港珠澳大桥开通“盘活”大湾区 楼市发展迎来“加速度”

随着10月24日港珠澳大桥正式通车，粤港澳大湾区发展又迎来一个强大的“加速度”。大桥通车将改写珠三角的经济版图，为粤港澳大湾区的融合建设奠定坚实基础。

港珠澳大桥开通对区域的利好核心就是产业升级的利好，首当其冲的则是大湾区房地产市场。对于在大湾区落子布局的大批房企而言，如何抓住这一波红利显得至关重要。

10月24日上午9点，港珠澳大桥正式通车，从香港到珠海的陆路交通从以前的3个小时缩减到不到1小时。

作为连接珠江西岸和香港的纽带，港珠澳大桥的通车为粤港澳大湾区的发展提供了一个强大的加速度，将改写珠三角的经济版图，为粤港澳大湾区的融合建设奠定坚实基础。

受此利好影响，粤港澳大湾区板块及房地产股价纷纷飘红。10月24日当日收盘，碧桂园股价涨幅1%，招商蛇口涨幅1.27%，珠江实业涨幅0.82%。

实际上，近些年来，嗅觉敏锐的品牌房企已纷纷进驻粤港澳大湾区抢占先机。中国城市发展研究院投资部主任刘诚对《每日经济新闻》记者表示,港珠澳大桥通车完善了大区域交通，进一步促进大湾区总体经济活力，为居民的生活服务、文化交流带来便利。经济的活跃与人员的流动将为房地产业带来新需求，粤港澳大湾区带给房企的机会也会更加显著。

一桥“盘活”大湾区

一直以来，珠江西岸与香港之间因伶仃洋相隔，缺少直接的陆路通道，只能走海运或绕行珠江东岸。港珠澳大桥的建成通车，让珠江西岸与香港首次实现直接陆路相连。

交通效率的变化，引起时空的变化。以前，从珠海、澳门到香港，陆路车程需要3个小时之久，如今只需不到1个小时。港珠澳大桥的开通，极大便利了三地之间的交通往来，也拉近了三地居民间的距离，“大湾区时代”加速到来。

不仅如此，港珠澳大桥的开通，还将为大湾区成长为中国经济新的增长极提供重要支撑。就广东而言，港珠澳大桥开通将加快香港的金融资本、人才和先进经验向珠江西岸集聚，让珠江东、西两岸的经济发展更加平衡。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，地产的基础是人口，人口之上是产业。港珠澳大桥开通对大湾区最大的影响就是对未来的产业支撑，未来人口增加产生预期。并且，对于房价一直高企不下的香港和澳门地区来说，会引导香港和澳门地区的人口到大湾区来置业置产。

“港珠澳大桥开通对区域的利好核心就是产业升级的利好，到底能够影响到多大，对产业的推动作用如何，还要看后续的配套政策。”同时张大伟也坦言，大湾区本身目前的房地产投资就比较多，甚至已经过剩。

东兴证券则认为，粤港澳大湾区人口密度不大，随着湾区建设推进，越来越多的人才涌入大湾区，配合三地政府推出的各项居住福利政策，大湾区房地产业将迎来巨大发展机遇。

事实上，港珠澳大桥从规划之初就已经给楼市带来无限想象。“大桥开通真正方便了三地、乃至粤港澳大湾区各城市的贸易往来，因此很大机会将带动租赁市场，甚至买卖市场交易量的增加。”美联物业研究总监何倩如表示。

房地产需求旺盛

统计显示，粤港澳大湾区城市群人口超过6000万，GDP超过10万亿元，正成为全球最具活力和创新精神的经济发展体。业内人士一致看好未来大湾区的房地产市场发展。

不过在严厉的楼市调控的趋紧的信贷环境下，今年以来大湾区内的楼市表现并不亮眼。如在今年传统的“金九银十”，不少开发商为缓解资金压力推出不同程度的让利活动，通过低首付、降价优惠、全民经纪人等营销方式加速出货。

