镁刻·年报深读| 多家物业企业净利润增幅超100% 收并购仍将盛行

物业板块2019年走势一派乐观。

《每日经济新闻》记者梳理，在已发布年报的22家港股物业企业中，扩大在管面积成为行业共同选择，雅生活、保利物业、碧桂园服务等头部企业的在管面积增幅在50%以上，中小物业企业如时代邻里、佳兆业美好增速则均在70%以上。

据克而瑞物管统计，背靠地产母公司，物业企业普遍录得高增长。碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务营收增幅分别高达107.44%、78.89%、78.73%；净利润方面，碧桂园服务和雅生活服务领跑，佳兆业美好、永升生活服务、奥园健康等增幅均超过100%。

在管面积扩围大提速

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至2019年底，在已发布年报的上市物业公司中，在管面积过亿的分别是彩生活、雅生活、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业这6家头部企业；在管面积超过3000万平方米的至少有蓝光嘉宝、中奥到家、永生生活服务、新城悦服务、佳兆业美好、时代邻里等6家。

物业企业不断扩充管理规模的逻辑在于，一直以来，物业管理服务的主要营收都来自最基础的物业费，营收的提升也主要是来自增加在管面积、提高单位面积的物业管理费这两个方面，但物业费是难以上涨的。

去年，雅生活、保利物业、碧桂园服务（口径为收费面积）的新增在管面积均在9000万平方米以上，增速均超过50%。

中小上市物业公司佳兆业美好、时代邻里2019年也都主要是通过收并购获增在管面积增长，分别同比上升71.49%、104.74%。

据克而瑞物管统计，22家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得36.2%的在管面积增长，在管面积均值9036万平方米，在管面积净增值为2114万平方米。

130亿平方米收并购空间

拓展在管面积上，一般而言，物业企业主要是内拓、外延两种方式，即依托房企母公司资源项目、外部收并购及第三方物业项目拓展。

内拓几乎在每家物业公司都存在，资本市场的关注重点就是在于母公司可提供的资源空间有多大，因为这部分资源是较为稳定且可持续的。从年报信息看，中海物业、碧桂园服务、绿城服务等都以内拓为主，也容易获得资本市场较高估值。截至发稿，碧桂园服务市值已达885亿港元，中海物业259亿港元，绿城服务248亿港元。

中信证券指出了其中原因，内拓模式所耗费的拓展投入悉数体现为当期成本（以服务本身为营销手段），而外延扩张模式支付的对价，则视为一种资产。会计确认方面的差异，导致报表无法体现出内生增长的物业管理公司特有的优势。

外部收并购则是最直接、有效的扩张方式。克而瑞统计显示，2019年，上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物管公司都争先在管理规模上发力。

与此同时，物业企业管理层在2019年度业绩会上均表示会持续关注收并购市场。

时代邻里执行董事兼行政总裁王萌在回答《每日经济新闻》记者提问时就表示，在物管行业中，要快速实现企业的发展和扩张，收购并是必不可少的途径。王萌预计，时代邻里2020年在管面积增长速度应该可以跟2019年持平，“我们也希望能够尽快在2021年达到整个的管理规模过亿平方米”。

物业并购市场已热闹多年，标的价格也越来越高，上市物业公司也并非来者不拒。

碧桂园服务执行董事、总经理李长江在业绩会上回答《每日经济新闻》记者提问时表示，当下物业行业还很分散，集中度还比较低。特别是疫情期间，市场反映出来的收并购机会比以往来得更早，也更多一些。碧桂园服务会力争每年在收并购方面都有进步，都要超越上一年。现在收并购方面的信息量很大很多，但公司选择会非常慎重。针对收并购标的，公司会全面评估其主营业务、增值服务业务、口碑等等做选择。

相较于房地产行业，物业行业的收并购市场更具想象空间。在管面积最大的彩生活董事会主席兼执行董事潘军在业绩会上表示，截至2019年底，除了百强物业公司控制的面积之外，至少还有130亿平方米（市场空间），管理层目前最需要做的就是思考如何整合这部分市场。

多元化业务成色待检

挖掘新的盈利增长点，也是物业公司的重要目的。

去年，万科物业通过与戴德梁行成立合资公司补齐商企业务短板；保利物业在重点发展公共服务领域，业态覆盖城镇景区、政府办公楼、轨道及交通物业等；碧桂园服务则成功接管了“三供一业”业务；时代邻里则通过收并购切入市政环卫服务领域，为公共道路、垃圾站及公园等市政环卫项目提供道路清洁、垃圾回收及垃圾运输服务。

不过，物业公司的多元化业务普遍还在探索发展中，目前呈现的盈利成色还有待提升。比如，碧桂园服务的“三供一业”业务由于服务对象多数为建成时间较长的国企小区，且物业设备老旧，因此该业务目前的物业管理服务收费单价较低，13.4%的毛利率也低于公司平均水平。

不过，碧桂园服务去年“三供一业”业务合计收入已经达到15.15亿元，营收占比为15.7%，一举超过小区增值服务、非业主增值服务两大业务板块收入，仅次于物业管理服务。

增值服务几乎是所有物业公司都会发展的板块，各家物业公司开拓的增值服务也很多，包括但不限于家居家政、房产经纪、教育、医疗、养老等。但这个领域目前还未探索出一个清晰的盈利模式，与业主关系更密切的社区增值服务2019年度在保利物业、雅生活、碧桂园服务、时代邻里中的营收占比分别为19.35%、9.5%、9%、7.32%。而彩生活已经提出，今年将从线上回归线下业务。

封面图片来源：视觉中国