特色小镇“四问”困扰资本布局 专家呼吁应理性“降温”

    每日经济新闻 2017-07-21 00:38

    每经编辑 每经实习记者 程成 每经编辑 曾健辉    

    编者按

    【 7月18日,由《每日经济新闻》旗下1095公社主办、美好商业中心研究支持,主题为“四问特色小镇”的对话栏目,邀请到了新城控股高级副总裁欧阳捷、中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理李学锋、领易咨询总经理兼建筑中国特色小镇商学院院长邹毅和法国里昂商学院副校长兼亚洲校区校长王华,共同探讨如何通过可持续的商业模式实践更具有生命力的特色小镇。】

    每经实习记者 程成 每经编辑 曾健辉

    去年至今,在各种政策红利的刺激下,特色小镇如一股热潮席卷全国。今年的全国两会上,“特色小城镇”首次被写入政府工作报告。

    上至国家部委,中间至省级层面,下至企业层面。在特色小镇火热背后,也有不少专家学者呼吁“特色小镇热”急需降温。

    特色小镇是什么?

    7月18日,由《每日经济新闻》旗下的1095公社在上海举办的首场特色小镇论坛上,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,特色小镇一个是“特”、一个是“色”。“特”就是要有独特的产业;“色”就是要有颜值,小镇有了颜值才能放大未来的经济规模和价值。

    领易咨询总经理、建筑中国特色小镇商学院院长邹毅认为,历史上美国城镇化率达到60%之后,出现的逆城市化和郊区化趋向,能为中国下一步跨越中等收入陷阱、承载中国下一阶段的城市化提供借鉴。

    在法国里昂商学院副校长、亚洲区校长王华看来,超大型城市在发展到一定规模后,迫切需要周边的卫星城市来分担他的经济等功能,更好地疏解大城市遇到的城市病问题。

    特色小镇怎么做?

    特色小镇该怎么做?选址和产业是关键。

    邹毅以文旅小镇为例,认为在大城市周边选址,是打造文旅小镇一个非常重要的因素,因为这些小镇更接近消费客源地。

    欧阳捷认为,在产业导入方面,关键是能不能算得过来账。要做到资金流的平衡,导入的产业才能算成功,小镇才能存活。

    王华认为,存量小镇和增量小镇的做法并不相同。存量小镇是从1到100,要因地制宜,结合小镇自身特色,如良好的自然环境、丰厚的历史积淀或者丰富的历史文物等,进一步挖掘小镇内在价值,其焕发出的价值会很客观。增量小镇是从0到1,要做好整体规划、协作实施,因地形成特色,带动持续人气,形成生命力。

    特色小镇谁来做?

    特色小镇是政府主导还是市场主导?

    邹毅认为,一部分地方政府对特色小镇建设有着强烈的冲动,他们希望借助国家的政策东风来发展地方经济;一部分开发商也有做特色小镇的冲动,希望通过特色小镇锁定开发红利。这些都直接导致了当前的特色小镇热。

    王华也认为,特色小镇建设的关键分为硬件和软件,硬件方面可能更多地依赖政府对公共基础设施和资源的规划、投入;软件方面更多地依赖开发商或运营商引进更多资源或IP,这也是小镇的关键和核心,是小镇的生命力所在。

    欧阳捷则从物质需求和精神需求层面提出了另外一种观点。他认为,未来小镇的核心就在于独特的标签、独特的文化和独立的IP,高度重视精神层面的需求,而不仅仅是简单地造一堆房子。

    特色小镇路在哪?

    针对当前的特色小镇热,三位嘉宾不约而同地表达了自己的忧虑。

    王华认为,需要摒弃传统的GDP思维去建设小镇,要更多地从历史、人文和社会的角度去建设存量小镇,把东方历史文化传承好,不能等到未来某一天,我们只能依靠挂在墙上的照片去回忆过去的厚重历史。

    邹毅认为,特色小镇建设一定要慢一点,因为小镇是一个长周期开发的项目,要系统的筹划、系统的思考,合理制定开发节奏,合理导入产业资源,让每一个项目都成为一个作品,一个成功的项目。

    欧阳捷总结道,做特色小镇的时候一定要反思,不仅要从GDP角度考虑,还要从精神、文化等角度去考虑。

    领易咨询总经理、建筑中国特色小镇商学院院长邹毅:特色小镇要建慢一点,产业导入切莫急功近利

    每经实习记者 唐洁 每经编辑 曾健辉

    在特色小镇如火如荼进行的今天,到底该如何做?

