视频：博鳌之夜精英对话：争论下行通道

朱中一：我们也接触了一些企业，也接触了一些地方的领导。很多地方确实现在出现了下行的情况，比如像房地产开发投资、新开工面积、销售面积、销售额等。另外，6月份的新建商品房价格，有些也在下降，这些数据说明是在下降。但是我认为房地产现在这个情况是一个退烧的阶段，因为去年发烧了。从退烧的阶段来看，现在的市场应该说是比较常态化的。

巴曙松：刚才四位专家从4个不同的角度给出了对回落的判断和解释，我认为是非常准确的。还有几位显然是对下行通道有不同看法的，大家可以对刚才的四位的看法做一个评论，越尖锐越好，而且我看到著名经济学家陈淮教授这时候已经要求发言了。

陈淮：我们终于没有用一个媒体的主持人，而用了一个学者主持人，本来是满怀希望的，结果现在还是失望了。

我们为什么讨论这种小儿科的问题？哪一本经济学有下行通道这个概念？据说你是博士，听说最近还去哥伦比亚大学讲学了，哥伦比亚大学教这个吗？

刚才我们的主持告诉我们，引用了一个著名的外国经济学家，说凯恩斯说过“长期中我们都已经死去”，注重短期就行。房地产的问题和城镇化的问题永远是长期问题，绝不可能用短期现象来解释。

在经济学里就有研究长期问题的增长经济学，发达国家长周期和发展经济学。金融学家们200年就研究了一个问题，就是一块钱值多少钱，到现在还没研究明白。你说通胀问题是不是一块钱值多少钱的问题？到现在还没弄明白。是升息还是降息好？他没弄明白。

金融学家就研究这个，永远研究的是短期问题，币值、利率、汇率、通胀、物价，永远是短期的问题，他怎么能研究房地产的问题？

如果说在数学意义上有一个通道的话，那么指的是在一条曲线上，上下波动的过程中，每一个低点都低于上一个低点，每一个高点都低于上一个高点的时候叫通道。而不是在一个曲线上有起伏的阶段叫通道。

巴曙松：没有一句谈房子的事，明明谈短期的房子波动，他没想明白，不好说，从猴子变人开始谈起。

陈淮：真正的经济学家从不做这种短期的投资指导，只有那些股评家才谈。昨天股市暴涨，今天承接昨天涨势，继续向上攀升，也不排除报复性反弹，向下跌的可能。

巴曙松：他刚才批评了金融，批评了短期分析，对通道的解释却是最肤浅的股市上的技术分析，下行通道这个描述，他用了还反过来批评，所以下一次发言让他说短一点。

请单总谈谈对下行通道的批判，猛烈一点，对他们四个人，别对我，我是主持。别有的人自己没弄明白，上来发言该对谁都没弄明白就来批斗一番，我估计你不会犯这个错误。

单伟豹：这是一个短期的波动，尤其是2013年量价都创记录，有技术性的下跌是非常正常的，就是半年时间。

从基本层面来说，我们所有的政策都没有取消，货币政策又非常紧，而且上半年因为贷款总额增幅降了一点，导致刚需住房贷款都受到了影响，所以这个下降是正常的，在没有大的变动的情况下，我认为这是一个技术性的下降和货币政策的影响。

说是下行通道就完全说不通了，最近基本上限购都放开了，除了一线城市。而且银行政策现在也有所变化，央行已经提出了要求，要保证基本的贷款需求。

综合各方面的情况来看，没有理由说是下行通道，我个人很有信心说下半年不会下降，所以对下行通道这个观点我不赞同。我们可以赌一把，明年开会的时候我们再看是什么情况。

巴曙松：连平首席PK单总，连平首席说中长期不错，但是短期一两年内会下降。单总说下半年就要很好，我们到明年博鳌房地产论坛的时候再对比。

我和陈启宗先生是好朋友，他的项目做得非常好，一个恒隆广场收的租金是其它地方的好几倍，他作为商业地产开发商的经验，和刘总作为住宅和其它方面的开发，都有很丰富的经验。请你们也谈谈自己的看法，陈总先说。

