“年度价值城市运营商”，为什么是华夏幸福？

9月5日，在由《每日经济新闻》主办的第九届中国价值地产年会上，华夏幸福获得2019中国价值地产总评榜“年度价值城市运营商”殊荣。

对华夏幸福来说，这个荣誉名副其实。“开发性PPP是中国城市化发展历史进程中的新机遇，把区域经济发展和社会资本有机地结合到一起，以产业发展为核心，以城市魅力为载体，以激励相容的利益机制为引擎，破解了由于地区差异形成的城市化难题和瓶颈。”作为国内PPP运营标杆，华夏幸福执行总裁张书峰如此表示。

顶层设计 助力产城双向赋予

在当下中国经济转型的过程中，城市对新空间的需求依然强烈，企业和人对生产和生活空间的改善与升级的需求也更加强烈，产业新城因为具有明显社会资本色彩，为各地新区开发所追捧，也成为了新型城镇化进程中具有标志性意义的空间形态。

就在5月末，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（下称《意见》），“产业”这一关键词出现了31次，其中提出“支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持”。

值得一提的是，《意见》指出，将积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。

由此，经济开发区、产业新城将作为中国产业转型升级、实现产城融合的有效载体，是各地实现可持续发展战略的重要动力。

中指院研究报告指出，在新型城镇化趋势下，产业新城正在成为承载工业化和信息化发展的新空间，是实现产业集群效应的现代化载体和平台，也是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。

十九大报告已经明确指出：“推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，主动参与和推动经济全球化进程，发展更高层次的开放型经济，不断壮大我国经济实力和综合国力”；同时提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。

随着“大众创业、万众创新”的兴起以及国家创新驱动发展战略的实施，产业新城运营商也在通过自建、引入或收并购孵化器、众创空间等增强园区或产业新城的创新发展能力。

对于产业新城的重要意义，前瞻产业研究院曾在一份报告中指出，产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体，城市和产业共生、共利。具体意义体现在：第一，有利于实现城市土地集约化，扩大产业空间加速产业聚集；第二，有利于增加就业人口，规避盲目城市化带来的空城现象；第三，有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力；第四，有利于城镇化有序推进，促进城市一体化建设。

产业和城市，其实是一个双向赋予的关系。

好的顶层设计，是为了更好地将先进经验在全国各地进行快速复制、推广。

随着产业规划的不断发展，功能单一的产业将逐渐被市场淘汰，生产功能与生活功能的结合，使城市蜕变成一座职住平衡、产城融合的产业新城。通过多元化的上下游产业同步导入，塑造产城融合核心竞争力，以资源整合优势，避免产业发展的瓶颈，在关注第二产业发展的同时，注重生产性服务业的配套，通过发展微笑曲线两端环节，提升产业附加值；在新城内仍需均衡配置居住功能、商业功能，满足园区内产业人口的居住需求外，同时丰富了产业人口的业余生活，最终增进了产业园的凝聚力和活力。

他山之石 彰显PPP共赢优势

在国外PPP实践中，英国是最早采用PPP模式的国家，也是PPP模式运用较好的国家，已经建立了完善的管理和评价制度，该评价制度的适用领域从公共产品开始向公共服务领域扩展，涉及国防、公共秩序、娱乐文化和教育等。

1992年，英国首次提出私人融资计划（PFI）。2012年，英国财政部进一步推出新型私人融资（PF2），两者最大的区别是在特殊目的公司（SPV）参股投入部分资本金以吸引长期投资者。

中国城市科学研究会数字城市工程研究中心副主任徐振强撰文指出，格林威治千禧村（GMV）是英国城市更新的典范，尤其是在公共交通系统、停车制度和私有小汽车控制方面。

GMV项目得到了英国地方社区发展部的支持，旨在建立可持续的社区模式。七个社区结合了高密度住宅、绿色公共空间、便捷的公交系统和近距离的商店、娱乐设施，进而营造理想的人居空间。为了达到目标，该项目计划设立了相应的能源效率、耗水量、垃圾回收等一系列标准指标。例如强调环保建筑的开发，希望能减少80%的能耗，此项目的目的是提供高质量的公共交通，通过对汽车限停或收费，减少汽车使用率。

