房企康养之路何去何从

近日，中国老龄科学研究中心发布《中国老龄产业发展报告(2021-2022)》显示，截至 2022年末，我国60岁及以上老年人达到2.8亿，其中失能、半失能老年人大约4400万。

老年人口占比持续攀高，慢性病负担日益加重，但我国健康养老产业却拉在了老龄化后面，仅占国民生产总值的7%。

虽然蓝海明确，康养市场刚性需求也摆在明面，“银发经济”大家也都很看好，从中央到地方，政策利好不断释放、高规格会议、论坛接踵而至。

但现实情况是，康养目前还是一众保险企业的“天堂”，而房企“玩家”作为康养产业链中的基础环节，市场容量显得相对低迷。

从2010年前后不少房企携重金“下海”至今，康养地产已经过了十余年的发展期，但获利者甚微。

“兜兜转转”下，大家又回到了康养地产的基础问题上：康养地产到底赚的是谁的钱？怎么赚钱？

如何“叫好又叫座”？

从整体市场环境来看，康养行业普遍呈现亏损的状态，仍需要从地产等其他业务板块进行反哺。

业内人士亦向笔者表示，地产企业进军康养行业，堵点在于尚未形成长周期、低成本的资金闭环模式。

康养是典型的重资产运营，除了传统“选好一块地，盖好一座楼”外，还需要叠加医院、物业等高标准投入，导致行业不仅前期投入大且在后期盈利周期长且慢。

“之前，房地产开发模式讲求一个‘高周转’，要求4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金，而这一套到了以自持为主的康养地产则有些行不通。”业内人士表示，房企开发自持康养项目的话，资金利用效率比较低，还将导致长期债务占比上升，相应地偿债能力也可能会受到影响。

因此，在康养界，无论从投资模式，还是投资规模看，最如鱼得水的却是一众险企。

图片来源：漾美康养公众号

据漾美康养公众号，从入局床位榜TOP50榜单看，险企布局养老服务呈现“井喷式”增长，入局险企有9家，其中，泰康人寿床位拥有量 “一家独大”，遥遥领先于同行企业。

榜单显示，房企作为入局康养的主要企业类型之一，床位拥有量仅8.85万张，占比16.5%，市场容量远低于行业预期。

实际上，险资与养老之间“天然匹配”，险企的低成本资金与“投资大、回收周期长”的养老产业相结合，可以缓解资产负债“长短错配”压力。

而扎堆入局朝阳产业的房企们，反而在康养项目盈利不佳与担心错过风口之间“进退两难”，普遍处于“先投一个试试水”阶段，各显神通，探寻正解。

有房企主打“邻里式养老”，以适老化硬件为基础，不仅关照到长者的物质生活、健康生活，还关注到长者的精神生活、社交生活。有房企主打“学院式养老”，简单说就是让长者们重回“学生时代”，天天有课程、周周有活动、月月有聚会，丰富老人颐养生活。

此外，大量房企巨头均在2010年前后入局康养，发力北京、上海、广州等地的养老地产项目，并成立养老产业专业管理公司等。

可以看到的是，地产转型康养产业成功项目凤毛麟角、失败的项目倒是越来越多，对于康养与地产结合如何“叫好又叫座”，众房企们八仙过海，莫衷一是，向长周期转型之路困难重重，唯有从内心坚持“去地产化，重运营能力”才是“突围”关键。

本土企业创新

陕西省卫生健康委副主任赵岚曾表示，陕西省已经进入中度老龄化社会，2022年末，陕西省60岁以上老年人口达到811万人，占全省常住人口总数的20.5%，超过全国19.8%的平均值。“十四五”期间，预计陕西省老年人口将达到930 万，占比达23.5%。

养老形式可谓十分严峻。

业内人士认为，目前陕西省康养市场体量很大，但供应资源和服务都非常零散，且零散的背后就意味着质量参差不齐，服务质量低，难以满足个性化需求，高品质医养项目更是匮乏。

“至于西安康养市场，值得期待的创新项目其实不少，很多利用秦岭资源，放在南山下，搁在绿水边，远离人烟，特别清静，但是生活便利及过硬医疗配套操作起来相对困难。”上述业内人员感叹道。

