交通等“红利”加持 房企重仓粤港澳大湾区一举多得

10月24日港珠澳大桥正式通车运营，为粤港澳大湾区9+2城市群的发展送来“红利”。

随着粤港澳大湾区的发展及强大的交通优势，大湾区城市即将崛起。在此背景下，大湾区的房地产市场将何去何从？房企如何抓住粤港澳大湾区建设的重大战略机遇，抢占投资先机？

《每日经济新闻》记者注意到，粤港澳大湾区的规划利好，吸引了大批房企近两年频频在大湾区内落子布局。仅今年上半年，就有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”。

合富研究院分析称，随着大湾区联系进一步紧密，很多通道会被打通，如公路、铁路、甚至资金，房企在这个时候进驻大湾区内其他城市，可以享受到政策规划带来的便利、优惠和美好预期，同时也可以分散经营风险，顺势部署其他城市的发展一举多得。

房企重仓大湾区

粤港澳大湾区规划利好，近两年来房企频频在大湾区内落子布局。

就在9月中旬，龙湖首次进入东莞市场，以5.3606亿元底价竞得东莞麻涌镇一宗地块。目前，龙湖集团已在粤港澳大湾区的6个城市落地，包括佛山、广州、珠海、深圳、香港和东莞。

东莞合富辉煌高级分析师李兴旺对《每日经济新闻》记者坦言，现在很多房企都在重仓粤港澳大湾区，只是有些房企一直没找到机会。

以佳兆业为例，截至6月30日，佳兆业合计拥有土地储备2220万平方米，其中57%位于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。此外，龙光地产在财报中披露称，集团土储总货值为6412亿元，其中粤港澳大湾区土储占比为81%。

克而瑞数据显示，据不完全统计，今年上半年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”，大湾区三四线城市成为房企新进布局热点。这其中既包含了绿城等全国第一梯队的“千亿房企”，同时也不乏华远等区域龙头房企。如卓越、华远、中梁进驻佛山；龙湖、深圳颐盛投资、河南领创置业新进珠海；雅居乐、中梁、联发集团首进江门等。

在李兴旺看来，很多房企都在重仓粤港澳大湾区，不过在政策的密集调控下，今年下半年大湾区内的土地市场更加理性，而且当前的地价也不算便宜。毕竟不能仅看楼面价，还得看各种配建、自持等限制条件。

《每日经济新闻》记者注意到，今年下半年以来，大湾区的土地市场逐步回归理性。

克而瑞数据统计，截至8月30日，大湾区内广东9市的合计成交土地共成交土地245宗，总成交建筑面积达2784.78万平方米，共计吸金1564.25亿元。而流拍地块仅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商办用地2宗。在土地市场流拍的高峰年，大湾区土地市场提交的这份成绩还是相当亮眼的。

本土房企优势彰显

著名经济学家宋清辉告诉《每日经济新闻》记者，港珠澳大桥的通车为粤港澳大湾区的发展提供了一个强大的“加速度”，大湾区的房企发展则迎来利好，而大湾区区域市场将给这些企业带来利润水平的提升。

据不完全统计，目前百强房企中恒大、碧桂园、万科、保利融创等超过30家房企已布局珠海、中山等地。其中，TOP10房企中已有8家成功落子珠海。就在今年8月初，碧桂园更是以合作的方式首进珠海保税区，将打造碧桂园整合国际中心，这是碧桂园在珠海的第11个项目。

除了规模房企之外，众多扎根于本土深耕的区域房企实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势，手中握有大量土地储备资源，且在当地有着不错的市场占有率。而且，其中不少企业以大本营为核心向周边城市辐射发展。

以根植于珠海本土的格力地产为例，其主要布局于珠海、重庆和上海，并因地制宜，积极向海洋经济、口岸经济转型。早在2013年，格力地产就成立了珠海虹湾中心渔港发展有限公司，正式进入海洋经济板块。除此之外，格力地产还大力发展码头建设，其建造的码头包括特色游艇码头、渔港码头，不仅将住宅和码头建设有机结合，还承揽了码头包括旅游开发、餐饮服务在内的一系列项目。而港珠澳大桥也有格力地产的参与。

