“镁刻三人行”主题对话:城市更新改造的地产逻辑

    每日经济新闻 2018-10-25 23:37

    每经记者 吴若凡 陈梦妤 甄素静    每经编辑 魏文艺    

    城市更新改造,就是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,目的是改善城市居民的生产和生活。围绕房产、不动产开展的更新或运营活动,是城市更新的主要内容。因此,城市更新改造离不开房地产。在各大城市,房企已在大规模地介入城市更新改造之中。

    在城市更新改造的参与者中,政府、房企、金融机构各自的角色是什么?如何平衡好各方利益?在城市更新中何处理好“新”与“旧”的矛盾问题?房企如何在城市更新中规避风险?新一轮城市更新中房企的核心竞争力是什么?

    作为《每日经济新闻》(以下简称NBD)地产版块的对话栏目——镁刻三人行本期特别推出主题对话:城市更新改造的地产逻辑。

    话题1:如何激活一二级城市万亿级存量市场?

    NBD:有观点认为,目前城市更新改造所要解决首要问题,是盘活一二线城市大量低效、缺少内容的存量物业,同时也能激活万亿量级存量市场带动经济发展,您如何看待这一观点?您觉得在这万亿量级市场参与者中,政府、房企、金融机构各自的角色是什么,如何平衡好各方利益?

    肖金城:城市更新改造的目的是改善城市居民的生产和生活,城市不能一味追求外延扩展,占用大量耕地。通过城市更新改造,可提高现有土地利用效率,提高城市的基础设施建设水平,包括但不限于盘活大量低效的存量物业。

    在城市更新改造过程中,应发挥政府、市政公司、开发商的优势,参与主体会有不同的利益诉求,但都应以城市规划为依据,以改善生态环境、改善城市居民生活环境为前提。

    政府在资金支持、处理居民关系、规划控制、建设管理上,起到至关重要的作用。市政公司完成市政工程,开发商主要负责融资和建设,政府不能置身事外,一包了之。

    陈喆: 城市更新在当下的中国有三个核心力量支撑其持续稳定地发展,一是城市转型,二是消费升级,两者都是围绕人民美好生活展开;三是存量盘活,一二线城市有大量低效、缺少内容的存量物业,如何进行盘活正是城市更新所要解决的问题。

    政府方面,城市更新的发展要求城市管理者足够开明、富有创意和前瞻性,能够在规划和土地等方面给予充分支持;房企方面,城市更新涉及诸多业态经营,良好的经营必须拥有卓越、创意的团队,持续不断的心态;金融机构要为城市更新提供创新的融资支持,包括融资期限、成本等都能够给予更好的支持。

    对城市而言,城市更新是一个系统工程,需要政府、企业和金融机构发挥各自所长,运用自己的能力,共同协调、努力。

    王笑梅:一直以来,投资者关于中国城市的普遍认知是塔吊林立、工地遍布的建设景象,但实际上国内一二线城市的城镇化进程业已进入到下半场。从世邦魏理仕监测的国内17个主要城市建设用地年度供应和成交面积来看,新增建设用地在2013年之后出现断崖式下滑,2017年土地供应和成交面积都仅为2011年峰值的一半左右。

    城市的持续发展和有限的土地资源使城市更新成为必然趋势。2015年以来,国内一线城市的更新改造呼声渐高,深圳、广州、上海相继颁布和修订城市更新办法,而北京2017年中心城区拆违力度加大和2035年整体规划的出台也显示城市更新将进入加速阶段。

    城市更新的本质是在尊重城市记忆的过程中优胜劣汰,目的则是让更新后的城市空间与经济活动和人群需求重新匹配。在房地产投资的视角中,城市更新将低效的存量物业,通过品质提升和用途优化转化成高效资产,其间将释放巨大的资产价值重估机会。

    一般来说,具备撬动效应的城市更新往往具有标杆性、可复制性和相对高的地段价值,因而解读好人群需求是关键。有了撬动的“标杆”,就有机会把市场格局进一步打开。在这个过程中,政府应起到引导牵头和监督的作用,企业起到实操和市场化经营的作用,金融企业主要起到融资和协同的作用,三方利益有机结合,不应割裂考虑。

    但不得不说,政府在存量物业改造和用途变更领域的支持力度,将影响投资者对这一主题性投资机会的热情,尤其是在一线城市。

    话题2:如何处理好“新”与“旧”的矛盾问题?

    NBD:城市更新改造过程中不可避免要面对“新”与“旧”这一矛盾话题,更新可以提升城市运行效率提升,改善环境,但同时可能要打破旧城中历史街区特色和地方文化、原有民俗习惯等,应如何处理好“新”与“旧”这一矛盾问题,使更新改造既做到保护又做到发展?

