“镁刻三人行”主题对话：城市更新改造的地产逻辑

城市更新改造，就是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，目的是改善城市居民的生产和生活。围绕房产、不动产开展的更新或运营活动，是城市更新的主要内容。因此，城市更新改造离不开房地产。在各大城市，房企已在大规模地介入城市更新改造之中。

在城市更新改造的参与者中，政府、房企、金融机构各自的角色是什么？如何平衡好各方利益？在城市更新中何处理好“新”与“旧”的矛盾问题？房企如何在城市更新中规避风险？新一轮城市更新中房企的核心竞争力是什么？

作为《每日经济新闻》（以下简称NBD）地产版块的对话栏目——镁刻三人行本期特别推出主题对话：城市更新改造的地产逻辑。

话题1：如何激活一二级城市万亿级存量市场？

NBD：有观点认为，目前城市更新改造所要解决首要问题，是盘活一二线城市大量低效、缺少内容的存量物业，同时也能激活万亿量级存量市场带动经济发展，您如何看待这一观点？您觉得在这万亿量级市场参与者中，政府、房企、金融机构各自的角色是什么，如何平衡好各方利益？

肖金城：城市更新改造的目的是改善城市居民的生产和生活，城市不能一味追求外延扩展，占用大量耕地。通过城市更新改造，可提高现有土地利用效率，提高城市的基础设施建设水平，包括但不限于盘活大量低效的存量物业。

在城市更新改造过程中，应发挥政府、市政公司、开发商的优势，参与主体会有不同的利益诉求，但都应以城市规划为依据，以改善生态环境、改善城市居民生活环境为前提。

政府在资金支持、处理居民关系、规划控制、建设管理上，起到至关重要的作用。市政公司完成市政工程，开发商主要负责融资和建设，政府不能置身事外，一包了之。

陈喆: 城市更新在当下的中国有三个核心力量支撑其持续稳定地发展，一是城市转型，二是消费升级，两者都是围绕人民美好生活展开；三是存量盘活，一二线城市有大量低效、缺少内容的存量物业，如何进行盘活正是城市更新所要解决的问题。

政府方面，城市更新的发展要求城市管理者足够开明、富有创意和前瞻性，能够在规划和土地等方面给予充分支持；房企方面，城市更新涉及诸多业态经营，良好的经营必须拥有卓越、创意的团队，持续不断的心态；金融机构要为城市更新提供创新的融资支持，包括融资期限、成本等都能够给予更好的支持。

对城市而言，城市更新是一个系统工程，需要政府、企业和金融机构发挥各自所长，运用自己的能力，共同协调、努力。

王笑梅：一直以来，投资者关于中国城市的普遍认知是塔吊林立、工地遍布的建设景象，但实际上国内一二线城市的城镇化进程业已进入到下半场。从世邦魏理仕监测的国内17个主要城市建设用地年度供应和成交面积来看，新增建设用地在2013年之后出现断崖式下滑，2017年土地供应和成交面积都仅为2011年峰值的一半左右。

城市的持续发展和有限的土地资源使城市更新成为必然趋势。2015年以来，国内一线城市的更新改造呼声渐高，深圳、广州、上海相继颁布和修订城市更新办法，而北京2017年中心城区拆违力度加大和2035年整体规划的出台也显示城市更新将进入加速阶段。

城市更新的本质是在尊重城市记忆的过程中优胜劣汰，目的则是让更新后的城市空间与经济活动和人群需求重新匹配。在房地产投资的视角中，城市更新将低效的存量物业，通过品质提升和用途优化转化成高效资产，其间将释放巨大的资产价值重估机会。

一般来说，具备撬动效应的城市更新往往具有标杆性、可复制性和相对高的地段价值，因而解读好人群需求是关键。有了撬动的“标杆”，就有机会把市场格局进一步打开。在这个过程中，政府应起到引导牵头和监督的作用，企业起到实操和市场化经营的作用，金融企业主要起到融资和协同的作用，三方利益有机结合，不应割裂考虑。

但不得不说，政府在存量物业改造和用途变更领域的支持力度，将影响投资者对这一主题性投资机会的热情，尤其是在一线城市。

话题2：如何处理好“新”与“旧”的矛盾问题？

NBD：城市更新改造过程中不可避免要面对“新”与“旧”这一矛盾话题，更新可以提升城市运行效率提升，改善环境，但同时可能要打破旧城中历史街区特色和地方文化、原有民俗习惯等，应如何处理好“新”与“旧”这一矛盾问题，使更新改造既做到保护又做到发展？

