三巽控股四次冲击IPO终如愿，中小房企上市难度再加码

据港交所6月23日披露，三巽控股集团有限公司（以下简称“三巽控股”）通过港交所主板上市聆讯，有望成为今年首家上市房企。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企尚有10家，其中海伦堡中国、奥山控股、万创国际等房企的招股书均已过期。

值得注意的是，今年5月20日，港交所首次修订上市申请人主板盈利规定，将盈利规定调高60%，并于2022年1月1日开始实施。这也意味着，这些中小房企的上市门槛将再度提高。

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四次冲击IPO终获成功

按照港交所规定，港股IPO申请进程为3-6个月时间，企业未在6个月内完成上市的，需要重新提交申请。

早在2019年10月27日，三巽控股第一次在港交所递交招股书，6个月后的2020年4月27日后再次递交招股书；同年10月27日，三巽控股第三次递交招股书，2021年4月27日，其招股书再度失效。今年4月30日，三巽控股第四次递交招股书，终获通过。而三巽控股也有望成为首家上市的皖系房企。

三巽控股总部位于上海，是一家植根于安徽省、布局长三角地区的房企，专注于住宅物业开发及销售。

招股书显示，截至2021年2月28日，三巽共有45个处于不同开发阶段的项目，覆盖安徽、江苏、山东三个省的12个城市，拥有总土地储备440万平方米。其中位于安徽的土储占比达83.4%，共计35个项目。

业绩方面，2018年、2019年及2020年，三巽控股收入分别为7.23亿元、31.08亿元及39.46亿元；毛利分别为2.06亿元、9.78亿元及10.64亿元；毛利率分别约为28.6%、31.5%和27%；归属股东净利润分别为5762万元、4.42亿元及3.67亿元。

对于毛利率的波动，三巽控股方面表示，主要原因是不同物业项目的毛利因物业的售价、建筑及劳工成本及土地使用权成本不同所致。

从持股结构来看，三巽集团创始人钱堃持股79.8%，其妻安娟持股7.6%，其父钱冰持股7.6%。

数据来源：企业招股书

中小房企上市难度加大

去年在港交所成功上市的房企包括祥生控股、金辉控股、港龙中国地产、领地控股、上坤地产等，不过这些中小房企上市后的表现却难言出色。

“主要还是因为太小了。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，一方面，房企上市难度在近几年越来越大，对于财务等各方面的要求也越来越高。同时，从未来发展潜力和市场预期看，大企业拥有更大的生存空间，小企业的生存空间则被相应压缩。

在克而瑞研究中心总经理林波看来，在百强房企都上市以后，中小房企在规模等各方面普遍偏弱，所以上市难度会大一些，多次交表也属正常。

“中小房企多次递交招股书失效，主要还是因为企业本身实力有限，以及地产和物业股个股估值过高、资本偏好短线热钱等原因。”张波表示。

如2020年8月初贝壳上市后市值一度高达829亿美元，远超头部房企万科的市值；截至6月24日收盘，碧桂园服务的市值高达2610亿港元，远超碧桂园市值（1991亿港元）；雅生活、绿城服务等物业服务企业的市值也超过了其地产开发板块的市值。

相比之下，不少中小房企上市后受到二级市场冷落，股价表现低迷，交投不活跃。即便顺利通过港交所问询、聆讯的房企，仍可能面临认购不足、股价破发、估值低等问题。

“政策打压使得市场预期减弱，同时房企融资压力较大，上市之后在盈利预期和规模化表现上，有些房企没有达到相应的市场预期。”张波表示，在香港资本市场看来，内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来风险的提升，这也是一些中小房企上市后出现破发或股价波动明显的重要原因。

《每日经济新闻》记者注意到，去年以来成功上市的房企中，只有祥生地产迈入了千亿规模，金辉离千亿规模还差“临门一脚”。去年11月成功市的上坤地产，在上市首日便跌破发行价，盘中一度较发行价下跌3.0%。

距离港交所“盈利”新规实施仅剩半年多时间，对于仍在港交所排队上市的房企而言，时间已经不多了。

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