    肖金城:城市多年的发展,累积了大量代表当地历史的文化遗产,使城市具有了独特的文化底蕴、风貌和建筑特色,包括名人故居、古代庙宇、传统建筑等。对能代表本土历史的建筑、历史文物,要尽可能保留。从目前各个城市来看,需要保护的面积并不太大,所以更应该珍惜。政府要组织有关部门和专家逐一认定,不能为了短期利益一拆了之,留下历史遗憾,甚至成为历史罪人。有些城市一方面拆掉有历史价值的文物,一方面又投入大量资金造一些假文物。

    陈喆:其实,我们过去很多年的那种粗暴式的旧城改造,以及过程中的拆迁问题,导致很多人对于城市更新有一定的误解,认为这就是一种破坏和遗忘。但事实上,城市更新的本质在于去解决城市发展过程中出现的问题,核心在于城市中的人如何更好生活,城市只有能够留住人,才能繁荣兴旺。

    城市需要向前走,用最新的生活方式和城市面貌去吸引那些奋斗的年轻人,同时,用城市本身的“旧”去守护在这里停留的人,这里的旧就是城市文脉,每个城市都有其独特的性格文化基因,这是城市更新的品牌基础。比如上海,魔都的魔幻性在于新旧的碰撞与融合,一方面是国际时尚大都市;另一方面,旧上海的风貌让她独具魅力。

    也因此,金地华东在参与愚园路更新时尤其强调对旧式里弄的守护,打造了一条艺术化弄堂,用艺术去唤醒记忆,更新的同时守护城市文脉。

    王笑梅:这其实不矛盾。城市更新具有环境效益、经济效益、社会效益三重价值体系,同时需要满足及延续当地居民的期望并降低不满。对历史建筑/街区的修复及维护是城市更新的重要组成部分。在城市更新过程中保护好历史城区的传统风貌和整体环境,并在完整保护真实历史遗存的前提下,改善地区内的基础设施和居民住房条件,以适应现代化生活的需要。

    城市更新不仅是针对建筑物及土地的调查和改建,更是对人口、交通、公共服务、环境、社区关系、历史、气象、地形地貌和工程地质等多渠道、立体性修正。正因为有了“旧”的因,才有了“新”的果。

    话题3:城市更新是否意味着抛开土地财政?

    NBD:城市更新改造的显著成效是节约集约用地,为区域经济发展提供新载体。那么,这是否就意味着城市更新改造已经抛开了土地财政的导向?

    肖金城:在某种程度上,城市更新改造不能以土地财政为导向。相反,在改造过程中,政府要考虑的不是收益多少,反倒是增加投入,投入更多资金。不能为了赚钱,为了获取土地收益,牺牲当地居民利益。

    陈喆:有一个很简单的逻辑,为什么城市更新越来越火热?因为增量市场转向存量市场。为什么增量难了?因为土地稀缺了,低价更高了。所以,城市更新改造一定不是因为可以抛开土地,而是对土地价值的重新审视。

    因此,城市更新的主要价值还是围绕土地展开:一是去提高土地利用效率,也就是我们常说的旧改;二是在给定的土地空间里,通过改变功能或业态,去提升空间利用效率和空间商业价值。

    王笑梅:统筹一个城市更新项目非常复杂,需要综合考虑政府、市场和社会团体的利益。节约用地,提供新载体是城市更新的优势之一,但不是起因。城市更新的起因仍是人的需求匹配问题,因而和土地财政并不是一个维度的举措。

    话题4:房企如何在城市更新中规避风险?

    NBD:旧城更新改造目前已成为房企参与某些城市建设的主要形式,但市场环境波动也考验着房企的预判和运营能力。那么房企如何在城市更新中最大限度规避风险,以获得项目最大盈利?

    肖金城:首先,房企对所参与建设的城市房地产走势,要有比较明确的判断。在没有大的市场或政策波动下,房企能够精准把握,预判市场价格。其次,参与更新改造前,要充分考虑改造的复杂性,与政府进行充分沟通,尽可能规避拆迁过程中的风险。要考虑产业升级空间、综合环境改善、当地居民生活需求等等因素。再次,要针对其开发产品做严格的成本核算,将各个环节的成本收益进行核算。总之,房企参与城市更新改造,不是在奉献,而是在市场条件下的经济活动。

