10个月,“京城房企一哥”终于完成了50%的全年业绩目标

    每日经济新闻 2018-11-07 14:33

    在2017年年报中,首开曾提过2018年完成1017亿元的目标,但就目前的销售状况看,若要达成此目标,还需完成超400亿元的销售业绩——在剩下不到两个月时间里。

    每经记者 林菁晶 陈梦妤    每经编辑 甄素静    

    现实有些骨感。

    今年前四个月,首开仅完成全年目标17%,业内分析:大器晚成。

    今年前六个月,首开完成了全年目标的30%,业内评价:任重道远。

    今年前十个月,首开终于完成了全年目标的50%,业内却哀鸿一片:要好好“活下去”。

    图片来源:视觉中国

    距离2019年仅剩下不到两个月的时间了。

    尽管龙头房企开始哭诉要“活下去”,但2018年前10个月,销售破千亿元的房企还是增至了24家,其中不乏中梁、正荣、金茂、金科、富力等新贵,今年10月,它们首次跨入了千亿俱乐部的阵营。

    也有房企黯然失色,比如京城“房企一哥”北京首都开发股份有限公司(下称首开)。在2017年年报中,首开曾提过2018年完成1017亿元的目标,但就目前的销售状况看,若要达成此目标,还需完成超400亿元的销售业绩——在剩下不到两个月时间里。

    对于首开能否顺利完成业绩目标等问题,11月6日,“镁刻地产”记者联系了首开股份宣传部相关负责人,该负责人以“这个问题无法回答”为由拒绝了记者的采访。

    2018年1~9月部分房企全年销售目标完成情况。

    重仓北京遭遇市场低谷

    事实上,在被称为北京最严调控的“3·17”新政实施以来,调控趋严,京派房企生存空间逐渐逼仄。

    今年1~9月,北京市场合计商品房住宅类签约仅1033.47亿元,甚至低于2014年同期,在均价已然翻倍的基础上。

    回顾2017年,首开还算意气风发,以257.1亿元业绩继续蝉联房企北京销售排行榜冠军,但这与其2016年在京取得的343亿元销售业绩相比,依然出现了明显下滑。

    不过,理想丰满的首开依然选择在实现全年合约销售692亿元业绩的时候,提出了千亿目标。

    半年报显示,2018年上半年,首开销售金额同比下降达20%。不仅如此,首开在房企销售排行榜中的排名也呈现出逐年下滑趋势,由2016年的20名左右下跌到如今的40位上下。

    甚至在北京,首开“房企一哥”的地位也出现动摇。根据克而瑞发布的北京2018上半年房企权益金额榜,首开以40.68亿元排在第三位,次于中海和万科。

     此外,就2017年年报数据来看,对比于远洋、富力、世茂等同规模房企14%以上的净利润,首开净利率则不到10%。此外,在房企纷纷以高周转进行快速扩张时,首开依然保持低周转的状况,存货周转率持续下降至在2015年~2017年分别只有0.17、0.19和0.19,远低于行业平均水平。

     

    首开近年净利润情况。数据来源:wind

    联合拿地的去化隐忧

    作为北京本土国资企业,首开曾长期占据北京地区房企销售额第一名。2017年,与同样以北京为大本营的首创置业相比,首开679亿元的销售额还略高一筹,但到了2018年上半年,首开签约金额为308亿元,首创置业则为361亿元,首开反而落后53亿元。

    业界评价称,首开的转型始于2015年7月潘利群上任董事长之后,其一改以往谨慎路线,大举攻城略地,以开放的心态,经营着独特的“朋友圈”。也正是在当年,首开重回京城销冠。

    “镁刻地产”记者注意到,首开2017年在京豪取15块地。根据北京市规划和国土资源管理委员会官网土地成交信息计算,2017年,首开在大兴区、朝阳区、顺义区等各区域分别拿地,规划建筑面积总计达253.7万平方米,成交金额超过637亿元,坐稳北京土地市场“一哥”位置。

