每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
据央视新闻，中央金融工作会议10月30-31日在北京召开。针对房地产，中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
点评：这些措施旨在更好地管理和引导房地产金融市场，以维护金融市场的稳定和健康发展，并减少潜在的金融风险。
据住建部网站消息，2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.13万个、惠及居民851万户，按小区数计开工率97%。分省看，上海、江苏、浙江、贵州、福建、安徽、宁夏、广东、内蒙古、湖南、重庆、湖北、山东、河北、吉林、江西、海南、云南、陕西、青海、新疆等21个省份全部开工。
点评：国家计划新开工改造城镇老旧小区，惠及居民达到851万户，显示出政府对居民生活环境的重视，有助于改善人们的生活条件和提升居民幸福感。
11月1日，央行发布2023年三季度金融机构贷款投向统计报告。截至三季度末，房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点；前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。此外， 房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点。个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。
点评：房地产金融依然面临压力，虽然房地产贷款增速有所企稳，但依然处于下行趋势，尤其是在个人住房贷款方面。
10月30日香港特区政府公布《长远房屋策略》2023年周年进度报告。根据《长远房屋策略》既定的推算方法，下一个10年期香港总房屋需求为432000个单位，特区政府将供应目标定于440000个单位。私人住宅单位供应方面，特区政府会继续多管齐下以满足在下一个10年期内132000个单位的私营房屋的供应目标，在未来五年准备好可兴建约80000个私营房屋单位的土地。就较短期的供应而言，根据2023年9月底的最新推算，未来3至4年香港一手私人住宅物业市场的供应量预计约为107000个单位。
点评：提供足够的住房单位对于维持房屋市场的稳定和满足市民的基本需求至关重要。这也意味着香港特区政府将需要采取措施来增加土地供应、鼓励住房建设和确保住房市场的可持续性。
11月1日，中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，10月全国100个城市新建住宅平均价格为16195元/平方米，环比上涨0.07%，涨幅较9月扩大0.02个百分点；同比跌幅收窄至0.02%。百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。重点城市挂牌量持续增长，调控政策放松带动部分城市市场活跃度提升，二手房业主积极以价换量，百城二手住宅价格继续承压。
点评：二手房市场价格持续下行，业主积极以价换量，显示市场供需关系的调整和市场活力的增强，也促使房价趋于合理。
中指研究院报告显示，10月楼市成交量整体同环比均下降。一线城市成交面积环比下降11.51%，深圳本月涨幅最大，为38.0%，上海跌幅最大为25.8%。二线城市整体环比小幅下降1.75%，其中温州跌幅显著，为44.84%。库存面积总量略有下降，杭州涨幅最高，为2.93%。土地方面，10月，监测城市总体供求同比下滑，宅地推出量同比降逾四成，整体成交方面量跌价涨，一线城市成交量增近一成；房企融资类型以中期票据为主，房企拿地城市集中在北京、上海、广州、杭州、南京等城市。
点评：这反映了楼市的回暖态势在减弱，相应的供需也开始出现一定程度的调整。
中指研究院《2023年1-10月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，1-10月，TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。受热点城市高总价地块和上月低基数影响，50家代表企业拿地总额环比增长59.6%。头部企业以销定产、量入为出，在拿地布局上聚焦核心城市。
点评：虽然整体拿地规模同比下降，但在一些热点城市拿地总额出现了显著的环比增长，反映出房地产市场的分化情况。同时，头部企业在拿地布局上更加注重战略和核心城市。
针对近期债券出现波动的情况，万科互动平台上回复称，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。公司当前经营正常，1-9月累计合同销售金额2,806亿元，保持在行业头部梯队，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月在覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至3季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。
点评：这一回应旨在稳定市场对于公司财务状况的担忧，强调了公司的财务稳健性以及业务正常运营，这对维护市场信心是非常重要的。
中国恒大在港交所公告，截至2023年9月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约2808.30亿元；逾期商票累计约2060.84亿元，9月新增被执行金额合计约152.73亿元。在房地产项目资产处置方面，截至2023年9月末，恒大地产通过股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式，已完成过户的房地产项目共计75个。
点评：恒大地产面临的债务问题较为严重，通过过户房地产项目的方式进行资产处置，有助于化解公司的债务压力和降低风险。
据澎湃新闻，南京近日发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，共推出了11幅地块，其中商品住宅用地9幅，商办混合用地和加油加气站用地各1幅。与以往出让地块相比，地块出让要求删去了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。至此，包括南京、济南、合肥、厦门、成都、青岛在内的至少6个热点城市的土拍规则有所调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。
点评：此举有利于促进土地市场竞争，提高土地资源配置的效率。
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封面图片来源：视觉中国-VCG111356386608
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