在本土企业进军康养，探索新业态时，西安本土开发商中大国际亦悄然跟进。

对于本土企业来说，中大国际还是具备代表性的，其代表作中大国际南大街店、中大国际高新店、中大国际九号、丽思卡尔顿酒店等项目均曾开创出较新商业模式。

图片来源：中大国际官网

根据过往项目，笔者发现中大国际有两个特点，一是开发项目业态靠前，必须凑齐“天时、地利、人和”，也就是在“产品+配套服务+地段”三者上都要做到极致，二是开发项目普遍采取自持模式，极少“脱手”，所以项目普遍维护较好。

而在中大国际鲜少发声的这几年，其积极汲取海外先进怡养理念，已悄然开始抢占康养赛道。

笔者注意到，中大国际所打造的中大国际玖玖康养健康城（以下简称：中大国际99）位于曲江杜陵板块，延续了中大国际一贯风格，无论从地段、产品、配套来看，都为西安康养“标杆”而来。

笔者查阅官方资料发现，为打造医疗配套，中大国际已“摊本”17亿，要给项目配套打造三级综合医院。康养行业配套医疗常见，但一出手就是三级综合医院的却极为少见，且还是以民营资本的身份入局陌生行业。

根据曲江新区官网《西安中大国际医院建设工程规划公示》，医院总占地68.3亩，总建面约12万㎡，且所有建筑高度上限18米，意味着层高基本不会超过三层。

西安中大国际医院效果图

真金白银“下注”后，中大国际找来京东方健康医疗“加持”医院运营，用前沿的物联网技术，全方位检测健康数据，提供覆盖全场景和全生命周期的智慧健康管理服务。

此外，中⼤国际颐养中心引⼊拥有近50年高端养老经验的高利泽（法国），负责长者照护服务；同时联动医院，实现高品质养老下医、养、护三元合⼀的⼀体化康养持续照料解决方案。

多方加持下，笔者发现上述业态似乎和中大国际九号住宅周边的丽思卡尔顿酒店、中大国际商业中心有“异曲同工”之势。

风口之下的一步“险棋”

从大环境来看，显然中大国际这是一步“险棋”。

康养行业是一个玩不得虚假的行业，前期需要有专业的人才，过硬的技术，完善的服务体系共同托底。

后期的装修、医疗器械、保健设施、体检设施、健身器材等是一笔很大开销，后续还有医疗、护理等人员的支出需要维持，更考验企业的资金实力。

毫无疑问，做商业、做住宅，对中大国际是“最保稳”的选择，而在自身完全没有经验，且在全国都缺乏可供复制的样本情况下，入局康养确实风险与难度不小。

但从中大国际在商业与住宅上两次成功的创新案例来看，却不免又让人充满期待。

作为西安本土企业，其确实配得上“眼光独到”，所打造的产品均能卡在时代需要的“节骨眼”上，超前却又适度地出现。

而对于康养这个明确的市场蓝海，自然谁也不想慢别人一步。

业内人士向笔者表示，随着需求升级及政策红利不断释放，康养行业还是有各方企业陆续入场，供给端呈多元化特征，行业竞争也更为残酷，头部化进一步集中，好产品、新模式也将不断探索、涌现。

“未来，随着资本大量涌入，康养行业会出现大量的并购整合、优胜劣汰和重新洗牌，产业链也被不同程度重塑，有能力做出好产品的企业或许可以‘赢家通吃’。”

而对于以自持为主的康养地产，业内的普遍观点是10-15年的投资回收期，每年8%-10%的回报率，对于房企高周转模式来说颇为致命，但这却是中大国际的强项，其已通过自持模式极大程度延续数个产品生命周期。

且长期自持也带给中大国际一个优势，相比地产商，中大国际更像一个运营商、服务商，在这一方面经验也更为丰富，而一个业态健康的康养住区，应该是销售盈利且运营盈利的项目，生命周期才是决定成败的重头戏。

中大国际99效果图

笔者更期待的点在于，在上一个地产强周期中，在西安缺乏新兴业态时，中大国际在西安打造两例创新且成功的样本，供人借鉴。

而在下一个老龄化的强周期中，在全国都尚无循环样本时，擅长自持、立足西安的中大国际，能否在各方加持下，探索出一条可供借鉴的康养资金闭环模式值得期待。