    7月18日,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了领易咨询总裁邹毅。他曾负责多个特色小镇的前期规划和定位,尤其擅长文旅小镇。

    邹毅认为,小镇是一个长周期开发的项目,要慢一点开发 ,要系统的筹划、系统的思考,制定开发节奏,合理导入产业资源,每一个项目都要成为一个作品,一个成功的项目。

    NBD:特色小镇会不会是为逆城市化做准备?

    邹毅:在1960年代的美国,城镇化率达到56%~73%的时候出现了典型的逆城市化趋势,大城镇周边的小城镇人口开始出现集聚增长;到70年代,大城市周边的小镇人口增长了25%。这是非常典型的,由经济产业结构变迁带来的城镇化扩散,带来的卫星城镇发展案例。

    中国小城镇的发展在某种程度上受经济转型趋势和发展能力的影响,这种逆城市化的发展浪潮,我们也希望能借助发达国家的经验。从某种意义上说,小镇也是中国经济转型的一种重要载体,或者是某种新经济载体的变革,通过他为大城市群新经济的发展提供一种补充或借鉴。

    NBD:特色小镇是不是一定要以产业为主导?

    邹毅:发改委之前批的特色小镇中,有50%~70%是文化旅游小镇。目前来看,文化旅游小镇更有条件,又更容易受国家消费需求的带动,形成一定优势。

    中国到底是哪些区域、哪些城市适合做文化旅游小镇?前期我研究过一个城市旅游总人口、旅游总收入、城市人均旅游支出和城市人均可支配收入指标,这4个数据代表了一个城市客群的消费能力和消费总量。我们发现,传统意义上的5A景区等所具备的旅游总时长容量,远远没有一二线周边城市旅游市场规模大。

    目前的基本观点是,在大城市周边选址,是打造文旅小镇一个非常重要的因素,都市群周边更适合文旅小镇,更接近消费客源地。

    打造一个成功的小镇,需要有房地产的业态引入,为小镇提供资金支撑;第二是需要非常有特色的产业基础或核心吸引力,能够吸引城市人群前来观光、旅游,建立一个小镇磁场,形成独特性。

    NBD:特色小镇如何构建完善的商业模式?文旅项目的产业链到底是怎样的?

    邹毅:第一个商业模式是卖房产,必须要有房地产配套;第二种是把持有性的资产,经营之后形成一种借资管模式,通过门票、园林的消费,通过其他的租金收入形成一种现金流结构,就构成了基础资产的一种结构。

    下一步就简单了,无论是定增也好或者是证券化也好或者是企业上市也好,只要你的资产优良,能达到回报率。

    难点是能不能把持有型资产做到80%的回报率,能不能把真正的小镇空间创意做到位。

    NBD:很多开发商将特色小镇看做一个很大的蛋糕,到底是谁在做特色小镇?他们背后的利益驱动是什么?

    邹毅:作为咨询公司,我们的客户群有相当一部分是地方政府,特别是一些风景优美地方的政府,他们的动力非常强烈,希望借助国家的政策东风,发展好地方经济,这可能是地方政府发展特色小镇的一个初衷。

    其次,第二大群体是开发商,中国前30强房企陆续发布了小镇战略。一方面是地方经济的发展需求;第二是开发商面临行业洗牌,希望在行业越来越复杂的环境下,找到一个新的突破点,用一个更便宜的代价拿地,满足每年的开发需求,锁定开发红利。

    NBD:特色小镇与精神消费有什么关联?独特的标签、独特的文化和独立的IP,是不是未来特色小镇的发展之路?

    邹毅:市场能记住的成功文旅产品,一定有独特的、成功的IP。第一步还是文化IP的构建,避免打造一堆房产。建议特色小镇慢一点,系统筹划、系统思考,合理制定产业资源导入,让每一个项目都能成功。

    新城控股高级副总裁欧阳捷:特色小镇扎堆,突围关键在“特”与“色”

    每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

    近日,住建部发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》。通知要求,特色小镇建设要尊重小镇现有路网、空间格局和生产生活方式,严禁盲目拉直道路,严禁对老街区进行大拆大建或简单粗暴地推倒重建。

    不容忽视,当前特色小镇的建设成效已逐步显现,然而也有一些问题亟待解决。《通知》出台的背景,就是针对当前特色小镇的“没特色”、“同质化”的风险。那当前的特色小镇,到底要如何打造才能内外兼备?

