◎广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者表示，封顶以后才能发放按揭贷款在“121号文”和“359号文”已有明确规定，不过由于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为“潜规则”。
每经记者 陈荣浩 赵景致 每经编辑 陈梦妤
“昨天（7月4日）出的通知，政策今天开始执行。”
昨天晚上，一则关于“深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款”的消息在网络上发酵，7月5日上午，深圳一国有银行工作人员对《每日经济新闻》记者表示。
有深圳房企人士也向每经记者证实，已于昨晚收到相关通知。“不过这个政策对我们影响不大，因为我们在深圳区域的楼盘已经接近封顶，（政策）对在深圳有较大面积土储但还没开发的房企会有较大影响。”
7月5日上午，深圳一国有银行工作人员对每经记者表示，昨天出的通知，政策今天开始执行。
另一家股份行个贷经理也向每经记者表示，政策今天开始实行。“人行要求银行在个人按揭贷款方面，必须等项目主体封顶了才可以放贷，如果主体没封顶，是不让放贷的。”
从银行角度看，怎样才算主体封顶？
上述国有行工作人员指出，封顶之后才有竣工，“竣工指的是要国土（部门）验收，（合格之后）才算竣工。”
上述个贷经理表示，以30层的楼盘为例，封顶就是30层要全部完工，里面装修可以还没好，但主体要建好。如果只是25层，还没建满30层，银行就没办法放贷。
“对购房者来说其实是一个保障。”上述股份行个贷经理表示，前几年深圳有要求主体须建立三分之二才能售卖，现在是要求必须达到封顶才能放贷。
这位个贷经理续称，如果客户不通过银行按揭贷款购房也可以，需要（客户）和开发商商榷。“这项政策是给银行的指导意见，昨晚刚出的通知，具体细则还没有发文，但暂时肯定是（不封顶）不会放贷。
事实上，“不封顶不放贷”在监管文件中早有提及。
《每日经济新闻》记者查询了解到，要求封顶后才能放贷的政策，可以追溯到央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。
其中，2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。
2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“359号文”）提到，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
目前，这一条款仍然有效。
上海原银保监局2021年1月发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》提到，要严格个人住房贷款发放管理，切实执行“359号”相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
央行也曾对银行向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款的商业银行下了处罚决定。
比如最近一次，2023年9月13日，国家金融监督管理总局昌吉监管分局便对新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行，就“向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款”违法违规事实罚款30万元。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者表示，封顶以后才能发放按揭贷款在“121号文”和“359号文”已有明确规定，不过由于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为“潜规则”。
“由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾，封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险会加大。”
李宇嘉提到，现在要求封顶才能放贷，有助于降低房屋烂尾风险，保障小业主权益，也保障银行贷款安全。
每经记者注意到，目前深圳新房供应量相比以前出现了显著下滑。
据深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。而2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。
深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。
封面图片来源：每经记者 丛森 摄
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