重庆中安地产深陷债务泥淖 拟1485.71万元向京汉股份出售项目公司65%股权

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12月14日晚间，京汉股份（000615，SZ）发布公告表示，其旗下全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称京汉置业）拟以1485.71万元向重庆中翡岛置业有限公司（以下简称中翡岛置业）进行增资，增资完成后，京汉置业将持有中翡岛置业65%的股权。

中翡岛置业为重庆中安房地产开发集团有限公司（以下简称中安地产）100%持股的公司，后者曾在重庆开发过中安国际大厦和中安·翡翠湖别墅区等知名项目。如今，中安地产被多家企业追债，被列入失信被执行人名单，只有靠出售旗下项目来进行自救。

股权收购早有伏笔

公告显示，中翡岛置业成立于今年2月8日，资产总额和负债总额分别为2.48亿元和2.40亿元，资产负债率高达96.77%；相对于其账面净资产的798.01万元，此次成交价格1485.71万元溢价186.43%。

京汉股份之所以高溢价接盘这一负债率极高的项目公司，主要是看重了后者所拥有的土地资源。公告显示，此前，京汉置业便和中安地产签署了《股权合作框架协议》，约定将以股权合作方式共同开发“中安长岛南区土地”项目。

为此，京汉置业已向中安地产给付2600万元的预付款，这笔款项在京汉股份2018年半年报中被处理为其他应收款，账龄在一年以内。根据本次公告，这笔预付款将被处理为中安地产应付京汉置业的等额债务。

值得一提的是，增资协议签署后，中翡岛置业还将与债权人恒丰银行重庆分行重新签署《保证合同》，以中翡岛置业拥有的总共9.29万平方米土地为重庆骏城易盛商贸有限公司（以下简称骏城商贸）、重庆北润商贸有限公司（以下简称北润商贸）共1.60亿债务本金提供抵押担保，以及连带责任保证担保，而这将构成上市公司控股子公司的对外担保。

京汉置业表示，骏城商贸和北润商贸均不是失信被执行人，且上述对外担保事项整体风险可控。

但是，《每日经济新闻》记者注意到，中国执行信息公开网显示，今年11月22日，由于涉及同一个执行案件，骏城商贸和北润商贸均被列为了失信被执行人，执行标的为1454.05万元。

中安地产的陨落

中安地产成立于2000年，2003年便获得"重庆市第三届房地产开发企业五十强"称号。

中安地产在刚进入重庆市场即开发出当地知名写字楼“中安国际大厦”，此后在住宅领域开发了中安·翡翠湖和中安·长岛两个较为有名的纯别墅区项目，一时风光无两。

但是，在2016年左右，中安地产陷入了资金链困境，其不仅将土地进行了抵押融资，还遭遇多起追债诉讼。

今年2月、10月和11月，中安地产已总共3次被列入失信被执人名单，分别涉及执行标的39.96万元、2200.00万元和1454.05万元。

重庆建工在10月24日也曾发布公告表示，中安·翡翠湖三期五组团主体工程在2013年12月已竣工验收合格并交付使用，但中安地产至今拖欠工程款未付，并因此被重庆建工起诉，涉案金额达1005.32万元。

而按照相关协议，在本次京汉股份对中翡岛置业的增资协议生效后，中翡岛置业将受托付款清偿中安地产及其关联公司与恒丰银行重庆分行之间的债务，受托支付的债务总额上限为2.14亿元。

“中安·翡翠湖是十几年前开始做的别墅项目，位置相当不好，卖得也不好，然后公司就没落了，后来有其他开发商过来接盘。”某重庆房地产业内人士向《每日经济新闻》记者介绍。

事实上，在房地产行业集中度越来越高的背景下，重庆当地的中小房企也普遍不好过。去年以来，重庆已有大川房地产、西奥房地产、永川嘉和香水湾等多家中小房企宣布破产。