严防扩大基建投资再衍生出楼市虚假繁荣

李宇嘉

本周二刚刚发布的1~7月经济数据显示，全国固定资产投资（不含农户）增长5.5%，这也是多年来的最低增速。基建投资成为拖累固定资产投资的罪魁祸首。

今年以来，我国基建投资增速持续回落，由去年年底的14.9%逐月下滑，1~7月基建投资增速仅5.7%。近期，政策信号很明显，基建将作为下半年供给侧结构性改革补短板的重要内容。最近，铁路机车车辆投资和相关基建加速推进，业内预测，2018年铁路投资将重返8000亿元以上。同时，2017年8月开始陷入停滞的城市轨道交通建设审批，近期重新启动，苏州和长春新一轮轨交规划已获发改委通过。

按财政部规定，没有收益的公益性事业性基建，主要靠一般公共预算收入偿还；有一定收益的公益性基建，以政府性基金或专项收入偿还。

目前，尽管“去杠杆”转向“结构性去杠杆”，一些债务率较低的地方尚有“加杠杆”空间，但全社会宏观杠杆率已经到了很高的水平，基本与发达国家水平相当，再加上2017年以来严控地方债务（比如新预算法、43号文、清理PPP等），以政府性基金对接基建将备受重视。

在当前的政府性基金中，国有土地出让收入约占80%。同时，房地产及相关税收占地方税收收入20%左右。因此，一般预算收入作为资本金的项目也好，还是政府性基金（包括没有纳入出让金的“土地作价入股”）作为资本金的项目也好，业内预计地方财政对楼市依赖很难下降。

对于地方基建项目，过去一般按30%左右的资本金加70%左右的配套资金融资建设，且资本金部分很多并非财政资金。但是，2018年4月资管新规正式落地后，委托和信托贷款等非标融资大幅下滑，由正转负。金融严监管下，违规加杠杆模式无法持续。

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此外，在高铁和轨交站场开发和运营当中，过去房地产一直发挥着“原动力”的重要角色，再考虑到近期部分地方财政困难，因此各界普遍预计，未来基建发力对房地产的依赖恐积重难返。

从过往经验看，基建“补欠账”和楼市繁荣相互支撑，加上一些“补短板”项目在地方会异化为没有需求和收入支撑的“白象工程”，倒逼楼市依赖和“托底楼市”的救市行为。

那么，从上述情况分析，加大基建投资和补短板是否意味着楼市新一轮反弹将要来临呢？以当前楼市调控的坚定决心和本轮补短板的逻辑来看，结论当然是否定的。

本轮基建投资是“转型”背景下“稳增长”，与过去“周期”背景下的“稳增长”有所不同。

首先，无论上世纪90年代应对亚洲金融危机，还是2008年应对全球金融危机，基建都扮演着重要抓手的角色，即“基建一活，满盘皆活”。而此次基建投资尽管有“稳增长”的意味，但更多是“稳增长”与“调结构”的平衡。

其次，前两次基建高峰着重于投资等“旧动能”的恢复，此次则是激活内需动力、坚决不走“老路”。

再次，前两次基建高峰，重点在保障性安居工程、农村基础设施建设、“铁公机”等重大项目。但目前，这些“传统基建”已基本到位，新基建重点是精准脱贫、乡村振兴、新型基建、生态环保等社会事业“补短板”。

事实上，近年来财政投放的结构明显优化，以交通为代表的传统基建类投放下降，社保就业、医疗卫生等明显回升。今年1~7月，财政分项支出中，科学技术（16.1%）、社保就业（10.2%）支出增速较高，而交通运输（-1.9%）支出增速则是由正转负。

基建抓手的“稳增长”推进了20年，但短板仍旧明显。目前，城市污水处理率达90%，而农村仅10%左右。仅云南、贵州、陕西和甘肃等四个省份，就有216个贫困县，今年上半年专项扶贫支出同比增长39.7%，意在激活内需倾向最大的群体。

当前，欠发达地区公路、铁路、电网和水利供气等基建领域，存在巨大短板。而在发达或人口密集区，排涝管网、地下管廊，轨交连接外围及都市圈公共服务一体化，信息、物流及5G等新产业，也对基建有巨大需求。

另外，此次基建还需要预防因之前快速去杠杆、表外融资收紧、融资平台资金链断裂、项目烂尾等而出现“处理风险的风险”，为此国务院提出“保障融资平台合理融资需求”。可见，此次重提基建投资主要聚焦社会事业，铁路投资和轨道交通并非像过去那样成为“绝对主角”。

而在项目资本金来源上，将以中央拨款和以1.35万亿元“专款专用”的地方专项债为主。财政部昨日专门发布《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》，要求加快地方政府专项债券发行和使用进度，更好地发挥专项债券对稳投资、扩内需、补短板的作用。另外在资管新规框架下，政令畅通，不太可能出现以往隐性担保下，纵容融资平台以楼市为支撑的违规融资。

当然，楼市和基建良性循环是合理的，基建完善后空间升值能够反哺基建投资。早在2014年8月，国务院就发布了《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》。近期，作为轨道投资大省的广东透露，土地综合开发支持政策出台在即，要充分挖掘铁路项目开发潜力。

对于铁路和轨交类大宗投资，以往“投入-产出”期限和资金错配严重，对此土地综合开发将是纠错的选择。在这一方面，深圳和广州已经走在了前头，比如万科和深圳地铁合作、越秀地产与广州地铁合作等。

客观上讲，推进城镇化、解决地方收入来源，政府开展宏观调控，现阶段房地产的作用不可忽视，而夯实基建和楼市良性循环至关重要。无论是落后地区脱贫攻坚，还是发达地区轨交布局，都有利于解决内需的后顾之忧，也利好楼市平稳发展。“美好生活”诉求的满足，也包括美好的居住需求、配套需求。

更重要的是，基建和楼市良性循环，有利于楼市高位保持平衡。“高位平衡”不仅能稳投资、稳预期，还能为经济转型、财税改革等腾出空间，这是当前管理层对楼市的主要态度。因此，棚改“三年攻坚”，农村危房改造，非户籍人口纳入住房保障，这些都是房地产供给侧改革的内容、宝贵的增量，也是基建的一部分。另外，地下管网和排污排涝，电网、水利和供气等“补短板”，这在一定程度上也是房地产的配套，这些都会带来楼市平稳，并传导至合理的住房消费。

另外，以调控来夯实资金防火墙必不可少。上半年全国楼市共出台260多项调控措施，同比增长80%，之所以“房价还会涨”的预期还在，就在于市场猜测地方对楼市依赖很大，就比如此次国家强调基建投资，很多人的直观逻辑就是后续或许会松绑调控，由此“做多楼市”又成为一种选择。

对此，“一分部署、十分落实”，过去也曾经有良好的政策设计，但落到地方往往异化为“上项目”和“面子工程”，产生了很多“养不起”、“扔不掉”的形象工程，最后只能追认现实，一次又一次地妥协。

传统“铁公机”等基建需要量力而行，而形象工程则坚决不能再搞，要坚决防止“转型”背景下基建模式重复，造成新的产能过剩，楼市泡沫化继续累积。

而要杜绝这一点，就要将国家的战略设计落实到位，让严密的政策体系落实下去，加强项目各个环节的监督和追责。只要政策执行不会走歪，也就不会导致从基建到楼市的虚假繁荣。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）