。

菏泽市中华路附近一处拆迁工地。每经记者 包晶晶 摄

作为山东省最欠发达的地区之一，菏泽似乎正想通过庞大的拆旧建新，实现城市形象的“脱胎换骨”。

实现的途径就是棚改。菏泽全市的棚改规模，连续两年保持全国第一，被当地人戏称为“中国拆迁第一市”。

回溯菏泽的改变，起源于2016年。伴随2015年国务院“三年棚改计划”的颁布，各类政策性贷款、相关税费减免、拆迁奖励接踵而至。2016年初山东省住建厅牵头在菏泽召开现场办公会，要求菏泽要积极推进棚改工作。

机遇千载难逢，这座人们印象里只有牡丹花和羊肉汤的城市，迅速装上“高速马达”，开始了如火如荼的拆迁。2016年以来菏泽完成了25.3万户征收。

“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在此前接受媒体采访时表示。

尽管菏泽的高铁和机场还未建成，交通难言便利，但并不妨碍“住宅先上马”。数据显示，2016年~2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占整个山东省棚改计划的六分之一以上，棚改任务量连续三年位居全国首位。

菏泽迎来了GDP的飞速增长。

统计局数据显示，菏泽今年前三季度GDP为2375.57亿，在山东省内18个城市中位列第14。与去年相比，增速达8.18%，位列山东省第一。

棚改刺激下的涨价逻辑

城市到处拆拆拆、市民四处买买买，菏泽楼市库存基本面起了变化。

记者注意到，菏泽市人民政府2018年3月公开信息显示，过去三年菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。与此同时，菏泽市安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。

安置房数量与棚改征收数据之间的巨大差距，释放出大量的安置和改善需求。

“这些需求更偏向购买新房。”一位楼盘中介告诉记者，在很多菏泽人看来，如果不是拆迁、入学急着入住，完全没必要买二手房。

数据显示，菏泽市的去化周期从两年前的18个月，下降到目前的9个月左右（菏泽市房管局数据）。这个原本房价只有四五千的城市，在过去两年间平均上涨近两千元，一些本地开发商因此赚得盆满钵溢。

但并非所有人都能买新的。

上述中介人士表示，二手房不用等，有些拆迁户没地方住就只能找二手房，但全市二手房挂牌量不多，必然就涨起来了。

的确，总有一部分人是搬迁户，且急着住。但在2017年11月菏泽市的有关规定中，“购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。”

这意味着，一些房源无法入市、一些需求无法进场，持续抑制菏泽二手房的交易规模，也滋生涨价动力。

“去年五一左右开始，菏泽的房价出现明显上涨，新房涨了大约1000元，但二手房涨了1500元。”一位楼盘置业顾问告诉记者。

记者在一个位于中华路与解放街交叉口的新盘也看到，新房均价约6600元/平方米，而周边同类型二手房挂牌价格为8000元/平方米。

随之，菏泽的租金也被推涨。

有当地居民告诉记者，自从棚改大规模启动以来，等待回迁的、货币安置的，都在找地方住。等不到新房、买不到二手房，就只有租房，房租就从原先的一年几千元，涨到了2.5万元~3万元，接近某些大城市的水平了。

意在松动预期？官方未作回应

从菏泽房价上涨的轨迹中不难看出，无论售价还是租金，新房还是二手房，都在这轮棚改中得到刺激，但二手房由于客观历史和政策限制，市场占比一直很小。

也正由此，菏泽官方“说明”指出，取消限制是“回应市民购买合适存量房的迫切需求”，受到一些业内人士的质疑。

中原地产首席分析师张大伟直言：“从2017年11月起公布转让限制，期间市场中绝大部分都是期房，不论是否限售，都不可能影响最近一年市场的二手房供应量，而2017年11月之前购房的再上市本来就没有影响。何况菏泽本来就不是一个以新房为主的市场，二手市场规模很小。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，菏泽“限售”放松对于本地区未来房地产平稳发展应该会起到一定作用，但不能将一个地区房地产的放松就过度解释为“房住不炒”会松动，更不要去妄议或猜测政策会大面积放松甚至转向“救市”。

而在菏泽当地地产人士看来，仅取消新购住房限制转让措施，在操作上没有太大的实际意义。

“菏泽对两年内交易的住宅收取5.6%增值税，并规定两年内不得过户。如果税费不调整，二手市场是没有实质性变化的。”21世纪不动产的中介小秦（化名）告诉记者，着急卖的房东，多花点钱找找关系，也一样能办（过户）。

如业内人士所言，与未来巨大的新建商品房增量相比，当前菏泽市二手房交易量微乎其微，与其说“限售”放开是利好居民购买二手房，倒不如说是开启人们对未来楼市回暖的期待。

记者前往菏泽市住建局，希望获得更详实的说明。但菏泽市住建局办公室的工作人员在电话中拒绝了记者的采访要求，“不接受采访，所有的信息都在官网上，你可以自己查看，再见”。

对此，张波认为，菏泽放松限售这一事件被广泛关注，显示出市场对于房地产行业的关注度很高。“但我们也应该反观限售本身，由于菏泽属于增量房主力市场，二手市场的交易量还远未达到限售放松就会大热的局面，近两年商品房市场的快速发展，未来的二手房市场交易量提升是个趋势，提前布局二手房市场的政策微调，对于本地区楼市发展并不是件坏事。”

财政赤字高企松绑能盘活存量？

亿翰智库的研究表明，从菏泽市整体经济来看，2017年财政预算收入增速放缓，并且菏泽市对于土地财政的依赖较高，放开限售和降低市区商品房预售资金监管额度有利于提振市场，缓解财政压力。

数据显示，菏泽市公共财政支出在2008年首次上了百亿，但其后在不到十年的时间里就升破了500亿元（2017年数据）。

相比之下，该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平，直到2017年也没突破200亿元。二者相较，2017年的财政赤字在300亿元左右。

在巨大的财政收支缺口面前，菏泽对房地产的高度依赖，似乎难以避免。

菏泽市一处正在拆迁的工地。每经记者 包晶晶 摄

菏泽市场的新增供应量颇为惊人。中原数据显示，菏泽的土地成交额自2016年以来连年增长，2017年成交额更是激增。根据易居地产研究院《百城土地储备报告》关于土地出让相关数据，2018年以来菏泽市土地成交额已经达到了450亿元，预计今年土地收入占财政收入的比例将进一步提高。

但菏泽终究只是山东省南部的一个二级城市，官方数据显示，截止2017年末，菏泽市常住人口为873.6万，当地人的人均可支配收入仅为14490元。

大规模的棚改，并未对人口有显著推动作用。菏泽的房地产市场依然相当封闭，记者注意到，当地大多数楼盘销售都不讲普通话，推销房子也只谈规划，仅少数外来企业零星会有说普通话的销售。

那么面对大规模的棚改建设产出，如此的人口消费力，仅靠预期的推涨，真的能足够消化这些新旧库存？

实际上，菏泽的剧情，在诸多三四线棚改大户城市中也曾上演。此前，“镁刻地产”记者在九江、上饶等城市调查时也看到，2016年以来市场供应和房价伴随棚改的推进，一路狂飙，而如今，人口消费力后发不足，市场下行、库存压力大的情况开始显现。

“从本月21日闭幕的中央经济会议关注房地产的表述来看，也充分表现出未来在楼市调控上会更注重因城施策的手段，而非‘一刀切’。”张波总结道，未来类似菏泽的调控政策调整会不断出现，既有从紧又有放松，总体都会落实因城施策、分类指导的调控要求，并突出城市政府主体责任。