RMBS注册规模放量至2000亿 对房地产市场直接影响恐有限

◎每经记者 沙斐

近日，由央行注册管理发行的个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）名单中再添中行和招行，发行规模合计1400亿元，放量明显。加上前期获批的建行、民生银行已注册的600亿RMBS，截至目前，总规模达到2000亿元。

RMBS注册规模持续扩容，会提升银行资产的流动性。中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受《每日经济新闻》记者采访时表示，RMBS作为房地产金融创新的品种，有助于银行释放出更多针对房地产的信贷资金，但对于房地产市场的直接影响相对有限。

睿信致成董事总经理薛迥文也指出，当前房地产市场最大的问题仍集中在需求不足，而非资金不足，RMBS对于整个房地产行业并不会有太突出的影响。

首单首期发行规模7.8亿

央行网站显示，中国银行“中盈个人住房抵押贷款资产支持证券”发行规模为1000亿元，于7月17日获准发行。此外，招商银行“和家个人住房抵押贷款资产支持证券”也于同一时间获准发行，发行规模400亿元。

此前，建设银行也注册了名为“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”的产品，发行金额500亿元，获批时间为6月29日。与建行同时获批的还有民生银行“企富个人住房抵押贷款资产支持证券”，发行金额100亿元。

7月15日，民生银行获批的RMBS已经正式发行，该项目是央行宣布推行资产证券化注册制以来，国内首单通过央行注册发行的个人住房抵押贷款证券化项目。

资料显示，该项目由民生银行行内1908笔优质资产作为入池资产发行资产支持证券。其中，个人一手住房贷款占比超过70%，一、二线城市抵押房产超过资产池的90％。封包日（2015年1月1日）加权利率为6.88%，为该资产支持证券提供利差保护。据悉，该项目首期发行规模为7.8亿元，剩余规模将在两年内进行分期发行。

中债资信ABS团队负责人郑佳表示，随着建行、民生、中行、招行获得央行注册发行额度达2000亿元，可以预测未来两年个人住房抵押贷款的资产支持证券发行数量较前两轮试点将有较大提升，有望进一步提高同质性较高产品的规模占比。考虑到美国市场截至2015年一季度，相关资产证券化余额为8.6万亿美元，占比高达80%，目前的趋势将有助于我国证券化市场产品结构向成熟市场格局靠拢。

楼市供需问题仍未解决

中行、建行2014年年报显示，其个贷业务规模均在2万亿元以上，而此次个人住房抵押贷款证券化的额度分别仅占2%、4%，仍有很大提升空间。

郑佳告诉《每日经济新闻》记者，此类产品的持续发行将引导商业银行个人贷款业务逐步摆脱对规模扩张经营模式的依赖，通过盘活个贷存量，提高资金使用效率，提高中间业务收入。同时，通过“贷款发放——入池打包——资金回笼”往复循环，可保持房地产市场信贷资金的持续供给，有助于我国民用住房的价格企稳。

薛迥文也表示，理论上来说，RMBS持续扩容，无论对开发商还是购房者，资金面会显得宽松很多，对房地产行业的资金流确实有好处。但具体从成交量方面来看，在当前这个时点，RMBS仅仅会对一线城市及部分二线城市的房地产成交量有些帮助，从长远角度来说，对整个房地产行业并没有太突出的影响。

薛迥文解释称，当前房地产市场的问题不在于缺钱，而在于需求。

“（当前贷款）利率为什么低？主要是因为钱不紧张。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者表示，今年楼市交易量回升，主要归功于信贷新政的支持，而不是供需问题得到了解决，信贷支撑通常对于近期的交易会起到明显的推动作用，等到政策效应释放完毕后，交易量仍将回到原来的轨道上。