领易咨询总经理、建筑中国特色小镇商学院院长邹毅：特色小镇要建慢一点，产业导入切莫急功近利

每经实习记者 唐洁 每经编辑 曾健辉

在特色小镇如火如荼进行的今天，到底该如何做？

7月18日，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了领易咨询总裁邹毅。他曾负责多个特色小镇的前期规划和定位，尤其擅长文旅小镇。

邹毅认为，小镇是一个长周期开发的项目，要慢一点开发 ，要系统的筹划、系统的思考，制定开发节奏，合理导入产业资源，每一个项目都要成为一个作品，一个成功的项目。

NBD：特色小镇会不会是为逆城市化做准备？

邹毅：在1960年代的美国，城镇化率达到56%~73%的时候出现了典型的逆城市化趋势，大城镇周边的小城镇人口开始出现集聚增长；到70年代，大城市周边的小镇人口增长了25%。这是非常典型的，由经济产业结构变迁带来的城镇化扩散，带来的卫星城镇发展案例。

中国小城镇的发展在某种程度上受经济转型趋势和发展能力的影响，这种逆城市化的发展浪潮，我们也希望能借助发达国家的经验。从某种意义上说，小镇也是中国经济转型的一种重要载体，或者是某种新经济载体的变革，通过他为大城市群新经济的发展提供一种补充或借鉴。

NBD：特色小镇是不是一定要以产业为主导？

邹毅：发改委之前批的特色小镇中，有50%~70%是文化旅游小镇。目前来看，文化旅游小镇更有条件，又更容易受国家消费需求的带动，形成一定优势。

中国到底是哪些区域、哪些城市适合做文化旅游小镇？前期我研究过一个城市旅游总人口、旅游总收入、城市人均旅游支出和城市人均可支配收入指标，这4个数据代表了一个城市客群的消费能力和消费总量。我们发现，传统意义上的5A景区等所具备的旅游总时长容量，远远没有一二线周边城市旅游市场规模大。

目前的基本观点是，在大城市周边选址，是打造文旅小镇一个非常重要的因素，都市群周边更适合文旅小镇，更接近消费客源地。

打造一个成功的小镇，需要有房地产的业态引入，为小镇提供资金支撑；第二是需要非常有特色的产业基础或核心吸引力，能够吸引城市人群前来观光、旅游，建立一个小镇磁场，形成独特性。

NBD：特色小镇如何构建完善的商业模式？文旅项目的产业链到底是怎样的？

邹毅：第一个商业模式是卖房产，必须要有房地产配套；第二种是把持有性的资产，经营之后形成一种借资管模式，通过门票、园林的消费，通过其他的租金收入形成一种现金流结构，就构成了基础资产的一种结构。

下一步就简单了，无论是定增也好或者是证券化也好或者是企业上市也好，只要你的资产优良，能达到回报率。

难点是能不能把持有型资产做到80%的回报率，能不能把真正的小镇空间创意做到位。

NBD：很多开发商将特色小镇看做一个很大的蛋糕，到底是谁在做特色小镇？他们背后的利益驱动是什么？

邹毅：作为咨询公司，我们的客户群有相当一部分是地方政府，特别是一些风景优美地方的政府，他们的动力非常强烈，希望借助国家的政策东风，发展好地方经济，这可能是地方政府发展特色小镇的一个初衷。

其次，第二大群体是开发商，中国前30强房企陆续发布了小镇战略。一方面是地方经济的发展需求；第二是开发商面临行业洗牌，希望在行业越来越复杂的环境下，找到一个新的突破点，用一个更便宜的代价拿地，满足每年的开发需求，锁定开发红利。

NBD：特色小镇与精神消费有什么关联？独特的标签、独特的文化和独立的IP，是不是未来特色小镇的发展之路？

邹毅：市场能记住的成功文旅产品，一定有独特的、成功的IP。第一步还是文化IP的构建，避免打造一堆房产。建议特色小镇慢一点，系统筹划、系统思考，合理制定产业资源导入，让每一个项目都能成功。