后起之秀东原地产：成都目标调高6倍 押注“高周转”模式

每经记者 谢振宇 发自成都

今年4月，迪马股份以42亿元资产重组东原地产后，东原地产 “荷包鼓鼓”、“自信满满”，近期更是一改往日低调的作风。

5月7日，东原地产2014年战略发布会在重庆举行，公司提出年业绩突破100亿元的目标，成都则要“承担”约30亿元的任务。据相关机构统计，去年东原地产在成都的备案销售金额为4.27亿元，上述成都30亿元的目标比去年备案销售额多6倍。

此外，这个入蓉未久的 “后起之秀”，觊觎着成都销售十强的宝座。成都房地产行业“大牌”云集，遭遇楼市下行的东原地产，实现这一目标并非易事。“就今年成都前5月的销售情况来看，要完成今年的目标还需要两倍于市场的平均速度。”东原地产营销中心总经理王琴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，东原地产在开发方面押注“高周转”的模式。

30亿目标“难度不小”

在集团剑指销售百亿同时，成都东原亦欲冲击近30亿元的销售目标。

今年4月17日，迪马股份42亿元资产重组加13.8亿元募集配套资金暨关联交易事宜获得无条件通过，这为东原地产打通了资本市场的融资通道。

资本市场的强大后盾，令东原地产有了更多底气。此前，东原地产成都公司总经理李松泽在接受媒体采访时透露，“2014年东原在成都的销售规模希望有个突飞猛进，同时在大成都区域能够储备土地2～3块，我们希望在短时间内进入成都年度销售前十强企业。”

东原地产一直聚焦一、二线潜力城市，成都作为西南腹地，必然成为其战略布局重点城市之一。来自锐理数据的监测数据显示，2013年东原地产在成都的备案销售金额为4.27亿元。“去年在成都只有一两个项目，而今年有时光道、亲亲里、盐市口川航广场及在绵阳的多个项目。”王琴透露。

销售目标激增背后，是东原地产在成都开发项目的增多。

去年，东原地产在成都的在售项目仅东原·金马湖壹号和东原西岸。今年东原·亲亲里和东原·时光道两个项目储备以及在建的川航大厦，成都地区今年合计有5个项目在售。同时，其在四川绵阳有两个项目以及在成都温江的待开发土地储备。

不过，随着国内楼市走到“十字路口”，成都东原今年增加数倍的销售目标明显承压。王琴透露，“如果要完成今年的目标，可能还需要两倍于市场的平均速度。”她坦言，“难度不小”。

谈及今年近30亿元的销售目标，东原地产成都公司副总经理胡灵解释说，这是成都公司今年“自己内定的奋斗值，目前受宏观经济和楼市大环境的影响，完成起来有压力，但我们也会提高效率来推进相应工作”。

“高周转”或牺牲利润

楼市走到 “十字路口”，“高周转”在成都东原的开发速度上有了明显体现。去年7月，东原地产以20.72亿元竞得成都金牛区和青羊区的两处地块，欲打造东原·亲亲里和东原·时光道两个项目，原定计划今年4月开盘，实际上这两个项目今年3月就已在售，比计划提前1个月，总共耗时约8个月。

“坚持践行集团的高周转模式，”胡灵向《每日经济新闻》记者表示，在他看来，成都市场也更适合高周转模式，比如楼栋修到正负零即可预售，以及土地等其他因素所决定。

胡灵认为，在当前楼市环境下，“高周转”模式十分契合房企的运行模式，“市场变化快、土地价格溢价高及融资成本不低等因素，都需要房企进行高周转的运作。”

“大多数企业都属于高周转节奏。目前国内融资成本高，不可能降低周转速度，大多数都是快速把产品制造出来，以换取现金流。”成都锐驰地产营销公司总经理冯珏向 《每日经济新闻》记者表示，国内的企业不可能把节奏慢下来，“慢或意味着死亡。”

东原地产的“高周转”不仅体现在开发周期“快”。据悉，公司今年提出了“高周转、新模式、高绩效”的3～5年企业战略。

销售高周转则体现在销售团队建设更专业化。王琴表示，公司在销售上整体提高了要求，“销售部组织构架调成了5N，即5个职能部门和N个项目精英营销经理。职能部门除了销售、策划、销售支持外，增加了自有的渠道团队和招商团队，而且去年底还增加了股权激励和薪酬改革模式。”

那么，“高周转”是否意味着高收益？其实不然。

有业内人士表示，企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应该达到的利润率，尤其是在楼市下行时期，“高周转”也就意味着可能会牺牲利润。

（实习生黄丽对本文亦有贡献）