“价高者未必得” 开发商拿地也要“先验资” 上海首轮集中供地政策或成全国模板

6月25日，上海首批集中供地全部结束，合计成交56宗住宅用地，共291公顷住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供应计划的40%。其中30幅涉及商品住宅的地块，成交总金额约772.77亿元。

本次土拍合计揽金857亿元，整体溢价率为4.90%。

总的来看，本次土拍，中建、金地、碧桂园各竞得3宗地块，成为最大赢家。其中，金地耗资68.54亿元布局松江车墩地块，以及嘉定的马陆地块、南门地块；碧桂园则落子嘉定南翔地块、宝山新江湾地块和闵行华漕地块，总成交金额95.13亿元。此外，保利、光明和中建二局也各竞得两块地。

一次性报价规则打破“价高者得”

本次土拍的一次性报价规则，打破了原有“价高者得”的规律。

上海此次土拍规则基于房地联动机制，设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1倍（即溢价率最高为10%），报价低于中止价时，为价高者得；若高于终止价，进入一次性书面报价环节。一次性书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次性书面报价平均价的为土地确定竞得者。

虽然不低于20%的保证金和将1.1倍于地块起拍价的金额打入监管账户的要求让中小规模房企捉襟见肘，但招标过程中“每受让一块土地减15分”的打分机制，也为头部房企多拿地增加了难度。

另外，“同一申请人的规定”也让一家房企无法以多个马甲的方式增大拿地概率。

本次集中供地的56宗地中，有27宗地（都为纯住宅用地与综合用地）涉及限地价、一次性报价的竞拍规则。

其他29宗地则为价高者得，分别是25宗安置房与租赁房用地，以及4宗城中村改造项目地块。

国企央企仍占优势

从最终拿地结果来看，24家房企瓜分31宗涉住宅地块，大规模品牌房企还是占了优势。

金地、碧桂园、中建在此次土拍中各拿下三宗地块，并列拿地数量第一。

从房企规模看，保利、碧桂园、招商与金地等9家一线品牌房企成功取地，拿地金额合计为484亿元，占总成交金额的56.5%，规模房企对上海房地产市场仍有较高热情。

从成交结构看，新城区承担此批次土地供应主力。供地最多的区域是浦东新区(11宗)、奉贤(8宗)，依序是松江(7宗)、宝山(7宗)、闵行(6宗)、青浦(4宗)。不难看出此次集中供地旨在提高外郊环区域的供应，遵循上海的城市发展规划以及缓解住房刚性需求。

从区域来看，可以发现此次政策创新性拍地规则对部分城区的效果明显，如杨浦区溢价率从2020年28.87%显著下滑至此次供地的9.21%，楼面价也从2020年77670元/平方米回落至此次供地的64040元/平方米。

房企盈利空间仍存

除了明显带有特殊出让条件的地块，剩余成交的地块中房地比多数在2.0以上，后期存在一定的利润空间，但整体低于近期苏州集中供地成交的地块、高于宁波集中供地成交的地块，其中次主城区的静安、杨浦地块，未来销售压力不大；另外部分带有严格产业出让条件的地块将更加考验企业能力。

亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，上海首轮集中供地采取的土拍政策具有特殊性，或成为全国土拍“模板”。

本次集中供地共计四大政策相辅相成控制土地市场热度，除了高自有资金监管外，实施“房价、地价”联动机制（除限价外，分别设定地块起始价、中止价及一次书面报价），“锁死”地价、稳房价，同时也可保障企业一定的利润空间；且采取招挂复合制度，使用打分制确定入围者和扣分制（企业拿地数越多将扣分越多，倒逼房企不要大规模拿地）；多重措施控“马甲、围标”乱象。整体符合国家政策逻辑“稳房价、稳地价、稳预期”，或将成为其他城市土拍政策模板。

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