年报解读 | 超九成收入来自第三方，融创服务业绩为何仍受关联方影响？

 物业企业对于关联方的业务依赖正不断减弱。

3月25日，融创服务（HK01516，股价1.870港元，市值57.16亿港元）发布的2023年业绩报告显示：2023年公司实现营收约70.10亿元，同比下降约1.6%。其中来自关联方收入为5.7亿元，占比仅8.1%，同比下降约56%；来自第三方的业务增至64.4亿元，占比高达91.9%。毛利16.68亿元，同比增长4%。

过去一年，融创服务一方面致力于控制关联方业务风险的蔓延，另一方面积极催收回款，最终公司经营活动产生的现金流净额达到8.62亿元，实现覆盖核心净利润约1.1倍，而2022年同期为-3.95亿元。截至2023年底，其可用资金余额约44.36亿元。

不过，尽管融创服务管理层在2023年中期业绩会上曾表示“不太会出现因关联方融创中国大额计提减值的情况”，但在2023年的金融资产减值亏损净额8.5亿元中，有5.3亿元、占比62.4%来自关联方款项；69.34亿元的贸易应收款项中有约34.17亿元来自关联方，占比近50%。

亏损幅度有所收窄

年报显示，2023年融创服务实现全年收入约70.1亿元，同比下降约1.6%；毛利约16.68亿元，同比增长约4%；公司拥有人应占亏损约4.35亿元，亏损幅度收窄9.7%；公司拥有人核心净利润约7.93亿元，同比增长约3%。

截至报告期末，融创服务在管建筑面积达到2.7亿平方米，同比增长11.9%；管理项目达1713个，业主户数突破150万户。

而在2023年中期业绩会上，融创服务管理层曾明确提出2023年公司“在管面积同比预计有15%-20%的提升，相应的收入规模也会有15%-20%的提升幅度”。

如今看来，这两个预期目标均未能实现。对此，融创服务解释称，这主要是由于自2022年下半年开始受地产行业环境影响，基于市场化原则对非业主增值服务持续进行调整，导致收入减少。若剔除非业主增值服务业务，公司核心业务的收入同比增长约9.2%，占比提升至约94.6%。

作为营收的绝对主力，物业管理及运营服务实现营收61.59亿元，同比增长约11.7%，在总收入占比提升10.4%达到87.8%，这主要是由于业务扩张，在管规模建筑面积增加。

在毛利率方面，融创服务2023年的毛利率为23.8%，较2022年同期的22.5%增长约1.3个百分点。具体来看，物业管理及运营服务毛利率同比下降0.5个百分点至23.8%，非业主增值服务增长6.8个百分点至13.0%，社区生活服务下降4.1个百分点至31.7%。

“社区生活服务的毛利率下降主要由于美居业务于年内受地产行业环境影响调整业务结构，高毛利率的新交付物业项目招商推广服务收入占比下降，相对低毛利率的美居自营业务增加，导致美居业务毛利率大幅下降。”融创服务在年报中解释称，美居业务以外社区生活服务业务的毛利率较去年同期增加0.8个百分点。

关联方影响仍然存在

于物业行业而言，近两年受关联地产企业下行影响，不少物企“被逼”加快独立，融创服务同样如此。

报告期内，融创服务来自关联方的收入约5.7亿元，同比下降55.6%，占总收入比例下降至8.1%；来自第三方的收入同比增长10.2%至约64.39亿元，占总收入比例91.9%%，成为其收入的主要来源。

不过需要注意的是，来自关联方的影响依然存在，尤其是在应收账款方面。报告显示，截至2023年末，在计提减值之前，融创服务贸易及其他应收款项总额约为69.34亿元，同比增长约12.83%。其中来自关联方的贸易应收款项约为34.17亿元，同比2022年的33.68亿元增加约4903万元，占比接近50%。

