年终特刊｜房企新势力逆市扩张座次上升，“昙花一现”还是后劲十足？

2023年以来，在机构统计的销售金额榜和拿地货值榜上，一批新势力房企排名愈加靠前，且占比越来越高。不仅包括中小规模的国央企开发商，也有一些此前“偏安一隅”的地方民营房企。

中指研究院《2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，2023年1-11月，建发房产销售额1638.9亿元，同比增长13%，排名第8位，较去年同期上升3位；国贸地产销售额488.6亿元，同比增长21%，排名第31位，较去年同期上升16位。新增货值方面，建发房产1496亿元排名第4位，国贸地产269亿元排名第28位，均高于销售榜。

但毕竟身处“逆市”，躺着赚钱的房地产市场已不复存在。在销售市场加剧分化的背景下，新势力房企的销售也喜忧参半。

比如，去年底以来，浙江伟星房地产开发有限公司（以下简称伟星房产）在合肥的项目既有“千人摇”红盘，也出现了开盘无人问津的尴尬场景；中建智地在大本营北京，既有2021年一炮而红的网签套数销冠，也有去年取证的个别项目网签比例最低仅约32%。

“今年是扩张年”

据克而瑞统计，2023年1-11月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低2%至1499.8亿元，TOP20门槛降低21.7%至561亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低18.8%和19.7%，至352.6亿元和217.7亿元。

而TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低7.8%至93.4亿元。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。

换言之，相比过往，进入TOP100或TOP20的销售额门槛大幅降低。中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，部分新势力房企在销售排行榜和拿地排行榜的位次确实较去年同期有所提升，部分原因是一些中大型出险房企的整体销售规模和拿地规模有明显下滑。

“也有一部分原因是这些企业鉴于自身整体的综合实力和资金状况，结合自身企业发展需求，保持了一定的拿地规模，以确保自身销售业绩的稳定增长以及市场地位的稳固。”

中指研究院《2023年1-11月中国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-11月，建发房产拿地金额（权益金额，下同）714亿元，同比增长31%，排名第3位，较去年同期上升1位；国贸地产拿地金额136亿元，同比下降20%，排名第17位，较去年同期上升2位；伟星房产拿地金额128亿元，同比上升9%，排名第18位，较去年同期上升7位。

可以发现，即便是拿地金额同比下降，部分房企的排名仍在上升。在区域拓展上，新势力房企今年更多选择加码深耕一线或强二线城市。

12月21日，一位华南国企营销端人士告诉《每日经济新闻》记者，今年公司引进不少外部中高端人才，对公司而言今年是扩张年，一线城市的项目普遍销售都还不错。

今年以来，伟星房产从芜湖、马鞍山等三四线城市向合肥、南京、武汉、杭州等强二线城市扩张。武汉城建今年积极参拍广州招拍挂，上半年成功摇中广州核心区域之一荔湾区羊城食品厂地块，这是其首次在广州招拍挂市场摘地。

58安居客研究院研究总监陆骑麟告诉记者，当前部分房企相对积极拿地，主要还是其资金相对充裕，并且长期看好房地产市场发展。这部分房企拿地多以都市圈核心城市为主，近两年这些城市出让的地块相对优质，未来销售压力也会相对较小，整体而言风险不大。从长远看，一旦市场回暖，会有更多房企加入抢地行列。在绝大部分城市取消土拍价格上限的情况下，这部分房企也会逐步理性拿地。

逆势扩张是否可持续？

在共同的销售市场环境下，新势力房企也面临市场或项目冷热分化严重、利润压缩等挑战。

刘水认为，当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。总体来看，当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业明年应把握市场窗口积极营销。

“当然，在积极销售的同时，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。企业应根据自身土地储备情况和资金状况，在整体布局战略的指引下，合理适度地增加优质地块。”

不过纵观2023年的土地市场，核心城市的好地块都不乏房企参拍争夺，多地都触发摇号或高溢价。因此，很多中小房企摇中地块后都会选择合作开发操盘的模式，在确保市场占有率的情况下，抓权益、抓回款。

比如，象屿地产今年在上海公开市场新获取的两宗地块分别与浙江交投、招商蛇口联合开发；武汉城建在拿下广州荔湾区地块后，选择与大本营位于广州的保利发展合作开发，双方各持有项目公司股权的50%。

陆骑麟补充道，房企是否持续增加土地储备，主要还是对未来的预期，结合手头资金链是否充裕。如果不看好未来的市场，房企必然会收缩其业务范围，而随着销售周期的拉长，其资金必然会受到影响。

封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