苏州第三轮集中供地有新特点 外资进场是捡漏还是回暖信号？

11月26日，持续3天的苏州第三轮集中供地落下帷幕，苏州今年土拍已全部结束。苏州此轮共拍出23宗地块，累计成交金额401.88亿元，仅2宗地块有溢价，最高溢价率7.01%。

值得注意的是，本轮土拍出现了外资企业。在民营企业纷纷退场，国字头唱主角的当下，外资企业的出现让低迷的土地市场出现了一丝波澜。

民企心有余而力不足

苏州在本轮土拍中拿出了全年“压箱底”的地块，地段条件优秀、基本素质较高，但从结果来看，相较于前两次土拍，本次集中土拍热度明显降低。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，此次苏州集中供地在第二批集中供地的周期内，行业融资环境逐步恶化，加之销售回款的“雪上加霜”，企业尤其民营企业的资金压力与日俱增。

张波表示，虽然近期房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度并未有效加快，房企资金端仍然高度紧张。在此背景下，大批民营企业不得不暂缓投资，不参与第二批集中供地，拍地积极性普遍不高。

因此，第二批集中供地中，国企、中小规模房企一跃成为成交主力，基本颠覆了第一批集中供地的竞争格局。

来自亿翰智库的数据显示，第二批集中供地中，国企拿地金额、建面占比均超过45%，较第一批上升20个百分点以上。

具体来看，国央企拿地金额、建面占比分别达76%、68%。与此相对，民企拿地力度大幅下降，拿地金额、建面占比大幅下降至25%、34%。

另一方面，分城市看，国央企在绝大部分城市均处上风，其中在14城拿地金额占比超过70%，在北京、广州、深圳三城更是达到90%及以上。

张波认为，之所以没有民企的身影，不是他们不想拿地，而是缺钱。今年以来，开发商销售节奏总体偏慢，相应的现金回流也慢，而回流的资金一方面被拿去还旧债，另一方面是支付工程款。正常来看，这些地块如果放在去年底和今年初，有可能会达到溢价率上限。

张波表示，当下苏州楼市除了少数板块外，绝大多数板块的新房和二手房都进入了买方市场，像本批次供地的大部分板块就处于高库存、去化速度一般的状态。

外资捡漏

在缺少选手的情况下，此轮土拍成了少数房企的一次捡漏机会。

前有高盛组团抄底中国房企债券，后有外资抄底地块。

《每日经济新闻》记者注意到，本轮苏州土拍中，位于苏州相城高铁新城板块的苏地2021-WG-64号地块由和宝（南通）房地产开发有限公司（大和房屋）以25.46亿元竞得，成交楼面价约14266元/平方米，溢价率0%。

据悉，和宝（南通）房地产开发有限公司为外国法人独资的有限责任公司，投资方是日本大和房屋工业株式会社，为日本最大的住宅开发商，世界500强企业，2020年度集团总营业额为4兆1267亿日元。

而就在上周，11月17日，铁狮门牵头以50.9亿元拿下上海长宁区地块，项目总面积超过16.3万平方米，位于成熟的上海虹桥经济技术开发区中心位置，包括甲级写字楼和高端商业设施。铁狮门方面称，该项目将被打造绿色可持续发展的世界级综合体项目。

外资进入中国拿地，是否意味着楼市转暖了？

眼下，境内融资正在松动，楼市最艰难的时刻似乎要过去了。当然，这其中最难的，还是改变购房者的预期。除非是力度足够强的政策出台（比如降准降息，或者部分城市放松限购），否则这种买和卖的僵持还会继续下去。

封面图片来源：视觉中国