狂飙的“三四线”：城市群是“馅饼”还是陷阱？

▲第八届中国价值地产年会现场 每经记者 张建 摄

京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划，越来越多地在国家发展构想中被提及，这预示着中国城市群发展已进入集中发力阶段。尤其“雄安新区”的设立，更释放了信号，都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

伴随宏观导向，百强房企几乎无一不开启深耕重点都市圈和城市群的布局策略，加入这一场关于“圈群”的PK。

也正因此，当全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱，三四线城市已经出现了较高的土地流拍率时，这里的未来市场到底是“馅饼”还是“陷阱”？企业又该如何“捕到食、不掉坑”？

在以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰，对于上述问题进行了详实分析。

棚改还有两三年红利

“TOP房企在三四线的竞争会更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”张志杰告诉《每日经济新闻》记者，企业布局哪一类城市和其自身发展规模分不开，品牌房企多因全国布局的需要，会更注重三四线。

而重点三四线城市似乎从2016年便开始了“狂飙”。

数据显示，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也进入快涨通道。在9月的国家统计局数据中，无锡新房价格环比涨幅3.4%，位居70城之首；第二名徐州涨幅也在3.3%，环京的唐山、秦皇岛等地涨幅均超过2.5%。

张志杰认为，整体上而言，三四线城市未来2~3年还有红利期，其中最大因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量，可以支撑起供应值。”

通过中指院的报告，记者也发现，棚改的货币化安置，催生了大量购房需求，推动市场规模快速增长。

以长三角为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州、绍兴、湖州的棚改都较为突出，2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然，其中仅南京2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。

“2018年的棚改仍可观，会继续对房地产市场产生推动。也正基于此，目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出。

需警惕产业空心人口流失

但伴随机遇的是风险。

新城控股高级副总裁欧阳捷就直言，“2020年之后，如果政策对三四线城市开始从严，则可能造成断崖式的下滑。”

为何如此，因为当三四线城市受到的政策支持（棚改为主）减弱，其人口和产业或许并没有想象中那样强大。

张志杰也表示，整个三四线城市在棚改潮结束之后，大部分来看机会不大。

很多三四线城市的人口、产业导入不够，这受到很多因素影响，它和城市的位置、资源有着很大关系，不是可以随机复制的。对三四线城市的产业不是很看好。

另一方面，市场需求量会大大减少，因为三四线城市一方面人口导入能力小于新一线城市和强二三线城市，另一方面棚改会消耗城市当地人的需求，棚改结束后本地需求支撑力会明显减弱。

如今中国的人口红利已经出现衰减，如果产业升级和产业调整支撑不起来，棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。

所以，城市的经济实力依然是核心。这也是为何一线城市周边城市的风险相对较小。如上海周边的昆山、苏州，依托上海它们已经在汽车、工业等产业领域形成了自己的经济效应，不会因为人口因素的变化，导致产业空心；相反，产业的发展也能支撑人口的量级。

不过也要注意，短期来看，上海周边和北京周边城市的房价下跌比较明显，压力较大，企业拿地开始谨慎，所以此类三四线城市的土地流拍较为集中。

在当前的环境和趋势下，对房企而言，近两三年或许可以从棚改量大的城市入手，快进快出打速战；但长期来看，无论快攻还是慢耕，选择城市一定要贴合“城市群”。

欧阳捷表示，当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，核心城市开始更新，产业形态向坪效更高的服务业升级。出于城市发展的虹吸效应，产业与人口向周边城镇迁移，而伴随外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系加强，形成都市圈与城市群是经济发展的趋势。

分析目前中国最为突出的“五大城市群”，则可谓发展各有特色。

张志杰告诉记者，长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队，发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区，城市腹地广阔，且具备承接长三角产业转移的优势。

拿地窗口期在第四季度

地价高是导致土地流拍主因，在未来房价没有预期的情况下，开发商拿地较为谨慎，算不过账就不去拿了。但如果在城市群里的三四线城市，经济、产业、人口、有预期导入，大家都算得过账，就会去拿。张杰预计，到了四季度，许多城市财政压力上来，很大程度会降低土地价格，届时拿地窗口期就打开了，开发商预计地方政府会推出许多位置好，价格更好的地。

阳光城执行副总裁吴建斌告诉记者，每家企业的能力和资源不一样，对于一类城市、二类城市都不一样，在项目的营收、汇款时间，利润率上都有要求，选择什么时机，很多区域公司要算得过账才去拿。

紧贴城市群一城一策

在城市群中，各个城市也都有明确增长极。其中，京津冀以北京、天津占据绝对量级。一直以来，长三角以上海一城独大，长江中下游各城市都有亮点。珠三角则是广州和深圳，房企布局城市则是按照增长极为中心来推进。

相对来说长三角的红利最明显，但例如嘉兴、昆山这类上海周边的城市，这轮卖地较多，以目前地价和规模来说，拿地不是很合适，但随着土地财政压力的加大，或推出更多的地块。这样的城市就应该慎重拿地。

长三角和大湾区珠三角的机会点也很多，并且各级城市的博弈显著——一线城市“虹吸效应”非常明显，二线城市危机感很强，各级城市以产业为带动，各自争抢人才和企业资源（如深圳和东莞）。

张志杰告诉每经记者，总而言之，京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群，均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也对世界经济发展做出贡献。

在这些城市，政策倾斜程度、人口虹吸能力、产业支撑能力，都是房企考量的因素。

但企业能否站稳一座城市，则要具体分析，要看在哪个城市群更有资源、更有可能；看企业是否有资源（包括自身和外部资源，如企业、政府关系）；要看企业自身发展诉求和战略规划。