西安华南城的AB面

作为陕西省当年最大的招商引资项目，西安华南城落地时规格颇高。

投资方规划豪掷200亿元，西安港务区亦拿出“白菜心”地段，将双方诚意做到最大，希望将这个资本局“攒”起来。

“几万个商家，几十万个就业机会，每年数以亿计的税收……”彼时西安华南城总经理沙龙洲谈及该布局时不乏自信。

然历经十余年，在港务区已成为西安 “掘金”热土的当下，作为板块“老大哥”的西安华南城，当初立下的“壮志豪言”已兑现了多少？

五金机电交易火热

谈及西安华南城，五金机电交易中心最出名，其位于奥体板块+物流自贸区+中央商务区三区叠加位置，3号线地铁直达，是名副其实的“白菜心”。

五金机电又以A区/B区经营最为成熟，目前五金建材E区已开业，华南城酒店战略投资商刘蕾2021年曾公开表示，园区内有超7000商户在此经营，据西安华南城5月29日官微，目前西安华南城有4000+店铺上线导航系统。

图片来源：华南城官网

记者初入西安华南城A区，外围面积较大的店铺或是因为租金较为昂贵，多处于空置状态，再往内走几步，又是一片不同景象。

园区内部一排排店铺均“户有其主”，多为电子、皮革皮具、五金、化工、机电、建材装修及装饰等行业，店牌上有许多“西北运营中心”名号。

园内路面不停有皮卡、面包车载货驶过，却少见人影，鲜有客流，至少不像大明宫建材市场那种“热闹”。

对此，馆内一家从事照明灯具的商家告诉记者，这里基本不做“散客”生意，更多的是类似“物流基地”，做仓储作用，货物从这里发货到其他经销门店。

“在这里开店，靠零售只有倒闭，能‘活’下去的商家都是手握‘资源’的主，你的货要能出去，一般都是做‘老客户’生意，或者说供给陕西的各大楼盘，还有是网店下单后从这里发货。”

记者继续向园区深处走去，依然少见空置店铺，可以得见至少在商家入驻率这一方面，西安华南城“火”了。

至于为什么会“火”，一商家告诉记者：“主要是近两年北辰及附近好几个大型建材市场拆了，商家全部迁过来了，‘一夜之间’就盘活了西安华南城。”

与大批“外迁”相伴的是新一轮租金普涨，商家告诉记者，目前A区一家100多平方米的门面房带两层储物间，月租金大概在8千元左右，客流量更多的B区则要上万块钱，而2两年同样的门面房价位大概在4千元左右。

记者以寻求租房者询问多位商家，均被回复道，“你往位置较偏僻的地方走走，可能还有几家，至于拐角处之类的好位置，早都被抢完了。”

两翼难展翅

据悉，西安华南城规划总建筑面积达到1700万平米左右，如此庞大面积，自然不甘心局限于“五金机电市场”这一定位。

为此，华南城提了一种“时髦”叫法——“一体两翼”，即一体：大型综合商贸物流及商品交易中心，辅以两翼：商业配套设施及住宅。

具体来看，两翼由五项配套服务支柱支撑，华南城通过引入奥特莱斯“模式”，曾在深圳华南城成功吸纳Levis、Chevignon、耐克等近170个国际品牌，其余项目还包括电子商贸平台、一站式物流服务、物业管理、会议展览服务等。

而记者通过走访发现，西安华南城在“主体”体态渐丰的情况下，“双翼”却有些“支棱”不起来。

目前，西安华南城主打商业配套设施的是2号交易广场，该项目是48万平方米超大单体建筑，主要由华盛奥特莱斯操盘，规划将打造成集办公、电商产业、体育用品及产业等为一体的超大商业综合体。

记者来到2号交易广场发现，华盛奥特莱斯已进驻该区域，但5层左右的商场仅1层有商户开门，包括特步、班尼路等服装品牌，魏家凉皮、乡村基等连锁快餐品牌，广场人流量稀疏，多为“五金机电市场”商户来解决午饭。

记者询问广场内商户得知：“疫情期间，整个2号交易市场商户基本都倒了一批，目前1层开门的商户是最近才慢慢招商来的，人流量也恢复了一些。”

