每日经济新闻

    北京二手房业主“不愿降价卖了”,上海有豪宅板块成交“疯了”,京沪楼市新政首个周末的最大变化是……

    每日经济新闻 2023-12-18 23:11

    ◎中指研究院市场研究总监陈文静指出,与北京“认房不认贷”政策发布后客户连夜看房情况不同,本次新政发布后,连夜看房客户明显减少,客观上天气及工作日原因造成一定影响。

    ◎中原地产报告指出,基于上海出楼市优化政策,不少楼盘借势营销,延长售楼处营业时间,也起到一定效果。在大量推盘的铺垫下,预计下半月交易数据会及时向上。

    每经记者 包晶晶  陈梦妤    每经编辑 魏文艺 陈梦妤    

    12月18日一早,北京的开发商们开始陆续披露新政首个周末的成交数据。

    龙湖建工·九里熙宸累计到访近150组,环比上升逾100%,累计成交12套;中建宸庐·云起周四到周日(12月14日-17日)来访200组,成交18套(7套别墅),政策当日线上认购9套……

    此前的12月14日,北京、上海先后出台下调购房首付比例、调整普通住宅标准等多项楼市调控政策,引发市场热议。

    图源:中指研究院

    二手房方面,“今日已售,成交太快,反应不过来。”12月18日,上海中原地产某门店店长姜平在朋友圈里发布了一条成交信息,并写下了自己的感受。

    不过,北京有头部中介人士坦言,用新政给客户做工作出来看房定房,似乎效果不佳,很多人无动于衷;有部分酝酿涨价的业主,好像也信心不足,有想法,但迟迟没有行动。

    其还表示,由于新政的主动咨询量不大,房产经纪人主动打电话给客户和业主讲解政策,得到的答复绝大部分都是“哦,知道了”。

    12月18日,中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,整体看来,本次北京、上海大力度优化楼市政策,整体符合市场预期,政策优化对二套房购房者尤为利好,大幅降低了购房者置业门槛和购房成本,是落实“以进促稳”的重要举措。

    从市场趋势来看,短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升,预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转,或将进一步提振整体市场信心,推动全国市场加快筑底企稳。

    北京周末新房网签量环增166% 有项目称“人气堪比国庆黄金周”

    12月14日,北京突然发布楼市新政,首套房首付比例降至30%,二套房首付比例最低降至40%。

    新政落地三天,龙湖顺义·御湖境项目案场到访客户已经有300多组,人气堪比国庆黄金周,已经统计的成交就有20多套,项目方面表示“这次新政确实十分给力”。

    万科东庐政策放松当晚成交7套房,9点多有一组购房者直接新访直签,12月16日购房者到访量翻倍,有15套成交。

    中建璞园上周四到周日来访280组,成交32套,政策当日线上认购7套,合计周度金额2.6亿元,其中上周四到周日合计金额2.1亿元。

    中建某项目售楼处的周末现场 受访者供图

    此前,作为北京楼市“新政第一盘”,中建璞园也曾公布过成交喜报:“9·1北京新政后首个开盘项目,9月2日首开劲销21.8亿元,9月2日-3日累计认购300+套。”

    中指研究院数据显示,上周(12月10日-12月16日)一线城市整体成交面积环比增长35.26%。其中,北京成交面积12.05万平方米,成交面积环比增长25.0%,同比增长46.1%。

    不过,陈文静指出,与“认房不认贷”政策发布后客户连夜看房情况不同,本次新政发布后,连夜看房客户明显减少,客观上天气及工作日原因造成一定影响。

    北京大兴某新盘营销中心 每经记者 陈梦妤 摄 

    新政发布后的首个周末,北京新房市场活跃度有所提升。从数据来看,上周末北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米,环比分别增长166%和130%。考虑到网签数据的滞后性,从认购数据来看,上周末北京新建商品住宅认购225套/2.81万平方米,环比分别增长13%和25%。

    陈文静表示,从案场反馈来看,周末看房客户较前几周有所增加,同时也有部分前期观望客户,在新政后交付定金进行认购。整体来看,本次新政力度较大,置业者购房门槛和购房成本大幅降低,短期市场活跃度有望保持提升。

    上海周末新房网签量环增126% 有项目称“客户连夜从外地赶来”

    根据上海新政,一是降低首付款比例;二是降低利率下限;三是二套住房实施差异化政策。

    恰逢上海第十二批次新盘陆续取证入市,新政后这个周末,《每日经济新闻》记者从看房人拍摄的现场视频发现,部分红盘的售楼处从沙盘到休息区,都围满了看房家庭,丝毫没有受到降温的影响,并且“用钱投票”的人群开始多了起来。

    中指研究院统计数据显示,上周日成交套数是前一个周日(12月10日)的3.4倍。

    上海嘉定区龙湖青云阙营销负责人钮经理表示,新政发布当晚,就有很多客户主动进电联系置业顾问,咨询目前的房源情况。当晚主动询问量大约是平日晚间的5倍以上。比较明显的特征是:很多甚至都是我们前三四个月前接待的客户。

    “这说明有购买意向的潜在客户是比较广泛的,他们因新政对后市产生的预期变化比较直接。当晚,已经有客户连夜赶过来,其中有一位外地客户。”钮经理透露。

    中指研究院数据显示,12月16日、17日两天,上海新建商品住宅网签977套,网签面积10.76万平方米,较上周末(12.9-12.10)分别增长126%、128%。

