镁刻·年报深读| 金地集团：淡泊的一年

万科从不爱说自己是文科生，中海也鲜少显出“工科”本色，这个行业之中，最爱将这个标签挂在嘴边的就是“理科生”金地，它想要借此向外界展露出在战略发展、财务管控和产品结构上，有着理性的思维模式和出色的管控能力。

“理科生”的标签实在很难让人对这家处于中游、发展平淡的房企产生记忆点。这是一家虽然不是国企，但比国企风格还更保守的企业，除了早年的“招保万金”金字招牌之外，金地再无显赫战绩。

2019年这份年报还未发布之前，投资者们早早就预知不会有太大惊喜，这是金地一向的风格。股价的表现也有些平淡，年报发布之后的首个交易日，金地报收13.16元/股，小幅下跌0.6%。

2019年，金地营业收入和净利润额增速居于同行平均水平之上，全年实现营业收入634.20亿元，归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，分别同比增长25.1%和24.4%。

毛利率水平尽管有所下跌，但依然领跑同行。金地2019年综合毛利率、净利率分别为40.5%、24.5%，其中房地产业务毛利率41.26%，比上年降低1.82个百分点。

毛利率如此之高，或许要得益于金地的“小股操盘”模式。近几年，金地的规模增长大部分是靠大量合作开发项目产生，因而这几年金地的少数股东损益逐年增加，未来有可能进一步稀释归母净利润。2019年，金地的少数股东损益占比为34.8%。

若论规模，金地算得上是没有坐上加速器的房企之一，很长一段时间内它都选择慎加杠杆稳妥投资，并将这种风格延续至今。

因此，金地的财务指标维持在较好水平，其债务融资加权平均成本为4.99%，处于行业领先地位；资产负债率为75.40%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为67.16%，净负债率为60.24%，也是同行较低水平。

虽不以规模论英雄，但总没有谁能接受原地踏步的房企。创始人不能、奋斗者不能，投资者更不能。金地对规模的追求早在五年前就开始，但成效一直不显著。

自2014年开始，金地集团就提出“加快周转、做大规模、提升ROE”的经营导向，但销售额增速保持平缓，外界没能从中感受到它的拼劲，最差的时候，金地甚至还录得营业收入下滑，以及销售额增速降至个位数的成绩。

好在金地觉醒得还不算太晚，过去一年的销售额显示了它在暗中发力。

2019年，金地终于成功冲破了2000亿元大关——签约销售金额2106亿元，同比增长29.73%。

过去一年，金地的经营策略又经历了一番革新，要求全面提质增效，加速推进“3722”快周转战略。

如今看来，这一战略成效初显，其新开盘住宅项目平均开盘周期同比缩短2个月至8.8个月，通过优化工程管理，项目开工至竣工周期缩短3个月，终于赶上了快周转房企的平均水平。

金地在2019年延续了积极的投资步伐。2019年，金地集团获取了113宗土地，总投资额约1200亿元，权益投资额约558亿元；新增总土地储备约1688万平方米，其中权益储备约886万平方米。

在与金地同体量的房企中，这一投资额算是中上水平，在小周期逆势而上，这是难能可贵的勇气和底气。

凌克说，应该看到机遇与挑战并存。投资方面将抓住市场机遇，提高非公开市场拿地的能力，密切关注疫情困境下地产项目的收购机会。

非公开市场，过去金地很少染指。凌克这位金地的掌舵者，看起来渐渐不再是一味地以“理科”思维只管算账，他也想要冲一冲了。

2019年，凌克还迎来了老搭档郭国强的回归，他应该也和过去种种和解了。

十年前那场激烈的人事震荡让金地“三驾马车”凌克、赵汉忠、张华纲分走四方，郭国强这位金地的老董秘也在那时和金地分手，不过十年后在金地向前拼杀的时候，郭国强选择回归，与凌克并肩作战。

凌克在致股东书的最后发出了2020年金地最强音。他说，全体金地人将秉持二次创业再出发的激情，勠力同心，携手共进，共同铸就金地集团新的辉煌。

金地要颠覆自己了。

封面图片来源：企业供图