陈启宗：我同意刚才陈淮的观点，研究房地产要注意的是不能看短期，因为这个行业本身就是一个长周期的东西，必须要从长远来看。

巴曙松：同样的一个意思，为什么你说了我听得特别顺耳，另外一个人说了我特别不爱听。

陈启宗：从短期来看，我也认同任总的看法，我认为现在短线是比较平稳的局面。关键看政府能不能把短线的平稳变成长线的平稳，这就非常重要。

要是能够保持长线的平稳，像单总说的，跟着GDP走，就是中国的大势。香港最好的房子现在价钱多少？跟上海、纽约、伦敦比一比，伦敦、纽约和香港都差不多，但香港是上海的5倍，上海好的房子是10万块钱一平方米，香港达到了50万一平方米。

香港为什么比上海强呢？当然这个不能直接对比，每个地区的情况很不一样，但是也不能完全不看这个情况。内地的人民币是在升值，经济增长现在放缓了，有7.5%左右，而香港是3%到4%；内地的需求非常大，香港的需求也比较大，唯一的就是社会环境不同。

香港的经济从各方面来看也不会强于上海，所以这个5比1的比例，我相信会慢慢缩小。在以往的20年里已经在缩小了，在未来的10年、20年，我相信还会缩小。我对香港的住房绝对不是悲观的，还会平稳上涨，但是相信从长远来看，上海、北京以及其它好的城市，增长应该比香港快，和香港的房价差距会越来越小，可能以后不是5比1，而是3比1、4比1，这就是一个比较大的增长。

巴曙松：下面请刘总谈谈。

刘晓光：上午我已经讲了，下行通道这个提法我不认同，所谓下行通道，长期陡降式的下行是引导性的说法，跟媒体在今年年初大规模拐点论性质是一样的。

另外一个，房地产可能进入了新的常态，有一些周期性的调整，也有一些分化。我们的100个城市中间应该有30个城市放开限购了，很多价格比较高的城市放开以后，相信价格和量是会上升的。因为人们都希望从小城市到中等城市、从中等城市到大城市，在这种新的市场组合中可能会形成一种新的状态，我们不能简单地说下行通道已经成立了。

巴曙松：越说越近了，最后变成只是表达方法不一样了，总体上跟去年比没那么好，是一个新的状态，也没那么坏。刚才有一位专家还想总结发言，为了显示主持人的宽宏大量，我还是给他一次发言的机会，让他对第一轮的发言做一个总结，请陈教授做一个小结。

陈淮：上行和下行并不只是长期和短期的区别，还包括整体行业之间的关系。

我给你们讲个故事，2001年，中国的家电业经过10年的辉煌，突然面对价格大战，当年中国的彩电厂生产量是4700万台，只卖掉了2100万台，相信那一年的家电论坛上也有很多人说下行通道之类的话题。

10年过去了，当初辉煌一时的那些家电企业基本都死光了，90年代辉煌一时的名牌企业几乎都死光了，但是没妨碍21世纪第一个10年中国成为世界第一大的家电大国。到去年中国生产了多少台家电吗？不是2100万，不是4700万，是1.2亿台。你说这10年那些名牌企业死光之后是上行还是下行？

金融专家永远不理解的一件事是世界金融危机爆发了，这个世界上一砖一瓦的实物资产都没消失，生产能力、技术研发、市场规模什么都没少，就是钱没了。

我们面对的就是这么一个过程，钱有和没有只是一个虚拟财富，可能我们面对的是未来10年中国房地产业大发展、大扩张的时期，同时是三分之一的企业要被优胜劣汰调整出去。所以你说上行还是下行，开门还是闭门，我想我已经回答了你刚才提出的第一个问题。