GMV通过采用合理的PPP模式，成功完成了可持续社区项目的再开发。这不仅与政府部门实施的政策、制定的目标和采取的有效投资相关，而且与企业高效率的设计开发建造也密切相关。

张书峰曾拿汽车举例称，国外的PPP就是汽车零部件商，开发性PPP就是从汽车设计、研发、制造、销售、售后服务、维修都包括的整车生产商，“面对一个贫穷落后的县城，它需要的不仅仅是修几条路、修一个公园、盖个养老院或者做一个污水处理厂，它需要的是县域经济的高质量发展，一座有魅力、有吸引力的城市，一批能源源不断创造财政收入的产业集群。”

在我国，产业园区和产业新城的发展历程不过20多年时间，总体上是在政府主导和推动下进行的，各级政府是产业园区发展的第一推动力。为了解决产业园区建设所需资金问题，各地政府纷纷设立国有平台公司，注入一定国有资产，作为产业园区的融资主体、开发建设主体和投资合作平台。

从2015年6月1日起，国家发改委、财政部等六部门联合发布的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》开始施行，国家从政策层面鼓励社会资本进入产业园区开发领域。与此同时，由于我国正处于城镇化的红利期，各地建设产业园区普遍选择“产城融合”开发的路子，从城市化中汲取土地升值的红利，反哺产业培育的资金缺口。

我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。相对于BT模式、土地补偿模式、利润分成模式，PPP模式的优越性体现在：弥补政府资金不足、资源优势互补、共担项目风险、转变政府职能。

美国城市研究专家乔尔·科特金在其所著的《新地理：数字经济如何重塑美国地貌》中指出，在数字经济环境下，产业布局的地理决定论受到冲击，人才及科技创新机制和环境成为企业选址的主导因素。哪里有企业需要的人才，哪里有企业需要的科技创新体制机制和环境，企业就会选择去哪里。

因此，好的运营商往往都是从产业新城系统性、战略性角度出发，确定产业发展总目标，将总目标分解，确保各子目标与总目标一致，实现一张蓝图绘到底。

走出大本营 异地复制成就卓越

代表园区产业开发商的出现，以及各地政府越来越开放的视野，同时出于有效利用市场机制推动园区发展的诉求，打破了既有的产业园区开发模式。

相比较其他房地产企业，华夏幸福在以产业园区开发为主业的细分类别企业中一骑绝尘。以社会化、商业化和市场化的方式，华夏幸福短短几年内在环京固安、大厂、三河一带，成功地进行了数个规模化的产业园区开发，并以政府的招商引资奖励和配套的商业、住宅用地开发的收益，作为平衡投资的来源。

在大本营固安，华夏幸福打造了堪称范本的产业新城，将一个典型的农业县打造成为一个智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，并入选联合国60个可持续发展的PPP案例。

固安产业新城位于北京天安门正南50公里，十多年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入华夏幸福这一市场力量，与固安县政府采用政企合作的PPP市场化运作模式，合作打造固安产业新城。

10余年来，华夏幸福通过产业升级不断促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，为固安产业新城构建了高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的313产业体系：即强化新型显示、航天航空、生物医药三大主导产业；培育智能网联汽车这一先导产业；提速包括临空经济、文体康养和都市农业在内的三大特色产业。截至2018年底，累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。

产城融合发展，推动固安的经济总量实现了几何级增长。从2002年，全县年财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2018年全县财政收入突破86.3亿元，公共预算收入完成45.6亿元，同比增长超10%，固安的历史巨变有目共睹。曾经的传统农业县，已经被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。2018年5月，固安产业新城PPP项目入选联合国60个可持续发展的PPP案例，成为目前中国唯一入选的城镇综合开发案例。

