华夏幸福的新身份

产业新城运营优等生华夏幸福又将自己的座次提升了一个等级。

8月16日晚，华夏幸福（600340，SH）发布2019年半年报，实现归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

年初华夏幸福直言“水逆的2018年已经过去”，然后表示“结构性机会将不断涌现，未来10年到20年机会遍地都是”，而如今其也确实践行了半年前“重整装、再出发”的豪言。

手握穿越新周期的号码牌，华夏幸福以越来越成熟的产业新城业务和越来越轻的资产结构为依据，以与平安合作的首个新业务为契机，向业界正式亮明了“综合性资产管理平台”的新身份。

新周期的底子

半年报显示，华夏幸福上半年整体毛利率达48.7%，比上年同期增加2.9个百分点；ROE为21.3%，同比增加4.8个百分点，持续为股东创造价值。

截至报告期末，华夏幸福预收款项达到1403亿元，预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，有利于锁定公司未来经营业绩。

值得一提的是，2019年上半年，华夏幸福产业新城业务毛利润占比达到54%，业务结构不断优化，对公司整体业绩贡献度持续提升。

华夏幸福环京以外区域的表现持续向好。

截至报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

收入贡献方面。期内，环京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。环京以外区域的贡献比例显著提高。

销售贡献方面，期内，环京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额达到89%。

土地获取方面，2019年上半年，公司新获取土地中，68%位于环京以外区域；其中，长三角区域达42%，环郑州区域达15%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

东方证券研报指出，华夏幸福上半年累计新增土地储备建面395万平方米，同比增长47%。从投资强度上看，公司上半年投资强度（拿地金额/销售金额）达26%，较去年同期上升9个百分点，拿地力度适度提升。从拿地价格上看，今年上半年新增土地平均楼面均价仅3148元/平方米，当前融资环境收紧将对土地市场造成不小影响，公司差异化拿地能力的优势将逐步显现。

华夏幸福将业务划分得更为明确，分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。产业新城业务中，园区配套住宅业务将全力打造“孔雀城”品牌；商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域则划入商业办公及相关业务。

与此同时，去年入股华夏幸福的平安，今年2月再度增持华夏幸福5.69%股份，股权进一步提升。截至目前，平安人寿与平安资管合计持有25.25%股份，为华夏幸福第二大股东。

对于获得险资青睐，民生证券在研报中分析了缘由：从内生因素来看，随着保险公司保费收入逐年增长，保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。从外部因素来看，一方面房地产板块历来具有高ROE、低波动性、业绩预期优良等优质属性；另一方面房地产行业已逐渐步入稳定发展期，行业集中度不断提高背景下，龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。具体到企业，一般是具有股权结构分散、股息率高、估值低等特点的地产公司更容易受到险资青睐。

险资的背书，给华夏幸福在融资端提供了保障，而后者也给出了足够优秀的表现。

报告期内，华夏幸福新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比84%。筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿元，提升为317.4亿元。

充裕的现金流，给华夏幸福的业务拓展提供了基础。今年上半年，公司新增签约投资额1051.53亿元，同比增长8.9%。投资布局仍然是“3+3+X”核心都市圈格局，以京津冀为基础，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥），加快布局粤港澳；郑州、武汉、成都三个城市都市圈为高潜核心都市圈，长沙、西安、贵阳和沈阳四个为潜力核心都市圈。

新团队的底牌

时间倒回至今年2月19日，华夏幸福官宣华润置地原董事长吴向东加盟，出任公司首席执行官（CEO）暨总裁，全面负责公司业务。

资料显示，吴向东1993年从清华大学毕业后便加入了华润集团，2005年正式进入华润置地，现年51岁的他在华润集团任职达25年之久。

管理层的调整与变更，既伴随着华夏幸福的转型，也预示着华夏幸福未来的方向。

东方证券分析师竺劲表示，吴向东一手打造的罗湖万象城开启了华润进军商业地产的时代，在住宅地产和商业地产开发方面拥有业内首屈一指的实操和管理经验。

在商业地产领域，吴向东是个传奇。2002年，年仅35岁的吴向东操刀深圳当时规模领先的综合性商业地产项目——万象城。这一斥资40亿元、建筑面积55万平方米、囊括“购物中心+高档住宅+高端酒店”的商业综合体项目，在彼时的深圳属于“前无古人”，也令吴向东声名大噪。