    “但考虑网签存在一定滞后性,当前网签数据增长或更多受到前期上海集中入市项目带动。新政后市场活跃度有望提升,政策效果或进一步显现。”陈文静指出。

    记者注意到,部分新开盘项目认购率超过100%,正在等待摇号。以绿城沁兰园为例,项目一期与二期开盘时间不足20天,原先市场曾担心两批次太近,对认购量会造成一定的压力,但新政之下,349套房源吸引了超过690组认购,认购率达到198%,已经触发积分。

    不过,上海中原地产市场分析师卢文曦指出:“一两个项目热销还不具有代表性,还是要看远郊项目销售情况,如果都能出现销售回暖,说明这次政策的影响力度能高于9月。”

    二手房业主不愿降价卖了

    但北京二手房市场似乎并没有出现预期中的火爆。

    12月17日,北京有头部中介人士王明(化名)在社交平台发布消息表示,今天(12月17日)的带看量和成交量感觉比昨天要稍微多一点,但和新政之前的周末比,还是没有明显的变化。

    另一位经纪人李燃(化名)也向记者表达了类似观点:“周末延续了之前比较好的成交量,刚需房卖得多一些。周末两天日均400+套成交,整体价格和挂牌方面没有明显变化,库存量甚至比之前少了。”

    链家方面的数据显示,12月18日,北京二手房库存164976套,较上一日减少174套,最近33天内录得28天下降。

    有房地产从业人士称,北京这次新政组合拳,说白了是出得有点晚。因为9月初先出了“认房不认贷”,这件事本身快速放大了库存,反倒让北京房价在这3个月出现下跌。谁都没想到北京楼市原来也没那么抗跌,所以近期大家对房价的预期是在降低。

    “新政出来后,业主心气起来了,之前谈的老破小,今天中介告诉我业主说不降价卖了。”

    “今年北京买房真的很波折,3月想买房结果房价涨了,又兜兜转转看了半天。好不容易看到一套合适的房子,结果刚和业主谈完就出新政了,业主直接涨价10%,买房真的太难了。近期和买房小分队的伙伴们聊天,发现业主心态普遍都是涨价。”

    这两天,很多人在社交平台吐槽房东不愿再降价卖房,导致自己的购房计划遇阻。

    不过,从诸葛找房平台有关数据看,这几天涨价的房源数量整体并不太多,但24小时内涨价房源中依然不乏涨价300万元的个例。

    与此同时,跟这些吐槽的买家们一样陷入纠结的,还有另一个在“认房不认贷”后做过决定的群体。

    比如在北京通州已经有一套小房子的业主张静。9月1日,北京执行“认房不认贷”,张静决定置换。

    “但我得卖掉小房子,才能换大房子。9月2日签了买大房子的协议,小房子开始委托卖,卖了三个月,没有靠谱客户,都和之前经纪人跟我的承诺相差甚远。卖到现在,到期了,房子还没卖出去,(大房子)的卖家也急,不同意延期。现在的我,上火,睡不着觉……”

    这几天,张静还详细记录下了每天的进展:迎来新政了,我不想挣钱,只想在可接受范围内完成置换;新政第一个周末,带看人数明显增多:新政第四天,跟出价谈的(业主)谈到半夜,业主出价低,一点点加,甚至几千地加……

    个别豪宅板块成交“疯了”

    姜平所在的门店位于上海静安大宁板块,大面积改善型二手房源较多,以往就是成交情况较好的区域,新政之后,中介的微信群开始热闹起来,成交信息接连发出。

    “昨日已售”。

    姜平朋友圈提到的最新成交房源,挂牌时间显示为12月6日,这意味着成交周期只有11天。他向记者透露,近期板块内成交“疯了”,估计有20套,都是大面积段,不过也是“以价换量”的结果。

    他对市场充满信心:“置换客动起来,再后面市场应该活跃了。”

    上海静安某高端二手小区 每经记者 包晶晶 摄

    上海易居房地产研究院也在报告中列举了真实交易案例:某购房者出售700万元总价的二手房,由于此次12月14日普通住房标准的调整,其增值税可以少缴约20万元,相当于售房款的3%。

    报告显示,调整普通住房标准后,上海普通住房占全市房源量的比重,由原先的7%上升到81%。这意味着此次政策调整下,大量房源纳入到了普通住房的标准之中。

    另一方面,原本就在普宅标准以下的区域,并没有这样的热度。

    “这个周末带看量没有特别明显的增加,天气原因也是有影响的,上个周末太冷了。”浦东地区某中介门店黄店长表示,“老破小影响不会特别大,首付比例、税费、贷款利率都没有太大的变化;二套房或者刚需大户型的影响会大一些。”

    他和门店同事近几日观察,客户心态在新政之下分化依旧明显。

    “有着急的客户,想赶紧买了算了;也有人保持观望,觉得万一兜不住,价格有可能还会跌;甚至有人觉得肯定会跌,想再等等。”

    中原地产报告指出,基于上海出楼市优化政策,不少楼盘借势营销,延长售楼处营业时间,也起到一定效果。在大量推盘的铺垫下,预计下半月交易数据会及时向上。

    卢文曦表示,上周市场期待的楼市优化政策终于落地,上海调整普宅认定标准,以及对二套房的信贷政策,一时间市场情绪扭转。不管是新房还是二手房,客户数量都有所增加。从政策力度来看,市场普遍认为较大,并且超过预期。因此,尽管上周交易数据有失水准,但在政策利好催促下,买家观望情绪有所削弱,预计后续成交数据会翻身向上。

    封面图片来源:每经记者 包晶晶 摄

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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