热点城市二手房挂牌量及成交占比上升，对新房市场影响几何？

随着热点城市二手房挂牌量持续增加，二手房的成交占比也在进一步提升。

据诸葛找房数据研究中心数据，今年2月监测的14个重点城市二手住宅挂牌量环比虽然下跌9.51%，但同比上升56.85%，同比已连续18个月上涨。58安居客研究院统计显示，2月武汉新增挂牌量环比上涨69.1%，湖州、沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多，环比涨幅分别为38.8%、14.7%。

另克而瑞研究中心数据，今年第9周（2月26日-3月3日），14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米，环比增长24%，同比下降36%，绝大多数城市环比成交继续修复。

多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前挂牌二手房的业主中有一部分有换房需求，即通过“卖一买一”方式置换名下房产再购买新房进行改善；另有一部分为早期高位买入的业主，欲在传统“金三银四”期间卖出房产置换资金。“不过短期来看，二手房以价换量态势仍在，市场有望保持一定活跃度，新房市场整体调整压力仍存，预计二手房交易占比将进一步提升。”

多城二手房挂牌量持续增长

受春节假期影响，二手房市场交易活动减少，加上当前购房者观望情绪仍然较重，2月二手房成交量明显下滑，且单月成交量创近三年新低。

如北京全市2月份二手房网签6332套，环比1月下降49.1%，和同样包含春节假期的去年1月份相比，下降达23.8%；广州市二手住宅网签宗数和面积为4865宗和49.03万平方米，环比深幅下降42.43%和42.26%，同比下降51.04%和49.04%。

不过，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高，且这一状况正在向一线城市与强二线城市蔓延。每经记者梳理发现，目前在链家平台上，已经有北京、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过了20万套。

以深圳为例，据深房中协发布的数据，截至2月26日，深圳二手房挂牌量为5.19万套，较前一周增加2176套。依此计算，深圳二手房的去化周期接近15个月，去化压力较大。

春节过后，北京二手房新增挂牌量和年前相比也有了明显增加。据麦田房产数据，春节假期后北京日均新增二手房挂牌量和1月份相比增加60%。“原因在于，一是部分年前下架的业主重新挂牌，二是部分想要置换的业主想趁‘小阳春’挂牌加快置换节奏。”

再如杭州，据杭州贝壳研究院数据，截至2月底，杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套，环比1月新增3815套房源，仅2月29日就新增271套房源，而3月1日则新增到了405套房源。

另据杭州我爱我家市场研究院统计数据，2月杭州全市（含十区）共成交二手房2549套，环比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八区二手房成交量为2190套，环比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。价格上，2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米，环比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2024年2月监测的14个重点城市（北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连）二手住宅挂牌量同比上升56.85%，同比连续18个月上涨。其中，杭州二手房挂牌量同比涨幅以181.29%继续领跑，上海、苏州分别以涨幅155.80%、152.38%位居第二、第三。

另据58安居客数据，2月武汉二手房新增挂牌量环比上涨69.1%，湖州、沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多，环比涨幅分别为38.8%、14.7%。

“一般情况下，春节后，受假期影响的部分积压需求、为满足子女上学的购房需求会逐渐入市，叠加传统‘金三银四’市场活跃度提升，不少二手房业主选择在三四月挂牌，以期房屋更快交易。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受每经记者采访时指出，加之春节前部分核心城市放松需求端政策、年后央行降息降低购房成本，也在一定程度上激活了部分换房需求，进一步导致二手房挂牌量增加。

“当前二手房挂牌量处于高位，并且市场持续调整，业主的观望心态也在逐步的改变中。”58安居客研究院统计显示，2月有52.9%的经纪人认为3月二手房挂牌量将环比增加，39.8%的经纪人认为未来二手房市场的需求量将上行。

一定程度上也为新房提供支撑

需要注意的是，当前热点城市二手房挂牌量在持续上涨的同时，“以价换量”也成了多地二手房市场的普遍现象。

据麦田房产统计数据，2月北京二手房挂牌价环比下降0.1%；据我爱我家南京研究院，2月南京全市二手房成交均价26459元/平方米，环比下滑7%，低价段房源成交比重进一步增加；据杭州我爱我家市场研究院，2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米，环比1月的32034元/平方米下跌0.82%。

在中指研究院统计的全国70城二手房价格指数中，1月份价格指数出现环比增长的仅有昆明和三亚两个城市，其余城市的二手房价格指数均为环比下跌状态，没有一座城市的二手房价格指数同比增长。

此外，据中指检测，2月25个代表城市二手房累计成交套数同比增长34.3%，同口径新房成交套数则同比下降19.2%。

另据克而瑞研究中心数据，今年第9周（2月26日-3月3日），14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米，环比增长24%，同比仍降36%。绝大多数城市环比成交继续修复，北京、苏州、青岛等增幅达到五成左右，深圳环比上涨30%以上。

“整体来看，二手房表现相较新房而言更好，‘以价换量’等因素带动市场成交量提升，短期内市场有望保持一定活跃度，新房市场整体调整压力仍存，预计二手房交易占比将进一步提升。”陈文静表示，随着二手房挂牌量持续走高，购房者可选择的房源增加，一定程度上会放大二手房价格的调整压力，短期来看，二手房以价换量态势仍在。

陈文静续称，部分购房者选择购买二手房，短期内也会一定程度上分流新房购房需求。而对于换房需求来说，二手房售出后的这部分需求也有望进入新房市场，从而为新房市场提供支撑，但这个过程需要时间。

以成都为例，2023年成都一二手房成交结构分化明显——二手房撑起刚需市场，新房主导改善市场。从成交套均面积来看，据成都购房通数据，2023年成都二手房套均成交面积约为95平方米，新房套均成交面积从2022年的129平方米上升至133平方米，且仍有继续上涨趋势。另据贝壳研究院成都分院数据显示，2023年成都一二手房总价差首破百万元，“买新”更加依赖“卖旧”。

值得一提的是，自去年以来，就有包括淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通等20余个城市明确鼓励提倡“以旧换新”购房活动。其中，大部分城市都采用购房者、开发商和中介公司三方签订协议的模式。在购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金。部分城市还对“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠等。

陈文静认为，从开发商角度而言，“以旧换新”的购房者提前签订新建商品住房认购协议提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手房交易链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。

封面图片来源：每经记者 甄素静 摄