而立足于大本营广州的中国奥园，近些年来向周边城市延展的步伐也明显加快。2014年首入佛山，2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至今年上半年，中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平方米，占集团总土储的24.59%，为日后的销售增长提供了坚实基础。

同样，扎根于深圳的龙光地产，布局战略以深圳为主，辐射珠三角。近年来，龙光地产以“区域核心城市+都市圈+轨道物业”为发展方向，已成为深圳的龙头房企。早在2014年，龙光地产就通过招拍挂的方式拿下了龙华白石龙、红山、光明、坪山等规模较大的土地，而2016年龙光地产的新增土地也主要布局于深圳和珠海。正是由于这种前瞻性的布局，使龙光地产以低成本获得了多宗优质土地，净利润更是顺帆直上。

国盛证券投资分析指出，随着相关发展规划纲要即将出台，粤港澳大湾区建设将进一步加速，湾区内的交运物流、地产、金融等行业受益明显。

大湾区“地主”受益

除了本地房企，在粤港澳大湾区拥有丰富土储的企业被市场长期看好。这一类型企业的最大特点是已经拥有非常强大的实力和大规模的土地储备，只是在战略上稍有侧重。比如更偏向于某一区域的布局，或是更侧重于某一运营模式，前者的典型代表是碧桂园，而后者则是招商蛇口。

年报显示，今年上半年碧桂园合约销售前10的城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞，其中惠州更是位居首位，上半年合约销售达207亿元，占到了碧桂园总销售占比的5%，市场占有率排名第一。

据统计，碧桂园布局广州、深圳、佛山、东莞、惠州等位于粤港澳大湾区城市的在售项目达60余个，这种广而深的布局方式也会使粤港澳大湾区的发展成为碧桂园销售增长的重要引擎。

值得注意的是，富力地产今年前7月在惠州、广州两地的合约销售也达到了31亿元，销售贡献率达4.6%。

同样，雅居乐也是围绕粤港澳大湾区城市群进行深度布局，至今已在大湾区精心打造超过70个项目，在大湾区拥有预计总建筑面积约1081万平方米土地储备，占其整体土地储备的31%。此次雅居乐坐落于中山、珠海的多个项目更是直接受益于港珠澳大桥通车带来的利好。

而招商蛇口以“前港-中区-后城”为发展模式，即港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发。而这种发展模式与粤港澳大湾区的概念非常契合，目前招商蛇口的重点项目如前海蛇口自贸区、太子湾邮轮母港都充分发挥了招商蛇口的港口优势。

除此之外，招商蛇口的土地储备和土地资源获取能力也是招商蛇口的一大优势。招商蛇口在深圳前海已有大量的产业园区，虽然将部分园区从工业改为商住需要与相关部门以4:6的比例分配增值收益，但如此庞大的土地储备在粤港澳大湾区概念下得到的红利仍是可观的。

在面临拿地成本高启、进入门槛增大的情况下，另一些企业如龙湖、华夏幸福等，则通过发展产业地产、收并购、合作等方式进入。这种方式对于资金充足、运营能力良好的企业也不失为一种良方。

业内分析人士认为，粤港澳大湾区一直是今年上半年房地产业最火的话题之一，各房企虽进入的方式不同，但都向市场传达出一个信号，即粤港澳大湾区为房企的发展创造了新的机会。同时，房企通过在大湾区多元化布局也让房企摆脱了单一的地产商标签，在拓展业务空间、降低企业风险的同时，也创造了新的利润增长点；此外，房企还能够通过业务整合，形成优势互补，增强企业竞争能力等。

中国城市发展研究院投资部主任刘诚对《每日经济新闻》记者表示：“港珠澳大桥通车完善了大区域交通，进一步促进大湾区总体经济活力，为居民的生活服务、文化交流带来便利。经济的活跃与人员的流动将为房地产业带来新需求，粤港澳大湾区带给房企的机会也会更加显著。”