佳兆业深圳8项目终解锁 一周后仍将面对法律诉讼

每经记者 区家彦 发自广州

由于“锁房”引发的佳兆业一连串债务危机，如今终于出现重大转机。

佳兆业今天上午发布公告称，公司位于深圳的8个项目部分房源已经“解锁”，项目状态从房管局锁定变为司法查封，这意味着引发佳兆业此次危机的行政封锁正式退出。紧接着，二股东生命人寿宣布拟向佳兆业提供13.77亿元的两年期贷款，以用于缴付公司去年拿下的深圳大鹏新区地块土地款。

但这并不意味着佳兆业将完全从泥淖中获救。随着境内债权人纷纷提出资产保全申请，佳兆业的经营状态已经全面停滞，这意味着此次公司只是赢得喘息的机会。由于债务重组谈判停滞不前，佳兆业危机的结局仍然扑朔迷离。

60份法院应诉通知书

公告显示，佳兆业位于深圳的四个处于预售阶段的项目部分房源，已于4月7日获得解锁，分别为佳兆业大鹏假日广场、悦峰花园、中央广场以及山海美域花园(佳兆业前海广场)。此外，公司位于深圳的三项已落成物业项目所有未售单位，及位于一项持作出租物业的所有单位的业权限制也获解除。

《每日经济新闻》记者了解到，上述八个项目是从去年12月初起，被深圳市规土委的相应地方分支机关陆续锁定买卖协议备案、限制任何转让或抵押的登记以及限制业权。据公司估算，这批被“锁定”的房源总价值超过50亿元人民币，这导致佳兆业位于深圳区域的所有经营活动随即处于“休克”状态。此次项目获得解锁，意味着政府层面对项目的行政封锁终于解除。

然而，房源“解锁”并不意味着佳兆业的经营状况重回轨道。公告显示，在上述“解锁”的项目中，大量未售单位遭受地方法院司法查封。截至4月7日，以建筑面积计算，上述八个深圳项目合计受司法查封的物业面积约为145232平方米。

金融机构争相“踩踏”以求自保，是导致佳兆业全国项目陆续被债权人申请查封资产的主要原因。佳兆业透露，截至4月7日，公司债权人已经向相关法院提出合共70份境内贷款下的资产保全申请，佳兆业已接获相关法院对其增加至约148.27亿元境内贷款下的资产保全，共有28份民事裁定书与60份法院应诉通知书。

这其中，记者注意到，深圳佳兆业接获6份应诉书，法院责令公司需要以被告身份出席于4月16日以及5月5日的案件庭审。

由于流动性面临枯竭，如今的佳兆业只能依赖外部融资以维持现金流开支。截至发稿前，佳兆业再度发布公告，二股东生命人寿将向公司提供13.77亿元的贷款，用于支付公司与生命人寿在去年联合拿下的大鹏地块地价款，以避免因延期支付地价款而受罚。

海外债权人要求新“白武士”接盘

尽管房源“解锁”是融创此前提出要约收购佳兆业的前提条件之一，但这并不意味着收购进程有望提速。由于房源“解锁”进一步提升了债权人谈判的底气，在各方利益的纠缠下，佳兆业危机的结局只会更加扑朔迷离。

对于融创而言，拿下佳兆业的难度更大了。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，由于深圳楼市回暖明显，“解锁”后佳兆业在深圳的资产会变得更加值钱，债权人也因此有更多谈判的筹码，融创很难找到合适的理由让债权人让步。尽管首轮境外债务重组谈判失败后，佳兆业与债权人仍在沟通新的重组方案，但除非融创为达成交易作出大幅让步，否则交易完成的可能性并不高。

境外债权人则寄望于能有新的“白武士”接盘。一位佳兆业离岸债券投资者告诉记者，随着行政封锁的解除，佳兆业在一线城市的资产吸引力明显提升，他们希望有实力更强劲的大型房企接盘，以提出更优的债务重组方案。

但一位不愿具名的房企高管认为，由于佳兆业的现状已经较融创提出要约收购时更加恶劣，公司流动性接近枯竭，短期债务急剧上升，即便有新的“白武士”出现，提出的债务重组条件也许会更差，境外债权人有可能得不偿失。

与之相对，对境内债权人而言，如果收购僵局迟迟没有进展，他们有可能提出清算的要求，令佳兆业最终走向破产。在黄立冲看来，由于境内债权人大多数是有抵押的债务，在目前房地产市场逐步回暖的情况下，通过将佳兆业的项目分拆出售，他们能大大降低损失的概率。但对于缺乏抵押物的境外债权人与股东而言，一旦破产清算，他们有可能血本无归。