中国新型城镇化70年：碧桂园抓住时代与科技的机遇

新中国成立的70年，相当于三分之二个世纪。 从百废待兴到成为全球第二大经济体，从建国之初的荒芜，到改革开放的高速发展，中国在宏观经济建设取得了巨大成就，中国版图上，上演了一部新型城镇变革的演化史。 首先，中国有多重视城镇化？ 从2019年政府工作报告公布的数据可窥一二，2018年新型城镇化扎实推进，近1400万农业转移人口在城镇落户。2019要深入推进新型城镇化，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。今年4月，国家发展改革委对外发布《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，将积极推进人才落户、优化城镇化布局形态，加速推进新型城镇化发展。 70年来，经济圈和城市带从初现轮廓到深化成熟，城镇化呈迭代式推进地柔和了乡村和城市的边界，更深层次的是，随着这股洪流，切切实实改变了中国人的生活方式，从温饱线上挣扎到脱贫小康，从住房严重短缺走向供求相对平衡，从单一苍白到寻找美好生活。城镇化如何满足人民日益增长的美好生活需要成为成为了新时期的主题。 国家对新型城镇化的大力扶植，酝酿了良好温润的经济土壤，从90年代开始，像碧桂园、恒大等一系列民企乘着这股春风良性发育。尤为突出的，莫过于作为“中国新型城镇化的身体力行者”的碧桂园，1992年成立于顺德，首个项目就把鱼米之乡打造成家喻户晓的新城镇，展现了开拓式的“造城”能力，随后27年为全国1200多个城镇带来现代化的面貌。 2019年初，碧桂园提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，这或许也能反映新型城镇化上下70年之间连接的趋势性的信号。 上一个70年中国新型城镇化经历“黄金时代” 通过对城镇化、人均住房面积增量需求及现有城镇住房更新需求进行综合分析，中指研究院认为国内房地产市场未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模，市场空间仍然足够大。 从城镇化的角度看，结合发达国家城市化发展历程和规律，在城市化起步阶段（城市化率≤30%），城市人口增长缓慢，随着人口的增长，房地产销售面积开始出现上涨趋势；成长阶段（城市化率位于30%~70%之间），城市化加速成长阶段，城市人口迅猛增长，人口的快速增长带来大量的居住需求，房地产市场快速发展；成熟阶段（城市化率≥70%），进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。 2018年中国城市化率为59.58%，仍然处于成长期，但成长速度有所放缓。和美国、日本等国家的城镇化率相比，我国城镇化率至少还有20%-30%的提升空间。 英国则是世界上最早推进和实现城镇化的国家。英国推进城镇化的经验主要在六个方面：以先进的建设与管理理念为引导，提升城镇化建设管理水平；以科学完善的发展规划统筹城镇建设，实现城镇的可持续发展；立足乡村工业发展，大力推进城镇化建设；注重通过规划立法，规范引导城镇化发展的方向；政府引导、市场运作、公众参与的三位一体城镇化推进政；以文化传承与弘扬为导向，注重城镇的历史遗存与地域性文化特色保护。 目前美国总体平均城市化率达到83%，一些都市圈的城市化率已经接近100%。在20世纪60年代年初，美国政府进行(ModelCitiesProgram)示范城市计划，发展大城市周边卫星城市经济，实现分散性卫星城市，以分流大城市人口，目前美国城市中，小型城市的比例，占美国城市总数的90%以上。 日本的城市化率更是超过90%，已进入城市化成熟阶段。日本城市化走的是土地高度集约利用之路，在城市开发过程中，充分尊重土地所有者的土地权益，既鼓励土地所有者通过换地模式联合开发，也允许私人在符合规划的前提下自行开发利用自有土地。其次，日本非常重视轨道交通对城市功能布局的引导，在东京、名古屋、大阪三大都市圈内，轨道交通客运量所占比重超过51%。在城市发展过程中，人口也基本是沿着轨道交通线路从城市中心区向外延伸。 另外，日本还强调民间资本参与城市建设、国家层面建立国土开发规划体系，发展智慧城市等。 对比之下，中国城镇化起步于70年前，新中国成立之初，城镇化率仅为5.26%。