镁刻·年报深读 | 世茂：奔忙的一年

 

在3月30日的业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛始终面带笑容，言语间也显得意气风发。

销售额超2600亿元重返TOP10、核心利润同比大涨30.6%、手握近600亿元现金……在大肆“买买买”的2019年，世茂也交出了一份让业界瞩目的成绩单。

业绩发布会次日（3月31日），世茂房地产股价高开，涨幅一度达10.87%。截至当日收盘，股价涨幅为7.91%。而整个2019年，世茂的股价涨幅达52.8%。

事实上，世茂在2019年的表现的确让业界侧目。

自2015年跌出TOP10房企行列之后，近三年世茂迎来爆发式增长。2017年至2019年，世茂合约销售额分别为1007.7亿元、1761.5亿元和2600.7亿元，分别完成当年目标的114.5%、125.8%和124%。2019年世茂也重返TOP10房企行列，位居第9。

受疫情影响，2020年开年多家房企纷纷缩减今年的销售目标，有些房企甚至至未公布年度目标。而世茂则明确喊出了3000亿元的年度目标口号，甚至直言“未来的增长速度会比前10、甚至前20房企都要快”的豪言壮语。

即将43岁的许世坛正值当打之年，这也让他带领的世茂，在与诸多老牌房企的竞争中多了一份活力与新意。

在世茂2019年2600.7亿元的全口径签约额中，福州、广州、杭州等城市的销售贡献均超过150亿元。这是世茂深耕重点城市的结果。

为配合规模化的积极拓展, 世茂在近年新增土储的权益上作出了显著让步。相比起2014~2016年超过70%的权益新增土储，2019年新增土地权益比仅为58.4%。

及至2019年底，世茂的可售货值已达5000亿元，按照去化率65%估算，2020年世茂将大概率完成3000亿元的年度目标。

如果像管理层所言“保持40%左右的增速”，明年世茂或将站在更高的排位发布年报。

在业绩增速保持强劲的同时，世茂核心利润及经营利润指标亮眼。报告期内，世茂核心利润153.2亿元，同比大幅上升30.6%；经营利润292亿元，同比上升25.8%；每股盈利3.311元，同比上升25.1%。全年每股拟派息额145港仙，持续高效回报股东，这已是世茂连续14年分红。

美中不足的是，世茂2019年去化率为60%，同比下降5个百分比。从期末的库存情况来看，在三年持续下降后，世茂的库存物业2018年又开始有所回升，2019年库存面积持续上涨，较2018年末上涨56.0%至824万平方米，其中已竣工库存171万平方米。

可见，世茂在加大推盘力度的同时，也需要进一步提升去化率，以防止再次造成库存问题。

而对于去化率下降，许世坛给出的解释是，由于销售主要集中在下半年，很多是在年底才能销售的，直接影响了去化和回款。他表示，加大推盘力度促进了销售快速增长，但销售面积去化率下降，或将导致其库存积压问题。

或许连许世坛自己都没想到，在2019年的并购战场上，世茂能力压融创，走上“并购王”的主角位。

许世坛为世茂注入的活力是显而易见的。2019年初，他正式接过管理权杖后，世茂在二级市场上就开始表现活跃，其新增土储总价的65%是用于收并购获取项目。

世茂全年通过收并购获得的土地建面达2072万平方米，约占全年获取项目总货值的70%。其中，通过收购泰禾集团、明发集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业合计22宗并购交易，总价款达204.13亿元，权益建面超500万平方米，对应权益货值超800亿元。

2020年伊始，世茂牵手福晟，于1月10日正式签订战略合作协议，由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台，并规定以后整个经营管理主要由世茂操盘。

随着这场“世纪大并购”的落地，福晟的大量土储也将为世茂迅速补充可观的货值。而且，这批货的成本并不高。

总体来看，世茂在2019年的获地成本为5035元/平方米，较总土储成本低了5.3%。也由此，2019年世茂的利润大幅增加。

年报显示，2019年世茂营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；毛利额341亿元，同比大幅上升26.6%；毛利率持续稳定保持在30%以上水平，处于行业优势地位。许世坛表示，未来世茂还将维持这样的毛利水平。

接下来，除了巩固目下的地位，摆在许世坛面前的，或许是超越自己。

当然，在并购过程中，世茂也并非全资收购。有些项目只有51%的股权，但享有操盘和并表权利。这样做的好处，一方面可以给被收购方一定的生存空间，另一方面也减少了世茂自身因大幅出资带来的流动性风险。

用许世坛的话说，不需要付百分百的钱，可能只付一半的钱，这也成了世茂未来的发展方向。

收并购多了，对资金的要求自然更高。

2019年世茂实现回款1950亿元，同比大幅上升42%；账面现金596.2亿元，较2018年底上升20.3%。

世茂目前拥有143亿元境内债额度，10.4亿元美金境外银团额度以及500亿元的总授信额度，资金储备具有较大空间。

此外，世茂的融资成本也维持在行业较低水平。2019年世茂全年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。

今年初，世茂做了一笔定向增资，筹措资金近38亿港元；今年3月，世茂建设发行的45亿元、5年期公司债，利率甚至低到了3.23%，7年期债券利率为3.9%。

2019年世茂净负债率为59.7%，连续8年维持在60%以下。依靠今年1月的46.38亿元配股，及3月发行的45亿元公司债，世茂的目前一年到期债券在150亿元左右。

一言概之，目前的世茂不缺钱。

货多、钱多，且转速快，这给了许世坛继续扩张的底气。他表示，今年世茂会花1000多亿元在土地的投资上。

尝到 “收并购”甜头的许世坛表示，2020年还将用50%的回款投资新项目。但对于收并购项目，他对质量的要求会有增无减。

值得注意的是，就在年度业绩发布会的同一天，世茂公布了更名消息，将“世茂房地产”更名为“世茂集团”。

事实上，世茂的多元化战略已颇具成效，2019年世茂物业、商娱、酒店三大业务营业额分别为25亿元、18亿元以及22亿元，营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。

不过，在业绩在大幅攀升的2019年，世茂也有“烦恼”：武汉、合肥、福州等地项目因质量等问题引发的多起业主维权事件，或许需要引起加速奔跑中的世茂的警惕和反思。

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封面图片来源：摄图网