而在计提亏损拨备26.17亿元后，公司贸易及其他应收款项净额约为42.66亿元，同比减少5091.7万元。

对于如此高额的计提，融创服务表示，一方面由于地产行业市场情况持续下行，集团出于谨慎性考量，进一步对关联方贸易及其他应收款项计提了减值拨备；另一方面受整体经济环境影响，由第三方业主回款速度放缓，导致集团第三方贸易及其他应收款项的信用风险增加，因而计提之减值拨备增加。

而对于过往已经形成的关联方应收账款，融创服务管理层在业绩会上表示，一直在做积极跟进和催收，也一直在积极从融创地产方面获取有价值、易变现的资产来抵偿，作为保障融创服务的最大回收。

如在2023年12月28日，融创服务与融创集团成员公司订立协议，融创集团成员公司向融创服务转让目标物业，对价约724.8万元，以相关融创集团成员公司应付未付的等额款项抵销支付。

今年3月15日，融创服务与融创集团订立协议，融创集团将江苏常熟市现房项目转让予融创服务，代价为1亿元，其中以现金支付5000万元，剩余5000万元以融创集团应付融创服务而未付的等额款项抵销。

需要注意的是，融创服务在2023年首次对商誉进行了减值5.47亿元。而这部分减值主要是针对此前收购的开元物业。公开资料显示，2020年5月7日，融创服务以15亿元完成了对开元物业的股权收购，至此融创服务合约项目数量首次突破1000个，达到1162个；合约面积高达2.27亿平方米，在管面积亦首次突破1亿平方米大关。

然而受市场环境影响，开元物业扩张速度低于预期，并没能实现预期的业绩增速。因此，融创服务表示，基于谨慎性考量，公司决定撤出开元物业管理的若干物业管理项目，对其产生的商誉计提减值。

消失的商业运营服务

值得一提的是，在融创服务2023年营收业务构成中，商业运营管理服务不见了踪影。

年报显示，融创服务2023年营收主要是由物业管理及运营服务、社区生活服务、非业主增值服务三大业务收入构成，占比分别87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中报以及2022年报中，融创服务的营收主要由四大业务构成，除前述三项外，还包括商业运营管理服务。

据2023年中报，融创服务商业运营管理服务营收为2234.3万元，占总营收的0.7%，同比下降了79.7%。彼时融创服务解释称，对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏导致了大量收入未于期内确认。剔除此部分影响，同比下降约450万元，乃由于部分业主方调整商业项目开发计划，研策服务及咨询服务收入同比下降所致。

另据2022年报，融创服务的商业运营管理服务营收为1.48亿元，占总营收的2.1%，同比下降9.8%。

据每经记者了解，此前融创服务的商业运营服务项目主要源于融创中国。2021年11月，融创服务以18亿元代价收购融创中国旗下融乐时代（海南）商业管理有限公司（以下简称融乐时代），至此融创服务将融创文旅集团商业运营板块整合至公司的业务版图之下。

根据当时融创中国的承诺，融乐时代在2022年度归母净利润不低于1.4亿元，如低于承诺利润，则融创服务有权要求进行现金补偿，现金补偿金额为承诺利润与实际实现的归母净利润差额的12.86倍。

然而到了2023年4月6日，融创服务又与融创中国签订补充协议，变更原协议中业绩承诺条款，将原先约定的2022年归母净利润不低于1.4亿元调整为2023年财政年度的归母净利润不低于1.4亿元。除此之外，原协议其他条款将继续有效。

彼时，对于签订补充协议的原因，融创服务方面称，2022年商业运营在管项目因疫情原因关停并给予商户大量租金减免，以及商业物业的开发计划有所调整。

尽管如今融创中国债务重组成功，但其经营能力仍尚未恢复。2023年以来，包括无锡融创茂、融创昆明万达城、武汉融创武地长江文旅城等多宗商业资产被摆上了拍卖台。

“在公司现金流以及经营有所改善的前提下，未来业务发展要作出健康的选择。”融创服务管理层表示，包括对于关联方以及第三方的业务承接，都要求以可收回款项作为前提。

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