逆市上涨楼市观察·上海 | 8月TOP10楼盘热销117亿元，上海“金九”新房市场供销回落

行业整体下行背景下，上海房地产市场依然表现稳健。

国家统计局最新统计显示，8月上海新房价格同环比分别上升3.7%和0.6%，二手房价格同环比上升2.8%和0.6%，其中新房环比涨幅居全国首位，二手房同环比涨幅均排在全国前三位。

而成交量的同步配合也给予了市场信心。据上海中原地产数据，8月上海新建商品住宅成交面积114万平方米，虽然环比减少5.4%，但绝对量继续保持在110万平方米以上。

上海中原地产市场分析师卢文曦9月21日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海新房环比涨幅全国领先，体现了上海楼市消费的韧性。但毕竟现在处于调整周期，上海楼市要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。近期市场仅靠几个区在支撑成交总量，因此存在不确定性，如果后续市场没有其他区域来接续，成交滑落是必然结果。而且新公布的第五批入市房源供应量缩小，后续市场或重新回归平淡。

上海某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

新房：淡季迎热销，9月供销回落

从价格来看，据国家统计局数据，8月上海新房价格同环比分别上涨3.7%和0.6%。而近一年上海新房价格（除4月和5月受疫情影响外）一直处于同环比上涨态势。

特别值得注意的是，今年1-8月，上海TOP10楼盘项目累计销售额合计达918亿元，远超去年同期的582亿元。如果剔除因疫情影响的4月和5月，相当于上海TOP10项目用6个月时间便取得超900亿元的销售规模。并且在8月份的楼市淡季，上海TOP10项目仍然卖出了117亿元。

《每日经济新闻》记者调查发现，买房人对于”打新“的执着，来自限价下的高额价格倒挂，以及高倒挂、高房价、高积分之下无奈外溢至郊区的购房需求。

“政府限价给的‘皮夹子’，所以要抢一手房。”最近正准备卖房打新的章敏（化名）9月21日通过微信告诉记者。

而进入9月份，上海新房交易量开始出现回落，第1周和第2周新房成交面积分别为18.01万平方米和23.93万平方米，其中浦东和嘉定成为交易主力，占交易总量67.24%。中原地产认为，这一结构背后存在隐忧，如果后续没有其他区域形成接续，那么成交或出现大幅顿挫。

从供应端来看，9月17日上海推出今年第五批集中批量供应房源，共涉及32个项目，总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套，备案均价53360元/平方米，分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明10个区域。相比8月份的第四批12421套的集中供应房源，少了3000多套。

其中，备案均价在6万元/平方米以下的项目19个，面积占比约66.4%；6到10万元/平方米以下的项目10个，面积占比约25%；10万元/平方米以上的项目3个，面积占比约8.6%。续盘项目18个，1年内续开盘未涨价；新开盘项目14个，按照房地联动价或参照周边同品质项目核定价格。

大量中低价位产品占据主力，上海新房均价因此继续下调。同时，9月第2周上海新房成交均价为52279元/平方米，环比下跌2.24%，并且已经连续3周下跌，大量首次改善产品为稳定均价起到很好作用。

“上海市场‘暂停’2个月，挤压需求要有释放过程。另外，从全国市场来看，尽管不少城市出调控举措，但市场还是表现疲态。相对而言，上海市场更稳定，因此作为刚需和首次改善，不会受市场情绪太多干扰。而且从推出的项目来看，多是配套成熟，市场关注度高的区域，所以还能维持一定交易量。”

卢文曦表示，“但也要看到，9月有中秋假期影响，包括最后一周还有国庆长假影响，从绝对成交量来看，不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70万平方米，有机会站上100万平方米的机会。即便没到100万平方米，90万平方米以上的成交量也属于不错的成绩。”

二手房：9月预期乐观，成交或缩量

在上海新房一片成交火热的同时，作为楼市晴雨表的二手房市场并没有表现出同样的热情，虽然多家中介机构对“金九”预期乐观，但也仅限于“吃饭”行情。

据上海中原地产的数据，8月上海二手住宅一共成交19496套，较上月环比减少2.88%，但较去年8月同比增加了8.12%。尽管没有延续7月持续冲高的势头，在下行周期中已实属不易。

上海二手房月成交量  数据来源：上海中原地产

但进入“金九”，上海二手市市场反而显现出疲态。

章敏告诉《每日经济新闻》记者，“最近房子很难卖啊，不挂最低价根本没人搭理你。但就算挂牌降到最低，也不一定有人看、有人买。”

对于这种现象，上海链家方面9月21日下午通过微信向记者表示，现在的情况是普遍看房多、决策慢，带看成交比例降低。还有就是置换客的购房速度还受售房进度影响，不像刚解封的时候刚需成交占比很大，价格合适就能迅速成交。链“预计改善型需求还是会逐步释放，后续成交量将保持良好态势。”

_{上海二手房价格指数  数据来源：上海中原地产}

从今年上海二手房价格走势可以看出，自去年7月调整后，房价指数快速上涨势头得到遏制。据国家统计局数据，8月上海二手房价格同环比分别上升2.8%和0.6%，均排在全国前三位。上地中原地产方面表示，虽然今年上海二手房价格指数创了新高，但是从走势上走得相当平坦，背后就是成交量不足导致的。同时，近期上海新房几乎是每月上新，大量推盘分流客户，新房成为牵制二手房价格上涨的工具。

此外，上海远郊次新二手房也面临供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界处的绿地时代名邸，当前其挂牌在售房源达到了39套，而该小区自2016交房至今的成交总套数不过129套，这意味着当前挂牌数量已经达到历史成交的1/3。

“短期的成交量充分释放不代表楼市具备连续大涨的动力。上行过程中的‘金九’标准肯定和下行过程中的标准不一样。从目前市场反馈来看，成交量应该不及8月份，而且会有相对明显下滑，但应该比6月份高。毕竟从近期新盘推送的节奏来看比较快，对二手房是冲击，成交缩量预期之中。”中原地产方面指出。

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封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