物业上市风起云涌 有龙头房企市值已被旗下物业反超

继11月6日，新城旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司，佳兆业物业发布公告（预期12月6日上市），成为今年第4家分拆物业板块赴港上市的房企之后，12月4日，旭辉控股集团旗下永升服务发布公告称，将于12月17日登陆港交所主板买卖。至此，永升服务很有可能成为内地第11家在港交所主板上市的物业公司。

相较人们对于房企闷声发大财的赚钱印象，物业赚辛苦钱的方式并不轻松。

“但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。

但还有更多人不曾留意，有些拆分物业上市的房企，其物业板块市值已经远超房企板块。“镁刻地产”记者查阅数据发现，截至12月5日收盘，绿城中国（3900.HK）股价6.21元，市值133.6亿元；而绿城服务（2869.HK）股价6.50元，市值180.5亿元。

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拆分物业的价值

“房地产开发行业的繁荣将通过项目交付逐渐传导到物业管理公司，地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。”广发证券在研究报告中指出。

2014年6月，彩生活登陆港股资本市场，成为国内首个分拆上市的物业服务企业，敲开资本市场的大门。公司挂牌首日受追捧，开盘以4港元成交，募集资金约10亿港元，首日估值达到46亿港元。

同年11月，中奥到家在港交所敲钟，目前市值达5.43亿港元，行业由此迎来资本市场进驻小高潮。

但让整个行业虎躯一震的，还是2018年6月9日正式在港交所主板挂牌上市的碧桂园服务，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，迅速登上港股物业服务板块第一的位置。

背靠中国最大的地产开发商，储备面积行业第一，碧桂园的物业收入增长确定性毋庸置疑。

截至记者发稿，碧桂园服务的股价远在碧桂园之上，为13.14元，（碧桂园9.67元），市值328.5亿元，接近碧桂园市值（2093亿元）的1/6，是国内市值最高的物业公司。

值得一提的是，拆分后的物业公司享有的市盈率与市净率都远高于关联上市房企的估值水平。以碧桂园和碧桂园服务为例，目前碧桂园的市盈率为5.6倍，市净率为1.68倍，而拆分后的碧桂园服务，其市盈率和市净率分别达到惊人的36.77倍和15.46倍。

正如业内人士所言，资本市场表现优秀的物业服务企业都具备优良业绩支撑，业绩良好的企业拥有较高的的安全壁垒，具备短期内抵御新竞争者进入的能力，若后续管理、经营良好，在未来一段时间继续惯性发展是极有可能的，进而给投资者以足够的信心，使投资者对公司发展有更好的预期，从而对估值形成正面刺激。

绿城颠覆：物业市值反超地产

“房地产现在是十几万亿的大市场，物业服务撑死了也就是一万来亿的市场。”那如果物业板块干过了房地产呢？

如前所述，截至今日收盘，绿城中国市值133.6亿元，而绿城服务市值180.5亿元。

高出47亿元，超过1/3，四舍五入后已近四成。

两年多前，绿城服务上市时市值是61亿元，还不到绿城中国的一半。如今，绿城服务市值翻了三倍，而绿城中国的市值却一直徘徊不前。作为既有行业口碑，又有央企撑腰的房企，绿城中国的市场表现显然不能让投资者满意，绿城管理层方面在出席会议时也不止一次被问及相关估值问题。

从半年报看，绿城服务上半年实现营业收入29.27亿元，同比增长32.9%；归母净利润2.29亿元，同比增长29.11%。而绿城中国上半年收入335.3亿元，同比增长220.9%；除税前利润为55.7亿元，同比增长111%；股东应占利润23.3亿元，同比增长90%。

在碧桂园服务上市之前，绿城服务一直是中国市值最高的物业公司。而目前中国物业公司市值三甲是：碧桂园、绿城和雅居乐。不同于碧桂园和碧桂园服务同属杨国强，绿城服务的独特之处在于其与绿城中国的关联并不那么紧密。

房企与拆分物业公司市值对比，截至12月5日收盘数据。“镁刻地产”制图

在绿城服务上市时，作为控股股东的宋卫平并没有现身港交所敲钟。在绿城服务上市两周年之时，绿城服务董事会副主席杨掌法在接受媒体专访时曾表示，物业是独立行业，不是地产附属。

“镁刻地产”记者注意到，绿城服务最早是附属于绿城中国的一个业务部门，1998年10月独立成为公司。2003年进行了第一次股权改革，董事长李海荣获得49%股权，从此奠定管理层重要大股东的地位。绿城服务上市前，宋卫平家族和寿柏年合计持有51%股权，李海荣34%，高管层15%。如今（截至2018年6月30日），寿柏年、宋卫平、夏一波一致行动人持有绿城服务36.72%股权，李海荣21.29%，蒋锦志5.32%。

万科沉默：低调推进物业上市小目标

那么，在物业公司的激战中，2014年就提出分拆物业管理板块独立上市的万科在干什么？

根据中信证券，今年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%，已经超越绿城服务。

今年3月召开业绩推介会时，万科副总裁张旭表示，万科物业目前没有上市计划，目标是做好客户和黏性。

不过，在2016年9月25日的万科物业睿服务3.0发布会上，万科物业CEO朱保全曾说：“按照目前的增长速度，（万科物业上市）在两三年内便能够实现。”他也为未来两三年的业务发展提出了小目标——成为中国第一家营业收入超100亿元的物业公司。

彼时，万科物业与万科集团已完成业务分拆，万科集团与万科物业是控股关系，而两者关联交易的比例也在迅速降低。在朱保全看来，万科物业上市是一个政策时机的问题。分拆上市计划受限于目前A股市场的分拆政策，与绿城、彩生活等不同，香港市场相对比较灵活，而A股的分拆政策艰难。

目前的物业行业中，A股上市公司有南都物业，H股则以彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家从母公司剥离的物业公司为主。万科物业至今没有上市，万科管理层亦无正面回应过不上市的原因。

据《每日经济新闻》此前报道，2017年年底在一次万科的媒体交流会上，在被问到万科物业上市进程时，朱保全三缄其口：“这是万科禁止提及的问题。”再将这个问题抛给郁亮，也没有答案。

尽管没法从资本市场得到验证，但万科物业每年高速增加的管理面积和营业收入仍可侧面说明。

记者查阅公告后获悉，万科物业业务布局涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块，而从今年的动态来看，万科物业正在横向拓宽业务范围，更新发展方向。今年10月，万科物业推出独立子品牌“万物商企”，全面进军商企市场。