“固安为什么能从一个农业大县，发展成今天这个独具魅力的国际化的产业新城呢？因为我们在实践中创新探索形成了产业新城PPP模式。”张书峰表示，华夏幸福通过创新发展产业新城PPP模式，为高端产业、高端技术、高端人才量身打造有魅力、有吸引力的现代一流的城市环境、科技环境、创新环境和人才环境，能够实现县域产业转型升级和高质量发展。

华夏幸福的异地复制模式更值得研究。

从覆盖范围来看，华夏幸福坚定核心都市圈布局战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局。即在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳大湾区；推进布局郑州、武汉和成都三个高潜核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳和沈阳四个潜力核心都市圈。产业新城异地复制进入全面加速期。

据半年报，今年上半年，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

收入贡献方面。期内，环京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。环京以外区域的贡献比例显著提高。

销售贡献方面，期内，环京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额达到89%。

土地获取方面，2019年上半年，公司新获取土地中，68%位于环京以外区域；其中，长三角区域达42%，环郑州区域达15%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

单点精细化管理 从3年到30年

现阶段，在中国各大中心城市已经进入或正在进入都市圈发展阶段的背景下，华夏幸福更多地谋求在核心都市圈布局产业新城。抢占价值洼地的同时推进地方产业体系的转型升级和新城建设，是华夏幸福重要的战略方向。

华夏幸福的异地复制，并非简单的激进式“抢地盘”，而是针对一地一市的单点精细化管理和进一步促进产业协同。

在国家已经规划的城市群中，中原城市群虽然起步相对较晚，但其区位不可谓不重要。2016年，国务院批复《中原城市群发展规划》。同年，国家发改委印发《促进中部地区崛起的“十三五”规划》，正式批复郑州建设国家中心城市。

也正是在这一年，作为华夏幸福深耕中原城市群的首个项目，武陟产业新城定位“中原智造，北岸水乡”，致力成为中原产业型知识新城，郑焦产城融合先行示范区。

华夏幸福进入河南后，还相继启动了郑州都市圈范围内的长葛、新郑、获嘉、新密、开封祥符等另外几座产业新城。目前，在这6座产业新城内，已签约企业270余家，高新技术企业占3成，落地新一代信息技术、智能制造装备、都市食品、现代物流、专用装备、生物医药等12大产业集群，在建及运营产业港15个，在建产业园14个，引入阿里云、创客邦国家级孵化器5个；建设宜居幸福城市，新建公园绿地345万平方米，城市公共服务设施9.2万平方米，景观水系112万平方米，交通路网60公里，城市运维人员超过1300人，新增就业3.5万人次。

由此可见，华夏幸福秉持产业优先策略，结合郑州大都市区各县域区位与产业实际情况，真正来推动每座产业新城的高质量发展。

每座产业新城从成立伊始，华夏幸福就秉持“产城融合”的发展理念，在充分发挥自身产业聚合优势的前提下，对标一线城市，完善城市基础设施及公共服务配套，为企业入驻和居民生活提供坚实的保障，营造宜居宜业的“三生”环境。

这3年来，武陟、长葛、新郑、获嘉等产业新城城市核心区建设加速，交通路网、生态公园、城市配套项目渐次落成，新城面貌焕然一新，城市吸引力与魅力持续提升。

高品质的新城环境，自然引发了学子归乡创业热潮。40多家中小科技企业慕名而来，进驻智能硬件产业园，阿里云在武陟的首个县域双创基地也正式启动。

从“造城引人”到“为人造城”，充分考虑产业、生活、生态、生产需求，规划先行，科学布局，智慧筑城。一座产城融合、宜居宜业、生态和谐的产业新城正在形成。

这正是华夏幸福进驻3年，却足以令我们看到城市未来30年发展背后的逻辑。