这一项目，连同此后的大冲旧改、深圳湾国际商业中心，令吴向东“封神”，其超前的开发运营理念和比肩国际一流的标准，在整个商业地产圈也被追捧为圭臬。

吴向东的加盟促使华夏幸福开启了南北“双总部”时代。在这一模式下，北京大本营固守北京，在掌控全局的同时，巩固传统优势业务，深耕京津冀，做好产业新城的运营；南方总部则由吴向东领衔，“以住宅开发+持有物业+增值服务”的发展模式，深耕粤港澳大湾区，开启更多新业务。

据悉，华夏幸福南方总部的新业务方向聚焦在产业园区基础上的持有物业以及增值服务上；也会展开平安旗下部分地产业务，例如长租公寓以及商业不动产等。

一直以来，华夏幸福以产业新城开发见长，吴向东的到来，使得这一模式有了新的方向性转变，华夏幸福正试图从产业新城运营上，转变为综合性资产管理平台，其中包括产业新城复制、PPP模式、非房融资以及新业务落地轻资产输出等。

华夏幸福称，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式切入市场，并探索其他市场化模式，如代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式。

新业务的底气

这份半年报的最大亮点，当属华夏幸福与平安合作的新业务第一个项目落地。

事实上，自2018年7月华夏幸福引入中国平安作为第二大股东后，其业务布局逐渐侧重于两大事业群——产业新城和商业办公及相关业务的发展路径。其中，华夏幸福的商业办公业务由华夏幸福南方总部负责，是华润置地原高管吴向东、俞建等人重点发展的业务之一。

在今年的业绩说明会上，华夏幸福董秘林成红曾表示：“平安入股后，带来新的管理团队会在今年开展新的业务，因为华夏本身重资产物业较多，所以前期在新业务开展方面，主要以轻资产管理输出为主，不会占据华夏幸福的现金流，也不会与产业新城的投资发生摩擦。”

海通证券在平安入股时曾发布研报指出，平安集团业务覆盖范围广，资产雄厚，业务涵盖金融、医疗健康、汽车服务、房产金融和城市服务。此外，平安在科技领域的投入已经超过500亿元，集团内聚集了超过23000名科技研发人员和500位大数据专家，建立了6大技术研究院，在金融科技、医疗科技、人工智能、区块链、大数据等方面均有突破。

“平安集团丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源，为未来业务融合留下更多合作空间。”

据公告披露，华夏幸福将向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及持有的对项目公司债权，转让对价53.87亿元；同时平安人寿委托公司下属子公司为在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。所涉项目地块为北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块。

根据公告，截至评估基准日2019年5月31日，北京物盛科技有限公司资产总额54.15亿元，负债总额6.05亿元，净资产额48.1亿元，净利润-15.35万元。北京物盛主要业务为在建的丽泽大厦，账面值54亿元。

华夏幸福方面表示，本次不动产合作交易标志着公司在商业办公及相关业务方面的积极探索与落地，公司以资产管理输出的模式，开拓商业办公及相关业务，对盘活公司存量资产，寻找新的增长点具有重要意义。华夏幸福的资产运营管理能力得到进一步认可。

从产业新城运营商到综合性资产管理平台，借助平安强大的资管能力，华夏幸福为自己的新身份“综合性资产管理平台”提供了强有力的业务支撑；而借助平安强大的资金规划能力，华夏幸福的融资构成得到了极大改善，资金链更健康、更具韧性。