售后返租重现陕西楼市

张静 每经记者 黄洪波 发自西安

消失了10年的 “售后返租”重出江湖，被视为一些中小房企资金链紧张的一个信号。

近日，陕西省咸阳市一楼盘公开打出“售后返租”的广告，对其推出的酒店式公寓承诺与消费者签订12年的包租协议，年返租额为25000元，平均月返租2083元。投资回报可谓丰厚。

对此，陕西经典派地产运营机构总经理朱林表示，这一模式是地产商巧妙融资的手段，在楼市调控趋严的背景下，售后返租可以快速回笼资金，多用于商业地产。

简单来说，售后返租就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给中小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给中小业主固定租金，而开发商获得经营权。

以大秦·御港城推出的酒店式公寓为例，公寓户型规格约为40平方米，且带有星级酒店标准的精装修，单价约为7500元/平方米，总价约30万元。开发商则承诺消费者高价包租12年，年返租额为25000元，每半年返一次。

除了上述项目，据记者了解，咸阳目前亦有多家商业楼宇或者综合楼盘“押宝”售后返租，例如位于市中心的茂源大厦、东银大厦，前者为商铺，后者则为写字楼。

伴随着楼市调控趋严，房地产市场销量屡屡受挫，市场存量不断攀高，房企拿地、推货脚步均明显放缓。在此背景下，房企纷纷出招，采取诸种优惠促销的手段快速回笼资金，而所谓双赢的“售后返租”模式，则被适时的拉出。

不过，对于售后返租模式，美城机构市场研究部总监张红卫则认为暗藏很大的风险，“咸阳出现的售后返租，更多是开发商的一种营销策略和手段。”

在朱林看来，售后返租对于开发商和投资者均是一把双刃剑，对开发商而言，其虽可以助开发商迅速回笼资金，但是项目后期如若经营不善，对于投资者的返还租金则会断档，无法完成对投资者最初的承诺。而对于投资者来说，售后返租令其轻松投资且高回报，但是对于项目突发的风险则无法规避。

对此，朱林建议，“房企可以采取售后返租，但因其有法律风险，房企可以通过第三方运营管理公司规避掉法律风险的同时，亦可对项目进行良好的后期运营。而投资者在投资此类的商业项目时，则要考量项目是否有精准的商业定位和专业的商业运营管理。”

据悉，作为商业地产的一种营销模式，售后返租曾一度炒得沸沸扬扬，但由于国内房地产的不成熟和模式本身暗藏的经营风险，该模式在国内引发了数起业主与开发商的诉讼，亦造就了不少烂尾楼。因此该模式于2001年遭到建设部的“封杀”，此后一度沉寂。

因此，记者就咸阳一楼盘“售后返租”之事采访了陕西树理律师事务所赵振凯律师，该律师称，涉及这种营销模式的文件有2001年的 《商品房销售管理办法》、2006年的 《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，对该模式只是行政法规上予以禁止，但是并没有明确的法律条文。如若开发商以此模式名义出现一房多卖，回报率远远超过同期租金的情形，那就涉嫌非法集资了，会受到有关部门的处罚，但是如果售后返租没有出现严重的后果，一般政府部门不会介入。