对话“大城”：城市变局下的房企机会

▲第八届中国价值地产年会高峰对话现场 每经记者 张建 摄

9月27日下午5点，上海兴国宾馆8号楼内激辩声不断。这是正在举行的第八届中国价值地产年会的高峰对话现场，地产行业大咖齐聚，讨论着在城市间联动渐强市场背景下，房企的进与退、新与旧、战略与布局。

从上届的“新存量时代”，到本届的“大城无界”，中国价值地产年会的主题始终聚焦行业热点。这一年，楼市调控依旧没有放松，房企渐渐放慢了狂奔脚步；这一年，金融监管加强，融资渠道仍在收紧；这一年，已有十余家房企宣布改名，去地产化，跨界做多元化转型，寻找新的增长点……

这一场“大城”的对话，邀请了行业领袖代表，共同探讨在城市群的背景下，房企区域布局的逻辑、利弊以及未来的天花板等问题。

新城控股高级副总裁、集团新闻发言人欧阳捷：

城市发展的最高境界是都市圈

在我看来，城市未来发展的最高境界未必是城市圈，而是都市圈。原因有二，第一我们的土地供应限制在耕地保护的红线之下，因此我们这些大城市的农用地虽然很多，但是供不出来。第二我们城市不能扩展它的边界，没有办法用更多的土地供应我们的住宅用地。

在未来城市没有办法进行扩展情况下，城市发展必然是都市圈，都市圈跟城市群不是一回事。因为城市间是竞争关系，但都市圈不是，都市圈应该是大城市和周边的中小城镇形成一个资源共享互惠互利合作共赢的关系。

这就需要通过城市间轨道交通来达成互利共赢关系。比如说从上海市到昆山，到嘉善，到苏州，这样我们就连成一个都市圈，小孩到了南通以后，仍然可以读同济小学，进入高考的时候可以享受上海的高考政策，老人到那边可以看病，医保可以同城化，我们形成一个都市圈的逻辑，用中小城市的土地与大城市的产业资源进行置换，形成一个共同发展的格局。

阳光城集团执行副总裁吴建斌：

房企对市场要有严格预判力

无论是城市圈还是都市圈，理论研究归理论研究，对房企而言，需要根据国家战略发展来寻找机会，调整企业战略布局。目前新一轮调控政策对房地产监管越来越严，严了之后会发生什么问题呢？很难预测明白。但房企要清楚自身能力和实力，要对市场有严格预判力。

今年5月，我们把城市的划分按照类别来划，原来的一线城市再加二线城市我们变为一类城市，为什么变为一类城市呢？从投资决策、买地、运营，要求的时间都比较相似，所以把它们摆在一起。我们又分了二类城市，二类城市就是热二线城市，再加上都市圈里面较发达的地级市、县级市，然后就是三类城市，三类城市解决了很多问题。

不管是城市群、都市圈如何划分，对企业本身来讲，应该了解市场，了解自身实力、能力，然后对市场作出正确划分，完成房企长远发展。

弘阳集团执行总裁蒋达强：

城市新格局下房企机会在哪里

目前都市圈多为龙头城市，像北京、上海没有人可以动摇它的位置。城市群相对比较势均力敌，如长江中游，重庆、武汉、长沙等地，在中国大环境下，都是可以共融的。

城市群是市场经济走到一定阶段以后自然而然形成的，只要有市场竞争，只要是放开人口户籍各方面的限制，自然而然就会形成城市的聚集。

目前做房地产的人有几种心情，心态的变化从谨慎中乐观，到焦急，到焦虑，到现在有点恐慌。而这种心态的变化对投资影响也很大，去年包括今年上半年大量房企把主要目光放在收并购上，而现在都放在一手市场了。

在城市格局分化以后，所谓的革命性机会或者大的价值洼地并不多。在增量基本上没有的情况下，蛋糕如何切分？格局分化，未来已经没有增长的前提下，我们能做的就是等待这个行业回归本质，而怎样能够在中间杀出一条血路，值得深思。

新希望地产副总裁姜孟军：

城市化趋势不可逆

城市群与都市圈的定义需因地制宜。虽然上海很发达，但跟西部是不一样的，目前只有东部沿海长三角和珠三角地区形成了城市群，在西部最多就是叫都市圈。

就我们布局的城市而言，成都在四川是第一大城市，我们主要围绕成都以及成都周边，这是大成都概念。成都东西南北有不同的定位，不同的产业，而相对远的城市还没有达到这个能级。这是我对城市群和都市圈很浅显的理解。

土地供应量的减少是房企发展必须要面对的问题，但以我亲身经历来看，城市化的趋势是不可逆转的，并且还会进一步加强。我老家有很多朋友、同学买房子，他们首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭，学校、医疗都要考虑，然后才是其它的。

三盛集团品牌营销总经理朱黎民：

房企看重坚定、正确的城市发展策略

城市群与都市圈反映了一个国家经济发展的过程和轨迹，每个城市的发展都需要我们执政者、奉献者共同努力，提升整个城市的能级。

都市圈和城市群之所以值得探讨，因为一个国家的都市圈多和少，直接反映出一个国家的财富水平和能量。

未来的都市圈发展首先要跟国家的战略匹配，上海都市圈之所以可以形成，从上个世纪90年代上海开始浦东开发到现在，上海整个城市规划没有发生根本性的转变，如果在上海工作和生活应该有感受。我们集团在全国开发最担心的是什么？就是规划变来变去，今年这样，明年那样。这么一来好了，你所有的布局都完成了，所有的投入都打了水漂。

上海的城市规划经过国务院审批已经到了2030年，而别的城市可能现在最多就是到2020年、2025年，这说明什么？也是说明上海是最发达的城市。

我们整个思路，整个城市发展策略是否能够坚定，是否能够正确，是否能够坚持10年、20年、30年，城市群才有可能真正成为我们计划中的都市圈。