以深圳为例，9月份开始深圳就出现了“一成首付”“低折扣”等营销方式。国庆期间，多个楼盘对价格进行了下调，且多以特价房的形式出现，均低于目前销售均价。虽然如此，国庆大假期间深圳楼市的成交量却较去年同期下降了近五成。

广州也不例外，《每日经济新闻》记者实地调查发现，近期广州市场特价优惠单位增多，降价范围已从增城、南沙等外围区域向中心城区蔓延，部分楼盘优惠幅度超10%，甚至有盘优惠力度接近20%。

就今年上半年而言，克而瑞数据显示，深圳和东莞价格呈现小幅下滑，其中东莞受“限价令”影响较大，其他城市均体现出稳中有升的态势；湾区各城市成交情况相对较好，部分城市成交量较低主要受到市场供应量的约束。

在新常态及粤港澳大湾区背景下，毫无疑问将对开发项目提出更高的要求。同时，如何在项目定位、规划及开发过程中最大化顺应区域潮流，满足项目开发参与各方的诉求成为项目开发主体的第一要务。

广省房地产行业协会会长王韶此前公开表示，粤港澳大湾区产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，相关房地产市场需求也更为旺盛。房企应根据湾区地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势，延展房地产开发链条，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，错位、差异化发展，形成各自特色，大力发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产等，践行复合型、多业态互联的房地产发展新模式。

仲量联行华南区战略顾问部总监翟琳璟表示，在粤港澳大湾区的背景下，各城市都在向着完善产业配套、提升产业价值及进一步打造自身优势产业的方向大跨步迈进。相应产业项目的开发也面临着前所未有的机遇和新的挑战，大湾区城市群新的合作与竞争格局正逐渐形成。

此外，戴德梁行粤港澳大湾区及海南自由贸易港业务发展总经理及高级董事江冰河指出，粤港澳大湾区内部的各个城市及片区需发挥自身优势，同时充分利用不同的资源进行协同互补、融合发展，便可令各城产业遇到的短板问题迎刃而解。粤港澳大湾区的融合发展有赖于基建构筑更加高效联通的交通体系、打破区域发展的政策制度的壁垒，通过引导和刺激改变现有的发展格局，最终促进生产要素在大湾区的自由高效流动。而生产要素的自由流动在反向支撑湾区融合发展的同时，也为房地产各个板块、各个领域的发展带来了更多机遇。

政策调控不松动

在楼市政策层面，大湾区内各城市维持了“不松动”的状态，出台的新政相对较平缓。不过，广州、深圳、东莞、惠州、江门等城市调控政策收紧明显。

深圳今年更是多次升级楼市政策。3月28日，深圳“三价合一”政策正式落地。深圳业内多位专家表示，此举规范了二手房市场交易，全面压缩“阴阳合同”生存空间。6月，深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。文件提出，人才房、安居房、公租房比重将大幅增加，占新增住房供应总量的60%左右。

7月底，深圳楼市调控再次升级，个人3年内禁止售房，企业禁止购房，商务公寓只租不售。根据深圳中原数据监测，新政后，深圳新房市场热度骤然下降，8月新房市场仅三个项目获批，新增批售项目个数为上月的1/3。

广州的限购、限价、限售、限商等政策仍在严格执行。10月19日晚间，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

而今年7月25日，广州更新住房公积金新政，对非本市、非户籍所在地购房提取公积金加以限制，防止提取住房公积金炒房投机行为，公积金新政进一步提出支持提取住房公积金支付房租。

对于接下来各地楼市调控政策的发展方向，克而瑞在进行楼市预判时指出，粤港澳大湾区内各城市预计下半年松动的可能性极小，部分城市存在收紧现象，楼市调控政策当前主要体现在整顿和抑制投机炒房的措施上。另外，租赁市场依然是重点扶持的对象。

不过，对于大湾区内各个城市而言，随着各项工程的逐渐落地，大湾区的带动效力越来越明显。克而瑞分析指出，这也意味着除广州和深圳外，其他城市的受捧度将增强。