“地主”们屯粮过冬 头部房企年底融资忙

中小房企寻找资金日渐艰难，头部房企融资却火力全开。 在岁末的这一个季度，包括万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划，万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资，龙湖被上交所受理了180亿元公司债——所有融资计划特征都十分明显：渠道多元，成本低廉。 市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时，稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言，这个冬天尤其难捱，但对头部房企，这或许是他们的大时代。 图片来源：摄图网 “抓紧时间屯粮” 两天前，中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据，该票据已发行规模2.94亿美元，利率为3.05%。 这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划，在此境外中期票据计划下，中海日后可根据融资需求，灵活把握市场窗口，发行不同规模、币种、票息、期限的债券，提升境外融资效率。 这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划，在此之前，虽然其登录港交所已久，但融资一直最为依赖银团贷款，鲜少发行外币债。 2019年7月，中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债，以及5.5年期20亿元港币固息债券，票息为2.90%。上述三笔融资，在行业内已是最低水平之一。 同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资的计划。2019年10月22日，华润置地公告称，持有该公司约61.2%股权的华润集团（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的价格，向不少于六名独立承配人配售2亿股，配股融资所得净额约为67.2亿港元。 “配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下，不少房企选择的一种融资渠道，但于华润置地，其显然不只是因为“融资艰难”，而是在行业下行之时广积粮的一种选择。 除了配股融资之外，华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日，华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议，获授86亿元定期贷款融资，为期五年。 融资环境趋冷之后，ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日，据深圳证券交易所披露，万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过，该项资产支持专项计划为ABS，由万科企业股份有限公司发行，拟发行金额为11.5亿元。 据“镁刻地产”记者根据公开信息统计，万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS，万科也一直是ABS的发行大户，据天风证券统计，截止至2019年7月，万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。 “有钱才能过冬” 头部房企的融资动机与中小房企求生存存在着本质上的不同。 一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉“镁刻地产”记者，“越是过冬越是现金为王，一旦天气越来越凉了，还是手里捏点钱的好。如果成本不高，那就圈点钱吧，留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目，扩大地盘呢，这年头不怕钱多。” “成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润或是万科，其融资成本都算是这个行业的最低水平，负债率也一直保持在十分稳健的范畴，即使是杠杆率微升，也足够御寒。 拿钱之后，规模扩张就更有底气了。事实上，上述几家房企，虽然在财务结构上保持安全，但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责，因而在资金面管控偏紧的情况下，或许成了它们规模跃进的机会。 华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言，所筹得的资金中，60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地；约6.7亿港元用于该集团一般营运资金用途。 中小房企融资多数是“借新还旧”债务置换，而财大气粗的华润置地就豪气地表示，配股就是为了“买地”。 最会赚钱的中海又何尝不是，它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间，中海地产的净负债率一直保持在30%左右，但今年年中，这一数据被刷新到38.3%，这归因于中海在土地市场上的积极。 据中指院的数据，今年前11个月，中海地产斥资928亿元拿地，这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展，在土地市场上，中海地产露出了凶狠的一面。 但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的，头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。 上述分析师续称，“如果说过冬，多拿点钱不一定就好，毕竟还是有利息的。但如果是头部企业，那就要看得更远一点：过冬是对融资成本高的中小房企而言的，对于头部企业来说，可能是机会呢？对手撑不住了，自己还行，那就是机会，吃掉他们！” （镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）