肖金城：城市多年的发展，累积了大量代表当地历史的文化遗产，使城市具有了独特的文化底蕴、风貌和建筑特色，包括名人故居、古代庙宇、传统建筑等。对能代表本土历史的建筑、历史文物，要尽可能保留。从目前各个城市来看，需要保护的面积并不太大，所以更应该珍惜。政府要组织有关部门和专家逐一认定，不能为了短期利益一拆了之，留下历史遗憾，甚至成为历史罪人。有些城市一方面拆掉有历史价值的文物，一方面又投入大量资金造一些假文物。

陈喆：其实，我们过去很多年的那种粗暴式的旧城改造，以及过程中的拆迁问题，导致很多人对于城市更新有一定的误解，认为这就是一种破坏和遗忘。但事实上，城市更新的本质在于去解决城市发展过程中出现的问题，核心在于城市中的人如何更好生活，城市只有能够留住人，才能繁荣兴旺。

城市需要向前走，用最新的生活方式和城市面貌去吸引那些奋斗的年轻人，同时，用城市本身的“旧”去守护在这里停留的人，这里的旧就是城市文脉，每个城市都有其独特的性格文化基因，这是城市更新的品牌基础。比如上海，魔都的魔幻性在于新旧的碰撞与融合，一方面是国际时尚大都市；另一方面，旧上海的风貌让她独具魅力。

也因此，金地华东在参与愚园路更新时尤其强调对旧式里弄的守护，打造了一条艺术化弄堂，用艺术去唤醒记忆，更新的同时守护城市文脉。

王笑梅：这其实不矛盾。城市更新具有环境效益、经济效益、社会效益三重价值体系，同时需要满足及延续当地居民的期望并降低不满。对历史建筑/街区的修复及维护是城市更新的重要组成部分。在城市更新过程中保护好历史城区的传统风貌和整体环境，并在完整保护真实历史遗存的前提下，改善地区内的基础设施和居民住房条件，以适应现代化生活的需要。

城市更新不仅是针对建筑物及土地的调查和改建，更是对人口、交通、公共服务、环境、社区关系、历史、气象、地形地貌和工程地质等多渠道、立体性修正。正因为有了“旧”的因，才有了“新”的果。

话题3：城市更新是否意味着抛开土地财政？

NBD:城市更新改造的显著成效是节约集约用地，为区域经济发展提供新载体。那么，这是否就意味着城市更新改造已经抛开了土地财政的导向？

肖金城：在某种程度上，城市更新改造不能以土地财政为导向。相反，在改造过程中，政府要考虑的不是收益多少，反倒是增加投入，投入更多资金。不能为了赚钱，为了获取土地收益，牺牲当地居民利益。

陈喆：有一个很简单的逻辑，为什么城市更新越来越火热？因为增量市场转向存量市场。为什么增量难了？因为土地稀缺了，低价更高了。所以，城市更新改造一定不是因为可以抛开土地，而是对土地价值的重新审视。

因此，城市更新的主要价值还是围绕土地展开：一是去提高土地利用效率，也就是我们常说的旧改；二是在给定的土地空间里，通过改变功能或业态，去提升空间利用效率和空间商业价值。

王笑梅：统筹一个城市更新项目非常复杂，需要综合考虑政府、市场和社会团体的利益。节约用地，提供新载体是城市更新的优势之一，但不是起因。城市更新的起因仍是人的需求匹配问题，因而和土地财政并不是一个维度的举措。

话题4：房企如何在城市更新中规避风险？

NBD:旧城更新改造目前已成为房企参与某些城市建设的主要形式，但市场环境波动也考验着房企的预判和运营能力。那么房企如何在城市更新中最大限度规避风险，以获得项目最大盈利？

肖金城：首先，房企对所参与建设的城市房地产走势，要有比较明确的判断。在没有大的市场或政策波动下，房企能够精准把握，预判市场价格。其次，参与更新改造前，要充分考虑改造的复杂性，与政府进行充分沟通，尽可能规避拆迁过程中的风险。要考虑产业升级空间、综合环境改善、当地居民生活需求等等因素。再次，要针对其开发产品做严格的成本核算，将各个环节的成本收益进行核算。总之，房企参与城市更新改造，不是在奉献，而是在市场条件下的经济活动。

