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    去年二手房成交量为新房的1.5倍!成都楼市“先旧后新”格局加速形成

    每日经济新闻 2024-03-07 13:52

    ◎据贝壳找房APP数据,截至3月6日,成都二手房挂牌量达225093套,其中近7日新增房源7277套。需要注意的是,早在2023年10月,成都二手房挂牌量就已超过22万套,仅次于重庆的25万套,此后其挂牌量一直维持在了该水平。

    ◎2023年成都的新房成交约14.6万套,二手房成交约22.1万套,是新房的1.51倍;2022年新房成交约14.3万套,二手房成交约15.1万套,是新房的1.06倍。这些数据也验证了成都居住梯级消费体系正在加速形成。

    每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

    “近段时间,二手房咨询量和成交量已经有所回升了。”近日,成都一位房产经纪人告诉《每日经济新闻》记者,以刚需为主,一些新增挂牌的业主也主要是为了“卖旧换新”,总体挂牌量比较稳定。

    据贝壳研究院成都分院提供的信息,每年春节后,二手刚性购房需求通常会迎来一定规模地集中释放,低总价房源成交占比快速提升。今年春节后成都刚需入市热情超预期,2月100万元以内户型成交占比达到峰值,创2018年以来新高、单月最大提升幅度。与此同时,自2023年成都二手房挂牌量突破22万套以后,近几个月来其挂牌量一直维持在了22万套左右。

    业内人士指出,成都正在加速形成“先租后买、先旧后新”的住房消费格局,预计随着二手房价格下行及LPR大幅下调,成都二手房成交量将有所回升,但回升力度及“卖旧换新”对新房市场的贡献度或比较有限。

    成都某中介门店展示的二手房源 图片来源:每经记者 陈利 摄

    二手房挂牌量连续半年超22万套

    最近,在中介平台挂牌了二手房源的小潘又接到了中介电话,要求将房子挂牌价调低3万元,这已是小潘近两三个月来接到中介第三次要求调价的电话。

    考虑到家里一家6口人仍挤在一套二居室里,从2023年下半年开始小潘一家就以125万元的价格将现有住房挂牌出售,计划买一套更大的房子。然而随着挂牌时间的推移,房子挂牌价格一再下调,来看房的人却在减少,小潘卖房的信心也在不断降低。

    与小区邻居一样,小潘不得不将自己的换房需求计划暂时搁置。在卖房过程中,也有中介向小潘提出过低价卖低价买的建议。“这个没错,但是低太多了,都换不起了。”小潘告诉每经记者,急售的房子业主也不会等,身边也有邻居先订了房,现在卖房一直被压价。

    每经记者在采访中了解到,类似小潘的情况并不算少。成都链家一经纪人小李告诉每经记者,成都目前二手房挂牌量多,客户选择范围也多,议价空间增多,超过10%的议价也经常有遇到。“想要快速出手,降价就是最有效的办法。”

    据贝壳找房APP数据,截至3月7日,成都二手房挂牌量达225226套,其中近7日新增房源7277套。需要注意的是,早在2023年10月,成都二手房挂牌量就已超过22万套,仅次于重庆的25万套,此后半年的挂牌量一直维持在了该水平。

    截至2024年3月7日成都二手房挂牌情况 来源:贝壳找房APP

    中指研究院四川分院分析指出,2022年出台了“5·16”“5·31”新政,随着增值税免征年限从5年降到2年及其他政策出台,成都“卖旧买新”链条被打通,二手房挂牌量迅速攀升到20万套以上。

    不过,在成交方面,据成都住建局公布数据统计显示,2月成都二手房成交9321套,同比下降51.1%,套均成交面积97.19平方米,同比上涨4.42%。

    价格上同样出现了下调,就算是近几年的一些“价格倒挂”明显的网红盘的最新二手房价格已经不如当初那么耀眼。

    如曾数次引发万人疯抢的南城都汇项目,2021年其新房价格为1.7万元/平方米,二手房价格就达到了3.4万元/平方米,是成都名副其实的“大剪刀差”网红盘。但近期该小区的二手房实际成交价格已经回落到了2.3万-2.5万元/平方米,与新房的价差大大缩小。

    “现在房贷利率低,价格也没那么高,适合买房,但不太适合卖房。”小李这样总结成都近期的楼市。

    据贝壳研究院成都分院提供的信息,每年春节后,二手刚性购房需求通常会迎来一定规模地集中释放,低总价房源成交占比快速提升。2024年节后刚需入市热情超预期,2月100万元以内二手房源成交占比达到峰值,创2018年以来新高、单月最大提升幅度。

    其中,套三及以上的二手房户型首次在节后成交量走高,面积紧凑、兼具功能性的小套三热销,占比也达到2021年以来新高。此外,成都近郊二手房成交占比首次大幅超过主城区。除了刚需客群的价格偏好,成新度较高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的主要因素。

    另据克而瑞数据,今年第9周(2月26日-3月3日),成都二手住房成交面积33.8万平方米,环比增长9%,同比下降37%,较周均值增长19%。

    来源:克而瑞

    “刚需购房者在价格与功能性的之间寻找一种新的平衡,这种平替效应或将成为一种新的住房消费趋势。”贝壳研究院成都分院分析指出。

    加速形成“先旧后新”居住消费格局

    事实上,近两年来,成都二手房表现格外抢眼,特别是2023年的二手房成交量领跑全国房地产市场。据成都市住房和城乡建设局数据,2023年成都二手房成交量首次超过20万套,达到22.1万套,同比增长68%。

    来自中指研究院数据也显示,从成交结构来看,2023年成都的新房、二手房分化明显,市场的份额差异进一步扩大。2023年新房套均面积133平方米,其中中心城区接近140平方米;二手房套均成交面积约95平方米。2023年成都的新房成交约14.6万套,二手房成交约22.1万套,是新房的1.51倍;2022年新房成交约14.3万套,二手房成交约15.1万套,是新房的1.06倍。这些数据也验证了居住梯级消费体系正在加速形成。

    2023年成都新房和二手房成交情况 来源:成都购房通微信小程序

    从新房市场来看,刚需产品占比下降,100平方米以下房源占比同比下降近6个百分点;120-150平方米、200平方米以上房源占比同比提升。低总价产品占比继续下降;300万-500万元房源同比提升近7个百分点,中高端产品在成都市场持续发力。

    另一方面,根据贝壳研究院成都分院提供的信息,2023年成都二手房成交平均面积,相比2022年上涨2.22%,新房、二手房总价差首次突破百万元,“买新”更加依赖“卖旧”,而交易结构也从局部存量转为全面存量时代。刚需与改善置业者开始进入分流通道,“刚需买二手房、改善买新房”的特征更加清晰。

    “成都正在加速形成‘先租后买、先旧后新’的住房消费格局。”中指研究院四川分院分析指出,新房市场改善化进程加速,面积段、总价段上移,刚需客群在新房市场寻找首次置业产品的可能性下降,从而转移目标关注二手房市场。随着“卖旧”动作顺利进行,改善性需求在卖房资金支持下在新房市场进行置业动作,支撑了新房市场改善型产品的销售保持稳定。新房、二手房市场的同步繁荣,资金的顺利流动,是支撑成都市场韧性的关键因素。

    不过,克而瑞四川指出,预计随着二手房价格下行及LPR大幅下调,成都二手房成交量将有所回升,但回升力度及“卖旧换新”对新房市场的贡献度都比较有限。

    封面图片来源:每经记者 陈利 摄

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