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    二股东厦门信托“拿”走保险箱 正荣、中梁联合开发一项目停售

    每日经济新闻 2023-05-18 22:19

    每经记者 包晶晶 刘颂辉    每经编辑 陈梦妤    

    正荣、中梁和厦门信托联合开发的一个房地产项目——正荣中梁天著润辰的保险箱已“失踪”了11天。目前,厦门市公安局思明分局何厝派出所曾介入调查,不过,它现在安静地躺在厦门信托的办公室里。

    5月17日下午,厦门信托方面一位负责人告诉《每日经济新闻》记者,目前保险箱原封不动地存放在厦门信托的档案室里,设专人保管,安装有摄像头24小时监控,封条都没有动过。

    这个保险箱里装着的是正荣中梁天著润辰项目的印章和相关文件。

    一位接近中梁方面的人士坦言,厦门近期正处在“新盘荒”阶段,但即便如此,正荣中梁天著润辰项目一套房都没能售出,因为保险箱没了,项目处于停售状态。

    “我们只是将保险箱换了个保管地点而已,没有其他意图。”“当时正荣在搬办公室,摄像头又被拆掉。出于安全性的考虑,就搬走了,放去公司的档案室保存。”据厦门信托方面的负责人介绍,5月6日当天,工作人员在搬离保险箱的时候,旁边有正荣方面的工作人员在场,不存在“偷”保险箱的行为。

    缘起高溢价热门地块

    事情要从厦门一宗热门地块说起。2021年5月13日,厦门迎来首次集中供地,集美J2020P03地块由正荣以18.80亿元、1700平方米竞配建面积拿下。

    拿地之后,正荣联合中梁,找到厦门信托做了一笔融资,股东公司成立了一家有限合伙公司,管理平台公司和项目公司的印章,而金融机构方面只对项目公司的财务方向有管控权,不介入项目安全和经营管理。

    综合多位知情人士的说法,正荣中梁天著润辰,表面上由正荣、厦门信托、中梁分别持有项目公司51%、44%、5%股权,实际上中梁方面持股比例49%,正荣持有51%,而厦门信托“明股实债”,这笔资金大约是4.5亿元。

    双方在第二年,也就是2022年2月左右,计划等项目达到工程预售标准时办理新房预售手续,当时厦门楼市表现较好,项目所在区域正好无房可卖,周边最便宜的楼盘均价达到3.8万元/平方米,顺利销售的话,回款对于当时的正荣和中梁,都异常重要。

    《每日经济新闻》记者了解到,屋漏偏逢连夜雨。房地产行业突遇调整,头部房企评级下调,正荣遭遇股债双杀,厦门信托方面要求将项目按照3.2万元/平方米的股权作价处置。

    但拿地之时,成交楼面价是31470元/平方米,溢价率达49.2%,正荣和中梁方面自然没有同意。随后,就是长达8个月的停工期。

    “2022年4月24日,厦门信托发函要求提前还款,根据约定,还款到期日是2022年8月19日、宽展期2个月,也就是2022年10月19日到期。”

    由于正荣和中梁方面无法正常销售房源,加之2022年下半年正是房企资金链最为吃紧的生死关口,正荣和中梁未能按期还款。

    根据数家机构媒体的说法,厦门信托为项目寻求了代建方厦门建发,不过在利益要求上,三方迟迟未能达成共识。

    但根据厦门信托相关负责人对记者的说法,目前没有确定谁是代建方,而且,寻找代建一定是在考虑合作各方利益的基础上进行。

    再后来,就发生了保险箱“失踪”事件。

    二股东“拿”走保险箱

    “正荣厦门公司搬家那天,厦门信托找人进来搬走了保险箱。”熟悉项目情况的相关人士告诉《每日经济新闻》记者。

    根据现场知情人员的描述:当天,厦门信托安排过来的印章管理员对正荣方面说,搬动保险箱需要先拆除摄像头,需要和公司领导汇报,同步知晓一下。结果,厦门信托方面的审批流程迟迟没有通过,这位印章管理员建议,正荣方面先将摄像头拆除,搬到楼上,等审批流程通过,厦门信托方面再搬保险箱上楼。

    但是,在正荣方面拆除摄像头、办公室人员带着物品上楼后,意外发生了:保险箱不翼而飞!

    尽管拆了一个监控,但其他摄像头还是拍到:搬办公室前的一段时间,厦门信托的印章管理员下楼搬箱子,给两个陌生的年轻人开了门,进入了安保严格的甲级写字楼。

    上述知情人士说,“厦门信托承认是他们拿的,但他们搬保险箱的时候,有其他人在场,所以严格意义上不是‘偷’。”

    只不过在场的并不是合作方,而是不知就里的普通人。

    报警之后,警方介入调查,并传唤了多位摄像头里的人员做笔录,但截至目前没有立案,警方暂时没有确定是厦门信托方面搬走保险箱。

    倒是厦门信托相关人士确认,“保险箱由三方共管,里面主要存放的是印章和银行账户的材料等,不存在‘30亿元保险箱’的概念,也没有现金和支票。”

    这一点,正荣和中梁方面已向股东和主管部门如实反映,但目前还没有收到正面回应。

    “明股实债”是常规操作

    近年来,包括不少头部房企在内,“明股实债”成为项目运营融资的“常规操作”,但这一做法并不受法律保护。

    “这种情况不是个例,行业内有一批‘明股实债’的案例存在,没有明确的解决方案,房地产调控政策及国家出台的43号文,均明确禁止‘明股实债’给房企融资的行为,这一债务形式不受法律支持。”同策研究院研究总监宋红卫指出,“‘明股实债’传统的解决方案就是回购,但目前房企没有现金流来回购这些债务,导致双方僵持。如果按照股权处理的模式,就只能与企业共渡难关了,也就是债主变真的股东,等到项目销售回款或者处置资产、有了现金流后,再进一步解决。”

    不过按照目前两家房企的现状,正荣和中梁还在为“保交付”伤透脑筋,项目销售回款甚至可能比企业回购来得更快一些。

    “当然也有一部分企业由于债务规模较大,如果通过资产冻结,走法拍的方式,很可能会资不抵债,造成双输的局面。因此,有些金融机构会通过和房企协商,由信托机构接盘项目股权后,再由信托公司引入合作方,目的是把项目盘活,比如信达接手佳兆业的项目股权就是类似的案例。关键是要对项目有很好的研判,具有高投资价值的项目,还是值得金融机构这样操作的。”宋红卫说。

    接下来,保险箱是否会还回到正荣厦门公司?厦门信托方面的负责人表示,双方将进一步协商,沟通好以后再确定保险箱的存放地址。

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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