保利物业提交港股IPO申请营收单一和低利润率成挑战

港交所又将迎来一家由大型房企分拆而来的物业服务公司。

8月7日，保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）向港交所提交上市前文件。如果最终成功敲钟，保利物业将成为中国内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

《每日经济新闻》记者注意到，从营收等方面来看，保利物业是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。但眼下资本市场对于物业服务板块的态度趋于谨慎，保利物业最终的定价和募资额能否达到预期，还有待验证。

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“低利润率”AB面

作为保利发展的全资子公司，保利物业招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.7亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为1.98亿平方米。在中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

保利物业在招股书中称，其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中，则排名第一。

营收方面，截至2019年4月30日，保利物业收入为17.18亿元，较上年同期12.10亿元增加5.08亿元；2016年度、2017年度、2018年度保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

值得注意的是，保利物业目前在社区增值服务和非业主增值服务两方面较少发力，导致其营收来源相对单一。根据招股书，其主要的营收来源于物业管理服务收入，从2016~2018年分别占比74.3%、74.7%及68.8%。

从利润率指标来看，保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示，保利物业2018年毛利率为20.1%；2016~2017年毛利率则分别为16.7%、17.9%。2016~2018年，保利物业的净利率则仅为5.8%、6.9%、7.9%。

可供对比的是，同样在港交所上市的其他物业公司，如雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%。

如果以资本逐利的角度来衡量，保利物业的利润率表现得确实不够突出，但保利物业的考量或许也有一定道理。保利物业总经理吴兰玉此前在接受媒体专访时表示，保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求“输血式”，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。

在她看来，相比前两者，保利物业更为看重的是成长性，也就是可持续发展能力，“考验的是企业经营管理水平，就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步，能不能把降本增效这些手段用得更好，能不能对市场保持很强的敏锐，这也很重要。”

这其实已经逐渐成为行业共识。万科董事会主席郁亮曾经对“万科物业暂不上市”公开表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离”。

数据来源：保利物业招股书

这或许不是最好的上市时机。

一个月多月前，原定于6月30日在港交所挂牌的四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称嘉宝股份）最终延期挂牌。当时，嘉宝股份相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于考虑到港股市场发行窗口等各方面因素，公司经综合考虑后决定更新招股书后再择机发行。

据记者了解，嘉宝股份当时延期挂牌可能面临的是认购不足的困境。“近来这段时间有大型公司股票发行、港股交易气氛不足等发行窗口期因素，可能是认购不足的原因之一；除了市场因素，定价过高也可能导致认购不足。”一名市场人士表示。

而在嘉宝股份之前登录港股的新城悦，同样没有获得资本的热捧。2018年11月，新城悦在港交所上市，其发行价定为每股2.9港元，这是其拟发售价格区间的底限。

但即便如此，新城悦在香港仅获得认购合共712.3万股香港发售股份，为其香港公开发售项下初步可供认购股份总数的36%，认购不足部分重新分配至国际配售部分。

而目前物业股的市盈率也开始逐渐回归理性水平。例如，彩生活上市之时的静态市盈率一度超过60倍，而今已经回落到了12.57倍；雅生活上市时的市盈率也超过50倍，如今则回落到20倍左右。

保利物业在如今的时间节点上市，着实不是一个很好的时机。

一名熟悉香港资本市场的人士告诉《每日经济新闻》记者，现在整个市场趋势大家都有顾虑，尤其是当这个行业不是特别看好的情况下，大家筹资者认购肯定会有所顾虑，未来估值等，都会有影响。

不过保利物业或许并不担心。吴兰玉指出，投资人是最聪明的，资本也是最聪明的，我很认同怎么评价一家优秀的企业，一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好，这样的企业就是好企业。

而背靠央企，或许也是保利物业的底气。“一方面，保利物业可以充分发挥央企背景优势，通过‘央央合作’‘央地合作’进行市场化拓展；另一方面，作为央企物业龙头，本身在安全、应急管理方面具备独特优势。”吴兰玉指出。

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