陈喆：首先，城市更新概念涵盖的范围很大，如果只是从字面理解，只是简单地进行旧城的拆除重建，那么会牵涉到拆迁等一系列因素，这种项目的周转相对较慢，风险也不言而喻。

其次，城市更新还包括非拆除重建。比如目前房企所青睐的买入一线城市的商办等物业，改造升级和重新调整业态布局，可以带来非常稳健的收益。比如上海万科的张江国创中心，这种项目是可以快周转的，风险小，可盈利。

但近几年，这种模式越来越多，还出现了大量的联合办公、长租公寓等项目，盈利也不是必然了。所以，选择参与城市更新，要么就是单纯为了企业的责任和名声，与政府一起助力城市的发展，那就别想着盈利；要么就是与城市本身的消费水平和城市本身的个性相符合，在快节奏里下“慢功夫”，走精细化、品质化、创新化之路。

城市更新的长久成功在于资产的经营而不在于资本的运作，存量资产经营的核心就是服务和内容。今年金地华东提出打造五类平台：投融资平台、合作资源平台、存量资产管理平台、社区商业营运管理平台、互联网及共享经济商业营运平台，以及打造三个IP：长租公寓、社区商业、养老地产，希望整合多种资源，用优秀的内容更好地服务客户、社区，以及输入到城市更新中去。

比如我们今年首开的8760长租公寓，就是我们坚持的小而美的精品化策略，我们可能更多的是一个“空间发生器”的角色，让这个空间里的生活是美好有趣的，以此来探索出成熟的业务模式。

王笑梅：城市更新项目涉及规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，是对房企资本与运营等综合实力的考量，将衡量开发商是否具备匹配资源和社会责任感、城市格局大局观等一系列软实力。现阶段有能力操作城市更新项目的多为综合实力较强的大型房企，地方出让土地也倾向于交给这些房企。

在获取城市更新用地时，由于资金需求量大，周期较长，开发商应先对自己的主要资源等进行匹配性测试。此外，聘请专业公司进行全方位的尽职调查，以应对市场环境的快速变化也必不可少。

话题5：新一轮城市更新中房企的核心竞争力？

NBD：目前城市核心区域普遍无地可供，但拆迁安置成本又太高，您认为对于积极拓展城市更新相关业务的一二线房企而言，新一轮格局建设要拼的核心竞争力是什么？

肖金城：城市更新改造模式有别于以往简单拍地、开发、出售模式，所以房企单纯拼土储、拼速度带来规模化增长不再现实。就目前市场环境而言，房企参与城市更新改造应根据其自身特点设置了差异化战略布局。

前期设计过的被当做样板的工程和拥有良好口碑的产品，是企业获得项目的有力支持；融资能力、渠道同样至关重要，能为其前期竞争、后期运作提供更多资金支持；此外运营能力、以往开发经验，甚至谈判能力，都会是其弯道超车，或进一步提升市场占有率的关键因素。

陈喆：城市更新在本质逻辑上并非旧城改造，也并非房企常规的先拿地再开发的业务模式，其本质上是一种生活方式的更新。因为生活在城市核心区的人的需求发生变化，如城市核心区的产业和功能发生变化，城市文脉的守护和现代化进程之间的关系变化等。

过去，我们城市化的速度过快，大量的人为了更好的生活而来到城市，但是慢慢发现城市生活似乎缺少了以往群居生活的人情和温度。因此，对于一二线房企来说，参与到城市更新业务，一定不是单纯的盈利性导向，更多是一种企业的社会责任与品牌价值的导向。

所以，在新一轮城市更新中，房企的核心竞争力不在于规模或者速度，当然这是前提，否则无法承担一定的风险。但真正的核心竞争力在于对城市空间的运营能力，这包括了城市面貌的微更新，城市空间的功能更新，以及城市社群交往的内容更新。

从2016年开始，金地华东更加关注社区生活的内容更新。比如我们会让业主们因为兴趣爱好而积聚起来，让太太们去烘焙、做手工，让孩子们可以有机会上大型舞台去演出。去年，我们开始参与到愚园路的城市更新中去，但对于城市建面的改造举动非常轻微，而是通过艺术化的方式让老城区变得更有特色，通过一些创意性的装置，让居民的生活更加便利和有趣。

今年，金地华东再次回到愚园路，依然是“微改造，重运营”。我们成立了“魔都城市更新实验室”，去邀请居民代表、街道社区组织、艺术家、企业，和我们一同去探索如何让愚园路成为上海代表性的艺术街区，如何让艺术生活化，生活艺术化，如何去传承城市记忆和文脉，如何让愚园路成为一条吸引人们去走一走、逛一逛的街道，甚至成为一个有温度的社群交往空间。

王笑梅：人才，人才，还是人才！