原条例修订已历时近30年，深圳商品房预售资金拟由银行监管改为政府监管

近日，深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定（草案）》公开征求意见的公告（下称《意见》）。

公告称，暂停上述《转让条例》中与“金融机构监管”相关的部分规定，暂停适用上述有关规定的期限为3年。明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。征求意见截至日期为2022年11月16日。

11月14日，多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，草案一方面是呼应国家相关政策要求，另一方面也是加强并完善深圳预售资金监管监管体系的一次立法，实施后对深圳新房市场的稳定将起到积极推动作用，从一定程度上减少延期交房和烂尾楼的产生。

原条例修订历时较久

就全国而言，商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式。

行政监管要求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核监管，广州、武汉等城市采用此模式。

金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议，由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用该模式。

对于暂停的必要性，深圳市人大常委会表示，深圳市于1993年出台《深圳经济特区房地产转让条例》，确立了商品房预售资金金融机构监管模式，目前，市司法局正会同市住房建设局修订《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《监管办法》），并按照《意见》要求，构建商品房预售资金行政监管模式。但此举措与《转让条例》实行的预售资金金融机构监管模式不一致，为依法依规推进预售款监管模式改革、确保依法行政，需对《转让条例》相关条款进行修订或者暂停适用。

“考虑到修订历时较久，现提请市人大常委会暂停适用《转让条例》有关规定，待预售资金行政监管模式运行一段时间后，再根据实际情况适时启动《转让条例》的修订工作。”

国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁认为，深圳推进商品房预售资金监管模式改革，完全是基于市场的现实考量，过去单纯依赖商业银行无法保证预售资金的安全，此前出现的烂尾楼、停贷停供等现象，归根结底都是资金监管层面出现了问题。

有业内人士告诉记者，实际上，深圳期房的预售资金监管，在执行中已由银行、房企、政府三方一起参与，特别是近两年房企出现资金流动性问题后，为保交楼，政府在监管方面要求更为严格和细致。

也有此前购买百强房企预售房的业主，在获悉此次征求意见稿的发布后，向记者表达出盼望和喜悦之情。

北京金诉律师事务所创始人王玉臣11月14日接受记者电话采访时表示，其实原本相关部门也有监管职责，眼下进一步明确、进一步加强和完善，也是为了更好保障楼市的健康和稳定。现在全国上下都在呼吁保交楼，而保交楼就必须做好预售资金监管，不能再流于形式，否则延期交房和烂尾楼问题只会越演越烈。

已有超110省市调整监管政策

据中指院不完全统计，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。

对于深圳此次从修改法规角度，将银行监管转变为行政监管的必要性和意义，明源不动产研究院首席研究员艾振强11月14日接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，任何监管都是有成本的，过去行业单边上扬，高周转能够持续，银行监管可节约行政监管成本。

“但三道红线后，出险房企逐步增多，银行作为盈利性机构本身有自己的利益诉求，比如保护储户利益等，出现了划走资金的情况。而项目出现烂尾，购房者最终还是找政府，还不如行政监管。”

王玉臣认为，保交楼必须要有强有力的资金监管，所以此次草案的实施一方面是呼应国家的相关政策要求，另一方面也是加强并完善深圳预售资金监管体系的一次立法。

王玉臣表示，从银行监管正式转为行政监管，恐怕会有三个重要难点问题需要注意。

“第一，开发商直接收取首付款或分期付款时的监管。现实中，很多开发商提供的收款账户并非监管账户，在收取房款的源头就开始转移，所以这方面的监管是重中之重。第二，银行放款的账户。现实中，很多银行在放款时并没有将购房人的按揭贷款放到监管账户。第三，监管账户中预售资金的具体使用。现实中，不乏一些开发商利用施工企业虚报工程进度，以工程款名义领取后挪作他用。”

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