“租购同权”激发租房市场潮涌 专家建言：急需配套细则

每经实习记者 程成 每经记者 曾健辉

一些城市提出“租购同权”、“租房落户”后，租购同权、租房落户一时成为热点，引起人们高度关注。有观点认为，既然租房可以和买房享有相同的权利、租房还可以落户，为何还要去买房呢。

“其实这是对租购同权概念的一种误读。”国民经济研究所所长樊纲在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租购同权旨在保障租房户的租住权益，与就学、医疗等社会保障并无直接关联，后者更多体现的是户籍问题。

租购同权能否降低房租

7月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。该通知中明确，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。这些政策的实施，无疑会增加租赁住房的有效供给。

租赁住房供给的增加会不会降低房租？

“很难降低租金，租金的确定机制和房价的决定机制并不一样。”链家研究院院长杨现领在“2017年博鳌房地产论坛”上表示，租金主要取决于收入，租户不会因为政策的宽松与否，而在租金上有较大的支出，所以租金是稳定的。

针对租购同权、租房落户会不会利空房价，杨现领认为，租的市场和购的市场几乎是两个独立的市场。杨现领以长租公寓“自如”的租户结构为例，目前的租赁人口大部分都是年轻人，收入水平并不足以购买房屋，房价的变动对他们没有太大影响，租赁市场也是比较稳定的，因此租的市场对购的市场的溢出效应非常有限，对房价并不会造成明显的影响。

对于租户能否在子女就学、医保等方面享有与户籍人口同等的待遇，杨现领认为短期内很难实现。租购同权旨在规范租赁市场，保护租赁双方权益，比如不允许随便赶走租客、随便涨房租等，此外也要保障房东权益。他建议尽快出台配套细则，明确租赁双方权利与义务，比如不允许随便赶走租客、随便涨房租等，并保障房东权益，真正规范租赁市场。

房企看好租房市场

不管是租购同权还是租房落户，在“2017年博鳌房地产论坛”上，与会专家学者以及开发商们一致看好未来的租赁市场，并认为国家以及一些地方出台的促进租赁市场发展的政策，将会极大的促进住房租赁市场的发展。

事实上，在上述一系列利好政策出台之前，不少房企就已经涉足租赁市场，以应对房地产市场进入白银时代后，传统开发模式面临的高地价、强调控挑战。于是，万科的“泊寓”、万达的“文旅公寓”、龙湖的“冠寓”、旭辉的“领寓”等长租公寓品牌相继面市，碧桂园也成立了自己的长租公寓事业部。

克而瑞数据显示，TOP30房企中超过三分之一都已布局长租公寓业务。

“一些开发商切入长租公寓业务，更多的是出于拿地自持的限制，而被动进入这一领域。”融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官张岩在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。

而优淘城总裁薛建雄此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，一些城市在土拍时对自持面积提出了要求，这是开发商切入长租公寓市场的关键。

值得注意的是，此前全国多地在土地竞拍时出现过多宗100%自持的住宅用地。上海早前更是首次在全国推出两宗租赁住房用地，并计划在“十三五”期间推出租赁住房70万套，在住房新增供应量中的比重超过40%。而广州、深圳、南京等12个城市也将作为全国首批开展住房租赁试点单位，加快发展租房租赁市场。可见政府发展租赁住房市场的决心之大。

链家研究院此前的一份研究报告预测认为，2020年、2025年，中国的房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计将超过4万亿元。