    陈喆:首先,城市更新概念涵盖的范围很大,如果只是从字面理解,只是简单地进行旧城的拆除重建,那么会牵涉到拆迁等一系列因素,这种项目的周转相对较慢,风险也不言而喻。

    其次,城市更新还包括非拆除重建。比如目前房企所青睐的买入一线城市的商办等物业,改造升级和重新调整业态布局,可以带来非常稳健的收益。比如上海万科的张江国创中心,这种项目是可以快周转的,风险小,可盈利。

    但近几年,这种模式越来越多,还出现了大量的联合办公、长租公寓等项目,盈利也不是必然了。所以,选择参与城市更新,要么就是单纯为了企业的责任和名声,与政府一起助力城市的发展,那就别想着盈利;要么就是与城市本身的消费水平和城市本身的个性相符合,在快节奏里下“慢功夫”,走精细化、品质化、创新化之路。

    城市更新的长久成功在于资产的经营而不在于资本的运作,存量资产经营的核心就是服务和内容。今年金地华东提出打造五类平台:投融资平台、合作资源平台、存量资产管理平台、社区商业营运管理平台、互联网及共享经济商业营运平台,以及打造三个IP:长租公寓、社区商业、养老地产,希望整合多种资源,用优秀的内容更好地服务客户、社区,以及输入到城市更新中去。

    比如我们今年首开的8760长租公寓,就是我们坚持的小而美的精品化策略,我们可能更多的是一个“空间发生器”的角色,让这个空间里的生活是美好有趣的,以此来探索出成熟的业务模式。

    王笑梅:城市更新项目涉及规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,是对房企资本与运营等综合实力的考量,将衡量开发商是否具备匹配资源和社会责任感、城市格局大局观等一系列软实力。现阶段有能力操作城市更新项目的多为综合实力较强的大型房企,地方出让土地也倾向于交给这些房企。

    在获取城市更新用地时,由于资金需求量大,周期较长,开发商应先对自己的主要资源等进行匹配性测试。此外,聘请专业公司进行全方位的尽职调查,以应对市场环境的快速变化也必不可少。

    话题5:新一轮城市更新中房企的核心竞争力?

    NBD:目前城市核心区域普遍无地可供,但拆迁安置成本又太高,您认为对于积极拓展城市更新相关业务的一二线房企而言,新一轮格局建设要拼的核心竞争力是什么?

    肖金城:城市更新改造模式有别于以往简单拍地、开发、出售模式,所以房企单纯拼土储、拼速度带来规模化增长不再现实。就目前市场环境而言,房企参与城市更新改造应根据其自身特点设置了差异化战略布局。

    前期设计过的被当做样板的工程和拥有良好口碑的产品,是企业获得项目的有力支持;融资能力、渠道同样至关重要,能为其前期竞争、后期运作提供更多资金支持;此外运营能力、以往开发经验,甚至谈判能力,都会是其弯道超车,或进一步提升市场占有率的关键因素。

    陈喆:城市更新在本质逻辑上并非旧城改造,也并非房企常规的先拿地再开发的业务模式,其本质上是一种生活方式的更新。因为生活在城市核心区的人的需求发生变化,如城市核心区的产业和功能发生变化,城市文脉的守护和现代化进程之间的关系变化等。

    过去,我们城市化的速度过快,大量的人为了更好的生活而来到城市,但是慢慢发现城市生活似乎缺少了以往群居生活的人情和温度。因此,对于一二线房企来说,参与到城市更新业务,一定不是单纯的盈利性导向,更多是一种企业的社会责任与品牌价值的导向。

    所以,在新一轮城市更新中,房企的核心竞争力不在于规模或者速度,当然这是前提,否则无法承担一定的风险。但真正的核心竞争力在于对城市空间的运营能力,这包括了城市面貌的微更新,城市空间的功能更新,以及城市社群交往的内容更新。

    从2016年开始,金地华东更加关注社区生活的内容更新。比如我们会让业主们因为兴趣爱好而积聚起来,让太太们去烘焙、做手工,让孩子们可以有机会上大型舞台去演出。去年,我们开始参与到愚园路的城市更新中去,但对于城市建面的改造举动非常轻微,而是通过艺术化的方式让老城区变得更有特色,通过一些创意性的装置,让居民的生活更加便利和有趣。

    今年,金地华东再次回到愚园路,依然是“微改造,重运营”。我们成立了“魔都城市更新实验室”,去邀请居民代表、街道社区组织、艺术家、企业,和我们一同去探索如何让愚园路成为上海代表性的艺术街区,如何让艺术生活化,生活艺术化,如何去传承城市记忆和文脉,如何让愚园路成为一条吸引人们去走一走、逛一逛的街道,甚至成为一个有温度的社群交往空间。

    王笑梅:人才,人才,还是人才!

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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