后疫情时代商业地产咋发展？2020观点商业年会“碰”出新视角

疫情之后，拐点骤至。商业地产的固有模式被意料之外的方式打破重置，但历经了一场淬炼后，商业地产正在以独特的姿态聚合重生。

在11月3~4日举行的2020观点商业年会上，一场关于“商业重生聚合的力量”的讨论吸引了数百位商业资深人士和企业高管，与会者围绕存量资产、REITs、社区商业、空间打造、产品服务等热点问题，进行了深入、聚焦和探讨。

在本届年会上，中房协商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云指出，“十四五”开启了，在对2035年的远景规划中，商业地产的未来充满联想和启示，行业的视野应该推向更高层面。

每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波表示，一场新的角逐将开启，商业地产如何快速修复，商业运营商们如何自我修炼，找到这些问题的解法是当务之急。但也要保持信心，中国商业地产能够伴随复工复产，凭借韧劲和创新，找到自己的重生之道。

社区商业的新机遇

在本届年会上，观点地产发布了《2020中国商业地产发展年度报告》，分别从市场、购物中心、社区商业、联合办公、长租公寓等方面做了详细分析和研究，给行业带来新思路。

尤其针对社区商业领域，这是疫情下得到触发的商业新机遇。

受疫情影响，今年一季度全国经济下滑，但国家统计局数据显示，限额以上零售业单位中的超市零售额却逆势同比增长1.9%。

在此领域，华润、金地、招商、中海、保利、越秀等标杆企业都进行了诸多探索。

华润万象生活有限公司总裁喻霖康表示，当前消费者的构成和需求变化快，行业规模加速扩张，产品创新是实体商业永葆活力的源泉。“好的商业空间要回到与人的关系，线下从来没有不行，要尝试城市的开放街区和商业的融合，与更多的城市要素形成互动。华润现在就很重视形成室内外交融的丰富场景。”

金地商置的经验也是可圈可点。观点指数以金地运营的社区商业中心为研究样本，分析指出现阶段国内社区商业依旧存在着较大的改进空间，主要就体现在业态较为基础、分散，且缺乏标准化的社区商业中心等。

房企在社区商业领域的先进经验显示，项目选址、产品线业态打造以及运营模式等是重要指标，选址则考究周边住宅密度、人流车流、客户支付能力等。因住而商，社区商业的这一特点决定了其租赁运营成效跟社区需求把握相挂钩。

基于这一点，有房企提出“社区商业+物业”的运营模式，将社区商业品牌交于物业统一管理，而这一运营模式的主要依据是物业更懂业主，更懂社区，也更能融合社区。

“因而在这几年，随着对社区商业的理解逐渐加深，房企更加倾向于选择租赁的商业模式，而非单纯的销售底商，房企能够自主调整业态配比，统一布局规划，提升项目整体投资价值。”观点地产指出，在强调促进内需的当下，社区商业拥有尚待发掘的庞大蓝海市场，这将是下一个消费升级的重要方向。

变化中的行业机会

2020年商业遭受到前所未有冲击，但也在变化中看到了前所未有的机会。本届商业年会，也让整个行业有了更多信心和清晰思路。

招商蛇口副总经理、招商商管董事长聂黎明认为，企业的整个持有物业板块（不仅商业）都要适应消费者消费行为的变化。如招商蛇口现在经营包括海洋世界、周边商业、写字楼等众多物业，一直更关注根据需求调整业态，维持出租率稳定。要保持敏锐的眼光，以很快的反应速度、很强的执行力，勇于尝试、思考，最终达到消费者的需求。

“疫情后成本升高，做商业的时候要更加注重成本管理，态度上有转变。”保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌指出，细节上要提高信息化的使用，这是一个长远的精细化运营方向。

规模化方面，保利商业从原有单一的协同主业发展转变向外伸发展，做了大量的包租业务。“我们认为，商业地产的核心要么是持有非常优质的资产，要么是通过专业化运营管理，提升价值。”

光大嘉宝股份有限公司副总裁周颂明表示，要把商业当作一个金融产品来看，未来退出、机构看法、估值都很重要。大家要考虑“未来不是永远做开发”，商业经营管理的能力变得非常核心。但是核心还是价值是创造出来的，不是算出来的，最终是资产管理把整个价值的创造变得很重要。

“商业不是没有需求，而是没有真正好的产品。”旭辉集团总裁林峰表示，旭辉都是客户导向，希望回归到商业需要，满足客户对生活内容、生活场景、生活空间的构建。

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封面图片来源：摄图网