而交易广场的另一栋楼则完全处于停摆状态，从各类落灰的门店招牌可以看出此前这里是有商户入驻的，但现在无一不宣布闭店，与“五金机电市场”火热形成鲜明对比。

一翼展翅不佳，另一翼——西安华南城1668新时代广场公寓及写字楼项目亦难“独善其身”。

据悉，该项目分为A、B、C、D四个区，总体建筑面积达125.1万㎡，但在2019年，该项目就曾被曝收诚意金无证售房。

从去年3月开始，频有业主在领导留言板、西安国际港务区管委会领导信箱及各媒体平台反映，西安华南城1668公寓存在交房相关问题。

据西部网3月27日咨询求助栏目，西安华南城1688时代广场D区、C区本应2022年3月份交房，目前已延期1年多，一直 未给回复购房者交房日期。

西安国际港务区住房建设局回复称，经核实，1668-C区、D区公寓项目交付时间调整为2023年12月30日、2023年11月20日，意味着将延时超过一年半交房。

4月26日，有购房者在政府留言板上留言，华南城房地产公司各种理由不给购房者购房合同，也不进行退款，还不将购房款放进资金监管账户，私自摞用资金导致购房者无法备案房子。

今年7月，华南城1668时代广场A3栋楼经常无规律停电停水再登西部网，也将华南城1688项目交付情况一并展现，经港务区住建局调查，西安华南城1668时代广场目前共交付A2、A3、A4高层楼宇3栋，入住2672户。

记者来到项目现场，项目主体及外立面均已大致完工，有一些零星的酒店已经开始入驻，项目一层餐饮店就餐人数不少，希望屡次延期后的项目可以按期交付。

针对上述问题，记者亦致电西安华南城进一步了解情况，但截至发稿，对方电话处于无人接听状态。

能否淌过“寒冬”

商业遇冷，交付延期、停水停电......尽管主业尚好，但昔日被视为“明日之星”的西安华南城确是有些华袍下的“虱子”。

而这也是华南城（01668）的真实现状，从去年房地产行业“遇冷”开始，多数房地产公司面临资金短缺困局，上市十余年的往日“白马股”华南城亦不例外，面临营收下降、毛利率下滑、债务过大等问题。

6月底，华南城公布截至2023年3月31日止年度的全年业绩，其中营收减少57.9%至40.523亿港元(2021/22财政年度：96.159亿港元)，主要原因是由于本年度较少的物业销售及交付所致。

同时，华南城母公司拥有人应占利润下跌7.9%至7.000亿港元(2021/22财政年度:7.602亿港元)，毛利率下降至20.2%(2021/22财政年度:29.6%)。

图片来源：华南城2022/23年报

实际上，市场对这份业绩仍算认可，毕竟在地产“爆雷”频发情况下，能够维持已属不易，实现盈利则是“意外之喜”，更何况还有加权平均融资成本从上财年的9.0%下降到8.1%，有息负债从上财年的359.8亿港元下降到328.3亿港元这一颇让人定心的好消息。

同时，华南城“发家之地”的深圳国资委担任“破局者”，通过深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称：特区建发）来抒困企业资金短缺问题，一系列动作包括，于去年5月19亿战投华南城，成为其最大单一股东；出资约12.57亿元收购华南城下属物业公司50%股权；借出2亿元的3年期贷款等。

而这仅是一个开始，去年11月30日，特区建发董事长李文雄透露，下属公司将牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城的优质开发项目提供资金支持，盘活土地资源。

去年12月，特区建发为华南城准备的“头份大礼到账”。华南城表示计划以50亿元转让西安华南城有限公司约69.35%股权，买家是特区建发控制的子公司。

今年3月，华南城再发公告称，公司与多家银行签订60亿元的融资协议，用于偿还集团现有贷款之本金及利息，是次融资贷款期为3年，年利率为4.7%，一举刷新公司最大单笔融资记录。

上述一套国企战投“组合拳”打下来，有息负债总额可控，融资成本显著下降，华南城已然稳住了“脚跟”，虽然短期内华南城很难回归业绩增长轨道，但在众多出险房企中尚算“优秀”。

短期缓了口气后，如何调整自己每况日下的商业模式和盈利能力，成为华南城能否打好“翻身仗”的关键。

毕竟传统商铺和综合体已经有些“过时”，面临商铺贬值和过剩问题，转型势在必行，此外，大量在建工程的保交付问题亦是悬在华南城头上的一把利剑。

未来一段时间，地产行业可谓风险与机遇并存，作为老牌商贸物流龙头企业的华南城，如何淌过这一段“深水期”，或能为行业提供一些借鉴。

封面图片来源：每经记者 夏子博摄