回望2020·区域楼市 | 广州楼市2020年“翻身”：新房成交创近4年新高，二手房成交占比超六成

广州一直以来都被视为一线城市的房价“洼地”，但在进入2020年下半年后，广州楼市正在肉眼可见地“翻红”。纵观2020年的广州房地产市场，整体走出先抑后扬的势态，在市场情绪、供应充足、政策利好等刺激下，一二手市场年尾成交均节节攀升，一手市场成交更是突破10万宗创近四年新高。

展望2021年，多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均认为，在“房住不炒”的总调控方针下，2021年市场有望继续走稳，成交仍将保持活跃。但同时也需关注可能出现的调控等外部因素影响，这些因素可能导致市场预期发生明显变化。

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新房成交量创近4年新高

广州中原研究发展部统计显示，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%；成交面积1087万平方米，同比上升27%。这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。

而贝壳研究院广州分院认为，广州2020年的新房成交规模由于和历史高位2016年相比仍有较大差距，整体来看，2020年仍处于2017年以来的调整期，但趋势上呈现向上恢复。

“广州楼市在后疫情时期楼市表现出色，我认为主要有两大方面的原因：其一，政策环境改善，需求不断释放；其二，城市价值凸显，广州渐成焦点。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，2020年以来，广州围绕疫情纾困以及人才引入出台了许多积极的政策，利好楼市的供需两侧，特别是放宽人才引进及落户门槛之后，广州楼市原先被压抑的需求得以释放，新的需求不断涌入，带动楼市需求回升。

除此之外，一手新房供应猛增也是促进成交上扬的主要原因之一。据广州中原研究发展部数据，2020年广州新房市场累计供应113740套，同比增加50%；累计供应1175.1万平方米，同比增加46%，为近6年新高。

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而供应的猛增一方面得益于广州近3年居住用地供应量大幅增加，出让居住地都陆续转化为新房项目集中入市，开发商弹药充足；另一方面，受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻，因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发和销售进度。

一手成交均价则相对平稳。2020年，广州一手销售均价为30025元/平方米，与去年同期相比增幅约为5%，套均总价约为323万元。对比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加，区域均价提升相对明显，而其他区域均保持5%上下增幅。其中，南沙一手均价同比增长27.45%至26643元/平方米。

据《每日经济新闻》记者了解，2020年下半年以来，不少深圳客都组团前来广州南沙等区域看房、购房，这在往年是比较少见的。

肖文晓补充指出，在2020年年中深莞加码调控之后，购房者纷纷把目光投向广州这个价值洼地，购买力聚焦带动市场温度进一步上升。

二手房成交量增超两成

贝壳研究院广州分院院长李茂喆认为，2020年的广州楼市不仅要看到A面，还需认清B面。二手市场一波三折，但最终摆脱低谷；同样是这一年，二手市场买卖双方预期多次转变，博弈状态下效率降低。

同新房市场相似，从2020年3月开始，广州二手住宅成交量亦呈现逐渐恢复趋势，截至5月已实现单月同比转正，略早于新房市场。但在三季度随新房市场供应增加，客户被分流等因素影响，成交量呈现持续回落，并在10月触底。“金九银十”后受新房市场影响减弱，客户逐渐回流，呈现一定年末翘尾现象。

广州二手市场成交量的上行除了积压需求的释放、宏观环境的利好之外，很大一部分原因还在于客户从新房市场向二手市场转移。2020年广州二手市场成交占比一度达到最高的63%，而往年二手成交占比往往在55%左右。

据广州中原研究发展部监测，2020年广州市二手市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），同比2019年同期（107504宗）明显回升21.9%。从历年成交情况对比来看，成交经历连续3年回落后，二手市场绝处逢生，需求明显回暖。

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而从二手网签均价看，区域分化仍然明显，甚至只是呈现局部火热。2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方主米，同比2019年上涨7.8%。从各区网签均价来看，涨幅明显主要集中在天河、海珠、越秀等热点区域，涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。另外，增城区网签均价不升反降，同比下跌6.5%。

监测显示，2020年中原周度新增盘源量已不足800套，同比去年大幅减少两成左右，处近五年以来最低位，市场供应大幅减少可能会进一步加剧业客矛盾，供不应求的情况亟待改善。少业主担心“低价”抛售物业，从而选择看清后市价格走势再决定是否出售。

而贝壳研究院广州分院认为，买房者的观望情绪也较为浓厚。“十一”黄金周过后，置业未成功的客户再度回流二手市场，需求的增多刺激业主端预期增长，但客户端由于选择面的增多，观望情绪更重，决策时间被进一步拉长，故呈现出客源平均成交天数的上行，且基本处于近两年来高位。

展望2021年，“我们认为2021年广州新增住宅成交量在调控政策平稳的情况下将达到11万套，乐观情况甚至可达到13万套。”贝壳研究院广州分院预计，2021年广州新房市场供应增加，开发企业所面临的竞争、去化压力更大，市场涨价动力将不足。同时新房市场供应增加也会分流二手市场客户，加之目前市场业客两端博弈情绪升温，成交效率下降，也将对二手市场成交价格形成抑制。

肖文晓则表示，2021年广州楼市有望维持2020年供需两旺的市场格局，预期市场成交仍将保持活跃，而因应“房住不炒”的调控方针，广州仍将“因城施策”执行限购、限贷、限售等调控政策，实施动态微调，2020年下半年部分区域冒出来的房价上涨苗头将得到更严格的控制，量价将整体走稳。

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