恒隆“重资产”PK 凯德“轻资产” 哪种模式更适合内地房企？

每经记者 魏琼 每经编辑 曾健辉

7月份，万达打包出售酒店物业转型轻资产发展，引发了业界对于商业物业轻资产运营的关注，轻资产话题也成为“2017年博鳌房地产论坛”的热门词汇。

作为活跃在中国商业地产的两大巨头，恒隆地产采用重资产模式，而来自新加坡的凯德集团则实现了轻资产的运营。

恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为，做轻资产是服务性行业，要靠量来支撑，房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是最好的赚钱方法。

陈启宗秉持重资产思路是有现实基础的。据恒隆地产公布的最新数据显示，恒隆地产2017上半年总收入增长1%至63.58亿港元，物业销售收入上升5%至25.23亿港元，而物业租赁的租金收入减少2%至38.35亿港元，其中内地物业租金同比出现下降。

从物业租赁的角度看，恒隆地产租金收益增长优势并不明显，而重资产运营通过商业物业升值提升商业物业的价值，同时对于提升股价帮助较大。近些年恒隆地产通过出售部分商业物业获得大量的现金，为企业发展提供了资金支撑。

在重资产运营方面，恒隆地产做得相对极端，多年来恒隆地产均保持接近于零的负债率。

保利地产集团副总经理余英在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，轻资产挣的钱没有重资产多，在资产证券化没有实现之前，好的商业物业估值远高于其价值。

余英补充认为，如果资产证券化放开了，通过证券化打包获取稳定现金流，这是好的模式。

新加坡商业地产巨头凯德集团则享受到资产证券化带来的好处，通过资产证券化实现轻资产运营，享受持有优质商业物业的升值。

凯德中国首席执行官罗臻毓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，商业物业的轻资产并不意味着卖掉所有物业只做运营管理，凯德50多个商场是通过4~5个基金运营，凯德投资的资金只有一半左右，这是一种轻资产的模式。

罗臻毓认为，持有性的物业更加挣钱，目前凯德做品牌和管理输出是对轻资产模式的延伸，前期商业物业资产本身挣钱，现在资产升值的幅度小了，如果要增强现有物业的附加值，则需要建立完善的运营平台。