近40年进入改革开放后，中国城镇化突飞猛进的变化，1978-2018年，城镇常住人口从1.7亿人增加到8.3亿人，城镇化率从17.92%提升到59.58%，增长超过232%。 随后，城镇化进入“黄金时期”，释放了大量的居住需求，假定未来城镇化率年均增长1个点，则每年有1700-1800万的农村人口进城，保守看，按现在的城镇人均居住建筑面积近37平方米来看，基于新增城市人口的住房需求量大概在6亿平方米左右。 其次看城镇居民的改善性需求，城镇人均居住面积由2010年的31.6平方米增长至2016年的36.6平方米，基于现有8亿多人的城镇人口人均居住面积改善性需求看，按人均居住面积正常增长率看，假设每年增长1平方米，亦能带来1-2亿平方米需求。 综合新增城镇人口、城镇居民人均居住面积提升、存量市场更新三大需求看，一年住宅市场成交体量保守量在12-13亿平方米。这在房地产市场中是一个巨大的体量。 这一时代背景下，碧桂园紧抓浪潮，在二三十年前就已经预见了三四五线城市的发展潜力，认为城镇化大有所为。因此，在推进城镇化前期，碧桂园就已将项目布局一二线城市周边的新城，以及三、四线城市的新中心区，引入住宅、教育、酒店服务等一系列的配套设施，为人口聚集打下根基。 截至2019年6月30日，碧桂园业务遍布31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1335个县/镇区。截至目前，碧桂园已经开发了2000多个项目，服务超400万居民。 对三四线城市市场机会的信心，来源于碧桂园早年在一线城市周边积累起来的独特商业模式，以及对中国新型城镇化前景的乐观。 在业内人士眼中：碧桂园以城市开发和运营著称，并受益于国家推动的新型城镇化，推动公司业绩进入爆发周期。 碧桂园董事局主席杨国强曾表示，始终看好中国的新型城镇化建设，认为红利远没有到头。 中国的城镇化、现代化是不可阻挡的，城镇化现在还在进行，每年起码有10万亿的商品房市场。 碧桂园集团总裁莫斌此前在谈及集团对于新型城镇化的战略定位时则表示：“推动新型城镇化，企业特别是房地产企业负有义不容辞的责任。因为房地产市场经过几十年的发展，国内已经成长起来一批包括碧桂园在内的非常成熟的房地产企业，这些企业调动这方面的资源具有先天优势，为中国的城镇化，特别是人的城镇化进程做贡献，是应该的。” 中国城镇化70年：谁抓住了时代与科技的机遇？ 经过70年的沉淀与成长，中国新型城镇化总体特点为迭代式、高增长的发展趋势，中国新型城镇化从黄金时代进入稳健发展期，空间潜力依然可观，在下一个70年，将有哪些新的趋势？ 趋势一：工业4.0与智能制造引航 “中国制造2025”、农业之于当前的我国，有重要的政治意义和战略价值，因而利好政策频出。阿里巴巴、美的、碧桂园等企业都基于此乘风而上，顺势而为，融入国家发展战略。 在一次的管理会议上，碧桂园集团董事局主席杨国强提出：“这里是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。“因为我们开始做机器人、现代农业，开始了多元化、进军高科技。” 首先看与机器人产业相关的政策，随着工业4.0时代的到来，全球工业制造行业迎来了智能制造时代。目前多个国家发布了相关支持政策。例如，美国的“再工业化”计划、德国的“工业4.0”计划、日本的“新机器人战略”计划，中国于2015年提出的“中国制造2025”。 中国提出的“中国制造2025”，是中国政府实施制造强国战略的第一个十年行动纲领，作为关系到影响未来中国在全球产业链竞争格局和地位的重要战略，其重要性不言而喻。作为新兴产业的重要力量，人工智能正受到越来越多的重视。 机器人作为智能制造与人工智能的重要组成部分，政策利好显著。2015年国务院正式印发《中国制造2025》文件中提到，机器人方面，围绕汽车、机械、电子、危险品制造、国防军工、化工、轻工等工业机器人、特种机器人，以及医疗健康、家庭服务、教育娱乐等服务机器人应用需求，积极研发新产品，促进机器人标准化、模块化发展，扩大市场应用。 2016年4月，工信部、发改委、财政部联合印发《机器人产业发展规划（2016-2020年）》明确，到2020年，自主品牌工业机器人年产量达到10万台，六轴及以上工业机器人年产量达到5万台以上。 