二股东厦门信托“拿”走保险箱　正荣、中梁联合开发一项目停售

正荣、中梁和厦门信托联合开发的一个房地产项目——正荣中梁天著润辰的保险箱已“失踪”了11天。目前，厦门市公安局思明分局何厝派出所曾介入调查，不过，它现在安静地躺在厦门信托的办公室里。

5月17日下午，厦门信托方面一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前保险箱原封不动地存放在厦门信托的档案室里，设专人保管，安装有摄像头24小时监控，封条都没有动过。

这个保险箱里装着的是正荣中梁天著润辰项目的印章和相关文件。

一位接近中梁方面的人士坦言，厦门近期正处在“新盘荒”阶段，但即便如此，正荣中梁天著润辰项目一套房都没能售出，因为保险箱没了，项目处于停售状态。

“我们只是将保险箱换了个保管地点而已，没有其他意图。”“当时正荣在搬办公室，摄像头又被拆掉。出于安全性的考虑，就搬走了，放去公司的档案室保存。”据厦门信托方面的负责人介绍，5月6日当天，工作人员在搬离保险箱的时候，旁边有正荣方面的工作人员在场，不存在“偷”保险箱的行为。

缘起高溢价热门地块

事情要从厦门一宗热门地块说起。2021年5月13日，厦门迎来首次集中供地，集美J2020P03地块由正荣以18.80亿元、1700平方米竞配建面积拿下。

拿地之后，正荣联合中梁，找到厦门信托做了一笔融资，股东公司成立了一家有限合伙公司，管理平台公司和项目公司的印章，而金融机构方面只对项目公司的财务方向有管控权，不介入项目安全和经营管理。

综合多位知情人士的说法，正荣中梁天著润辰，表面上由正荣、厦门信托、中梁分别持有项目公司51%、44%、5%股权，实际上中梁方面持股比例49%，正荣持有51%，而厦门信托“明股实债”，这笔资金大约是4.5亿元。

双方在第二年，也就是2022年2月左右，计划等项目达到工程预售标准时办理新房预售手续，当时厦门楼市表现较好，项目所在区域正好无房可卖，周边最便宜的楼盘均价达到3.8万元/平方米，顺利销售的话，回款对于当时的正荣和中梁，都异常重要。

《每日经济新闻》记者了解到，屋漏偏逢连夜雨。房地产行业突遇调整，头部房企评级下调，正荣遭遇股债双杀，厦门信托方面要求将项目按照3.2万元/平方米的股权作价处置。

但拿地之时，成交楼面价是31470元/平方米，溢价率达49.2%，正荣和中梁方面自然没有同意。随后，就是长达8个月的停工期。

“2022年4月24日，厦门信托发函要求提前还款，根据约定，还款到期日是2022年8月19日、宽展期2个月，也就是2022年10月19日到期。”

由于正荣和中梁方面无法正常销售房源，加之2022年下半年正是房企资金链最为吃紧的生死关口，正荣和中梁未能按期还款。

根据数家机构媒体的说法，厦门信托为项目寻求了代建方厦门建发，不过在利益要求上，三方迟迟未能达成共识。

但根据厦门信托相关负责人对记者的说法，目前没有确定谁是代建方，而且，寻找代建一定是在考虑合作各方利益的基础上进行。

再后来，就发生了保险箱“失踪”事件。

二股东“拿”走保险箱

“正荣厦门公司搬家那天，厦门信托找人进来搬走了保险箱。”熟悉项目情况的相关人士告诉《每日经济新闻》记者。

根据现场知情人员的描述：当天，厦门信托安排过来的印章管理员对正荣方面说，搬动保险箱需要先拆除摄像头，需要和公司领导汇报，同步知晓一下。结果，厦门信托方面的审批流程迟迟没有通过，这位印章管理员建议，正荣方面先将摄像头拆除，搬到楼上，等审批流程通过，厦门信托方面再搬保险箱上楼。

但是，在正荣方面拆除摄像头、办公室人员带着物品上楼后，意外发生了：保险箱不翼而飞！

尽管拆了一个监控，但其他摄像头还是拍到：搬办公室前的一段时间，厦门信托的印章管理员下楼搬箱子，给两个陌生的年轻人开了门，进入了安保严格的甲级写字楼。

上述知情人士说，“厦门信托承认是他们拿的，但他们搬保险箱的时候，有其他人在场，所以严格意义上不是‘偷’。”

只不过在场的并不是合作方，而是不知就里的普通人。

报警之后，警方介入调查，并传唤了多位摄像头里的人员做笔录，但截至目前没有立案，警方暂时没有确定是厦门信托方面搬走保险箱。

倒是厦门信托相关人士确认，“保险箱由三方共管，里面主要存放的是印章和银行账户的材料等，不存在‘30亿元保险箱’的概念，也没有现金和支票。”

这一点，正荣和中梁方面已向股东和主管部门如实反映，但目前还没有收到正面回应。

“明股实债”是常规操作

近年来，包括不少头部房企在内，“明股实债”成为项目运营融资的“常规操作”，但这一做法并不受法律保护。

“这种情况不是个例，行业内有一批‘明股实债’的案例存在，没有明确的解决方案，房地产调控政策及国家出台的43号文，均明确禁止‘明股实债’给房企融资的行为，这一债务形式不受法律支持。”同策研究院研究总监宋红卫指出，“‘明股实债’传统的解决方案就是回购，但目前房企没有现金流来回购这些债务，导致双方僵持。如果按照股权处理的模式，就只能与企业共渡难关了，也就是债主变真的股东，等到项目销售回款或者处置资产、有了现金流后，再进一步解决。”

不过按照目前两家房企的现状，正荣和中梁还在为“保交付”伤透脑筋，项目销售回款甚至可能比企业回购来得更快一些。

“当然也有一部分企业由于债务规模较大，如果通过资产冻结，走法拍的方式，很可能会资不抵债，造成双输的局面。因此，有些金融机构会通过和房企协商，由信托机构接盘项目股权后，再由信托公司引入合作方，目的是把项目盘活，比如信达接手佳兆业的项目股权就是类似的案例。关键是要对项目有很好的研判，具有高投资价值的项目，还是值得金融机构这样操作的。”宋红卫说。

接下来，保险箱是否会还回到正荣厦门公司？厦门信托方面的负责人表示，双方将进一步协商，沟通好以后再确定保险箱的存放地址。