盈利能力削弱 调控下房企泛地产运营或提速

每经记者 张敏 发自北京

“截至2011年末，全国26家上市房企的存货总量达到了3258.7亿元，与2010年末的2173亿元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，沪深两市共有26家房地产企业公布了2011年年报，从上述数据不难看出，房地产企业受到调控政策的较大冲击。

作为当前楼市的 “三大利益群体”之一，房地产企业无疑对现有的调控政策颇为不满。今年“两会”期间，一些房地产大佬表示，当前的调控政策过于严厉，需有所松动。

事实上，尽管不少上市房企实现同比增长，但在调控政策的影响下，仍有不少企业未能完成年初制定的销售任务。有分析认为，迫于资金压力，今年将有越来越多的房地产企业加入降价促销的行列。而在调控政策的倒逼下，房企高增长、高利润的时代也行将结束。

盈利能力被削弱

Wind统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至3月14日，两市已有26家房地产企业公布了2011年年报。从数据上看，逆势上扬的态势颇让人意外，但某些指标仍然暴露出了行业面临的潜在问题。

从资产负债率来看，剔除ST类企业，26家房企的平均资产负债率为59.41%，比2010年略有上升。其中，地产龙头万科的资产负债率由此前的74.69%上升至77.10%。

从利润情况来看，多数房地产公司的毛利率和净利率同比双双下滑。据Wind统计，万科2011年的销售毛利率为39.78%，同比下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，同比下降了1.27个百分点。此外，华远地产、亿城股份等公司的毛利率和净利率下降幅度都在1个百分点以上。

楼市调控带来的市场萎缩，不仅在蚕食房企的利润，还在削弱其盈利能力。这一点还体现在市场环境变化时，企业营销和广告支出费用的增加。公报显示，万科2011年的品牌宣传推广费用达到8.99亿元，同比增长了31.71%。亿城股份的销售费用同比增长了54.55%。有业内人士指出，“市场好的时候，企业根本不用打广告。”而在整体市场环境并不明朗的情况下，未来房企可能还将加大在品牌宣传上的支出。

开发商抱怨调控“严厉”

今年“两会”期间，全国政协委员、富力地产董事长张力在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，现有政策过于严厉，不利于房地产行业的健康发展。开发商认为调控已对行业造成了损害，但政府不断强调是为了促进市场的 “平稳健康发展”。双方的博弈或许将成为未来政策走向的重要决定因素。

来自国家统计局的数据显示，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。业内人士在对数据进行解读时认为，限购城市的成交量受到影响，而广大非限购城市继续保持增长势头。由此不少房地产开发商提出诉求：应实行差别化的房地产调控政策，除刚性需求和投资投机需求要区别对待之外，不同地区也应因地制宜，实施不同的调控政策。

从中央的表态看，除首套房贷款优惠措施外，当前的楼市政策尚看不出调整的信号。此外，今年我国GDP增长目标为7.5%，近8年来首次降到8%以下。在下决心转变经济发展方式的背景下，房地产业作为支柱产业的作用正在弱化，楼市调控政策也难有反转的可能。

房企转型在即

尽管对调控政策并不满意，但在市场的倒逼下，多数房企已经走到了转型的关口上。其中，大量的库存将成为企业面对的直接压力。

统计局的数据显示，截至2011年末，全国商品房待售面积2.72亿平方米，几乎相当于当年销售面积的1/4。而从资金上看，截至去年年末，全国26家上市房企的存货总量达到了3258.7亿元，与2010年末的2173亿元相比，大幅增加了50%。

“链家地产”市场研究部冯联联向《每日经济新闻》记者表示，在庞大的库存量之下，开发商未来仍将面临更大的销售压力，或将促使开发商进一步下调价格以促进销售。

另有不少业内人士强调，如果当前政策持续下去，降价的范围将还会扩大。这无疑会进一步蚕食房企的利润，并导致市场的新一轮洗牌。

兰德咨询机构总裁宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，房地产企业已到了转型的时刻，单纯的住宅地产开发模式将要变更为泛地产的运营，其中包括工业地产、旅游地产、养老地产等。在这个过程中，将伴随着企业的兼并整合。宋延庆认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或将有30%的房企被洗牌出局。