而截至今年8月31日，碧桂园旗下的博智林机器人有限公司已递交专利申请超过600项，聚焦的建筑机器人在研的有30多种，其中已有十多款进入工地现场测试。， 趋势二：布局核心区域、城市群 城镇化、现代化潮流不可阻挡，从目前的趋势看，我国城镇化正在进入后半场，以中心城市引领城市群发展。其中，珠三角城市群已经升级为粤港澳大湾区，核心城市深圳也晋升为中国特色社会主义先行示范区，津冀协同发展、长三角一体化都已步入正轨。新型城镇化越来越依赖经济带和都市圈布局。 碧桂园的城镇化布局尤其呈现了这一特点。随着2018年下半年首次进入西藏，碧桂园完成了进驻中国内地所有省份的落子。 正是坚信中国城镇化进程给房地产行业带来的红利期仍未结束，碧桂园在过去一年里继续加大和完善在国内的投资布局。摸准经济发展脉搏，深耕粤港澳大湾区、长三角等热点区域、城市群。 具体看，其中，京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力突出；长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道；而长三角以及粤港澳区域都是21世纪海上丝绸之路的核心区，目前已上升至国家战略，因此这五大城市群，无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。碧桂园在五大城市群中的战略布局，为公司长期业绩增长提供稳健支撑。 杨国强坚信中国城镇化依然有广阔的市场。 碧桂园在五大未来中国最具发展潜力的城市群中可售权益资源达1.31万亿，占已获取的可售资源比重达75%；且上升为国家战略的粤港澳湾区大本营及长三角区域可售权益资源为0.83万亿，占已获取的权益可售资源比重近50%，潜力巨大。 在先行示范区深圳，碧桂园已获取的权益可售资源达到225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源达到4144亿元。 新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，中等收入群体不断扩大孕育着大量消费升级需求。转型中的民营企业，谁能抢先号准新的市场脉搏，谁就有较大可能在下半场竞争中脱颖而出。 趋势三：助力乡村振兴、续航现代农业 再看与现代农业相关的产业政策，作为“乡村振兴”战略的重要一环，同样政策利好频出。自2017年10月18日，自“实施乡村振兴战略”于十九大首次提出以后，“乡村振兴战略”频见于各大重要文件和报告中。 而与现代农业相关的利好政策亦与日俱增。如，2017年11月《增强制造业核心竞争力三年行动计划(2018-2020年)》，现代农业机械关键技术产业化作为九大重点领域之一被纳入其中；2018年1月《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，明确了实施乡村振兴战略的总体要求和主要任务。提出乡村振兴战略以产业兴旺为重点，提升农业发展质量，培育乡村发展新动能；以生态宜居为关键，推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局等。 基于国家战略与人民生活需要，碧桂园于2018年宣布进军现代农业。事实上，此前在多个公开场合，杨国强都说过这样一番话：“碧桂园到了今天，有条件有责任去为乡村振兴做点什么。”通过构建从源头到餐桌的全产业链体系，并收购一些国外先进的种业公司、农机公司，在帮助农民的同时，碧桂园现代农业也生产出无污染无残留的优质农产品，配合其将建立的质量可追溯体系及销售渠道，直接把健康、安全、好吃、适价、实惠的食品提供给消费者。 围绕乡村振兴战略，碧桂园发展现代农业，更多是对农民进行扶持，而不是与农民争利。碧桂园希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划，走现代化农业发展之路，提升农民生产力，增加农民收入，共同为农村注入新的活力与生机。 正是怀抱着对中国城镇化的信心，如碧桂园等一系列中国民营企业，一直紧随中国经济发展的脚步，高速前进，并积极投身乡村振兴、精准扶贫事业，提升人民美好生活的品质。在新中国成立70周年之际，回顾中国城镇化成长历程，实际上是国家的积极倡导，企业的致敬时代的共生成果。