苏州第三轮集中供地有新特点 外资进场是捡漏还是回暖信号?

    每日经济新闻 2021-11-27 13:12

    ◎虽然近期房地产信贷端政策有所调整,但民营企业的融资端口仍未放松,加之项目回款速度并未有效加快,房企资金端仍然高度紧张。在此背景下,大批民营企业不得不暂缓投资,不参与第二批集中供地,拍地积极性普遍不高。

    每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

    11月26日,持续3天的苏州第三轮集中供地落下帷幕,苏州今年土拍已全部结束。苏州此轮共拍出23宗地块,累计成交金额401.88亿元,仅2宗地块有溢价,最高溢价率7.01%。

    值得注意的是,本轮土拍出现了外资企业。在民营企业纷纷退场,国字头唱主角的当下,外资企业的出现让低迷的土地市场出现了一丝波澜。

    民企心有余而力不足

    苏州在本轮土拍中拿出了全年“压箱底”的地块,地段条件优秀、基本素质较高,但从结果来看,相较于前两次土拍,本次集中土拍热度明显降低。

    58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,此次苏州集中供地在第二批集中供地的周期内,行业融资环境逐步恶化,加之销售回款的“雪上加霜”,企业尤其民营企业的资金压力与日俱增。

    张波表示,虽然近期房地产信贷端政策有所调整,但民营企业的融资端口仍未放松,加之项目回款速度并未有效加快,房企资金端仍然高度紧张。在此背景下,大批民营企业不得不暂缓投资,不参与第二批集中供地,拍地积极性普遍不高。

    因此,第二批集中供地中,国企、中小规模房企一跃成为成交主力,基本颠覆了第一批集中供地的竞争格局。

    来自亿翰智库的数据显示,第二批集中供地中,国企拿地金额、建面占比均超过45%,较第一批上升20个百分点以上。

    具体来看,国央企拿地金额、建面占比分别达76%、68%。与此相对,民企拿地力度大幅下降,拿地金额、建面占比大幅下降至25%、34%。

    另一方面,分城市看,国央企在绝大部分城市均处上风,其中在14城拿地金额占比超过70%,在北京、广州、深圳三城更是达到90%及以上。

    张波认为,之所以没有民企的身影,不是他们不想拿地,而是缺钱。今年以来,开发商销售节奏总体偏慢,相应的现金回流也慢,而回流的资金一方面被拿去还旧债,另一方面是支付工程款。正常来看,这些地块如果放在去年底和今年初,有可能会达到溢价率上限。

    张波表示,当下苏州楼市除了少数板块外,绝大多数板块的新房和二手房都进入了买方市场,像本批次供地的大部分板块就处于高库存、去化速度一般的状态。

    外资捡漏

    在缺少选手的情况下,此轮土拍成了少数房企的一次捡漏机会。

    前有高盛组团抄底中国房企债券,后有外资抄底地块。

    《每日经济新闻》记者注意到,本轮苏州土拍中,位于苏州相城高铁新城板块的苏地2021-WG-64号地块由和宝(南通)房地产开发有限公司(大和房屋)以25.46亿元竞得,成交楼面价约14266元/平方米,溢价率0%。

    据悉,和宝(南通)房地产开发有限公司为外国法人独资的有限责任公司,投资方是日本大和房屋工业株式会社,为日本最大的住宅开发商,世界500强企业,2020年度集团总营业额为4兆1267亿日元。

    而就在上周,11月17日,铁狮门牵头以50.9亿元拿下上海长宁区地块,项目总面积超过16.3万平方米,位于成熟的上海虹桥经济技术开发区中心位置,包括甲级写字楼和高端商业设施。铁狮门方面称,该项目将被打造绿色可持续发展的世界级综合体项目。

    外资进入中国拿地,是否意味着楼市转暖了?

    眼下,境内融资正在松动,楼市最艰难的时刻似乎要过去了。当然,这其中最难的,还是改变购房者的预期。除非是力度足够强的政策出台(比如降准降息,或者部分城市放松限购),否则这种买和卖的僵持还会继续下去。

    封面图片来源:视觉中国

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