    如果再仔细看,首开选择的都是联合拿地,持股比例不高于51%,不控盘、不操盘——这不仅为其分担了地价快速攀升带来的潜在风险,也令其在市场上的参与度持续提高。

    然而联合拿地后的合作开发项目涉及并表问题。比如,万科和首开在北京开发的万科中心,首开仅是财务投资角色,业绩则出现在万科的财务报表中。这在一定程度上拉低了首开的财报表现。

    在经历了去年的激进拿地后,首开调整了节奏。“镁刻地产”记者注意到,今年上半年,除通过增资扩股方式获得北京城志置业有限公司49%股权以参与开发北京管庄项目外,上半年首开的土地全部位于京外。而卡在“银十”最后一天,首开金地联合体以49.8亿元,一口气拿下北京市朝阳区崔各庄乡两宗限竞房地块,溢价率分别为17%和27%。

    半年报显示,首开报告期内可供出售面积2126.48万平方米,已售出面积120.42万平方米,去化率仅约5.7%,与去年同期8%的水平相比下滑不少;从已披露的其他房企业绩来看,碧桂园和融创在去化率这一指标上分别达到70%、85%。

    今年前八个月,首开实现签约面积167万平方米,同比下降22.12%;签约金额435亿元,同比下降14.84%。根据克而瑞的数据,首开前10个月的销售额是595亿元,而去年是577亿元。至此,2018年仅剩不到两个月,相对全年1000亿元销售目标而言,还存在405亿元缺口,首开仍面临不小的推盘压力。

    今年7月,在被问及能否完成今年1000亿元目标时,潘利群曾表示:“如果没有重大变化,按照我们目前的情况,按照我们的在手资源分析判断,千亿目标是可以正常完成的。”

    永续债侵蚀融资“金身”

    按照首开董秘王怡的说法,去年公司在北京拿地多主要是因为此前在北京拿地相对较少,想多补充一些土地。

    只不过,首开一边在土地市场搏命厮杀,另一边却四处化缘,毕竟投资拿地所耗费的大量资金,仅靠销售回款远远不够。在补充流动资金方面,首开借助了多种“输血”方式,包括但不限于发行债券、向银行融资,甚至卖掉子公司,以“假股真债”的方式融资。

    受惠于国企身份,首开的融资成本连年下降,同时利息费用也维持在了较为稳定的水平——中期20亿元左右,全年40亿元左右。这使得首开的资本化利息波动较小,财务费用稳健。

    但首开的融资金身却存在着“罩门”:令首开饱受外界质疑的,是其持续多年且长期高企的永续债。

    首开未到期债券(单位:万元)。数据来源:wind

    首开是A股上市公司中发行永续债规模最大的房企,规模仅次于在港上市的恒大和碧桂园。今年初,首开方面曾表示“首开股份永续债的资金成本与公司债相比差异不大,选择其作为融资方式可以丰富公司的融资渠道,公司过往及今后也将继续适度控制永续债规模”。

    克而瑞发布的报告显示,去年主要上市房企的加权净负债率(永续债作为权益)约91.09%。2017年,在未计入永续债情况下,首开的资产负债率为80.59%,而将永续债计入债务之后,首开的资产负债率达到114%。从今年的三季报看,首开报告期内的总资产为2673亿元,但总负债为2186亿元,负债率为81.7%。

    值得注意的是,较于截至2017年2月累计的110亿元永续债,尽管首开上半年永续债有所降低,但依然保持着约80亿元规模。

    克而瑞分析称,永续债往往是前2~3年利息成本相对较低,此后则会大幅上涨,如果房企有足够的存量以及销售规模,在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的,但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。

    此外,今年初,首开的总市值为269亿元,市盈率22.08倍。而目前,首开的总市值已经降到176亿元,市盈率7.63倍。

    “镁刻地产”记者就首开目前的经营状况、销售状况和现金流状况等问题向公司相关部门发去采访函,但截至发稿时未获回复。

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    编辑:甄素静


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