    特色小镇的关键字是“特”

    戴德梁行统计数据显示,目前,各区域的特色小镇正在蓬勃建设中,首批特色小镇主要分布在我国东部,其中又以华东地区最为密集,共39个,约占127个小镇的30%。

    发展特色小镇如果仅按照过去的房地产开发模式,设几个新区、建一些特异风格的建筑等形式,这不仅不能满足真实的市场诉求,也是对资源的浪费对业态的透支,不利于特色小镇的真正发展。

    在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,要发展特色小镇,就得有特殊的产业或与众不同的产业,这样在未来竞争中才有自己的竞争优势,如果都是传统产业就没什么意义了。

    这就是特色小镇需要的关键要素之一——特。

    对此,高力国际进一步解释认为,当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。

    “在特色小镇的产业路径中,以第三产业为主导的产业更容易形成人口聚集效应。”其认为,产业最终形成则取决于三个维度。

    外部环境是首要因素,这主要涉及宏观经济政策、产业疏解方向等外部环境影响,这些因素是小镇承接产业的必要条件。其次,小镇的区位条件和承接能力也非常重要,小镇本身的区位优势、自然人文环境特点,都是决定产业匹配的重要基础。

    小镇吸引人还得靠“色”

    光有独特产业还不够,产业可能带来一些GDP和就业人口,但单一产业本身的容量很小,对当地经济拉动作用还是不够。

    由此导出的一种当前时兴的观点认为,特色小镇的发展还需要特色产业与特色小镇的融合发展,特别是当一些特色小镇体量相对较小、产业规模不大,则更要求要素的融合发展。

    因而相比之下,上述小镇发展的三大要素中,最重要的是,导入的产业需要与投资主体自身资源相协调,形成良性匹配,带动上下游市场主体的协同转移。

    “这就需要做‘色’来配合。”欧阳捷认为,有颜值才能促旅游,可以观光休闲游乐,比如航空小镇可以做模拟飞行训练、小型飞行表演、无人机模拟空战、水上飞行运动,旅游是很大的市场。

    整体而言,特色小镇一定要有不可复制的一些东西,比如西昌卫星发射基地的航天小镇,就具有无法复制的独特资源优势。继而这要求参与特色小镇打造的企业,一定是要拥有或能拿到特色资源,能将特色产业引进来的。

    而在打造时还不能心急,欧阳捷强调,特色小镇应传承传统文化和精神价值,重塑价值观、道德观、伦理观,不要仅追求GDP,还应充实精神文化内涵。

    在经济效益和文化价值之间,在特与色之间,特色小镇到底该如何走,前路能走多远,留给我们的这些问题还有待思考。

    中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理李学锋:特色小镇应建立科学考评体系

    每经实习记者 程成 每经编辑 曾健辉

    眼下,在诸多政策的刺激下,不少资本纷纷涌入特色小镇领域,以期寻找商业新蓝海。一个个特色小镇如雨后春笋般涌现,其热度丝毫不亚于当前的酷暑高温。

    在特色小镇出现热潮的同时,一些专家学者纷纷呼吁要给特色小镇“降温”,使其回归理性。7月18日,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)对中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理、执行研究员李学锋博士进行了专访。

    NBD:您是如何定义特色小镇的?特色小镇的内涵体现在什么地方?

    李学锋:特色小镇,顾名思义就是有特色的小镇。特色,就是要走差异化、个性化的发展路径。

    我觉得可以从三个方面把握特色小镇的内涵:一是它反映了后现代的一种城市规划和发展理念,主要强调特色,将特色植入到城镇的发展当中;二是它反映了新型城镇化的需要。不仅要解决传统城镇化带来的城市病,还要继续支撑中国城镇化,这个重任历史性地落到了中小城市和小城镇身上;三是它反映了供给侧结构性改革的需要。传统产业要转型发展,需要提供合适的平台;新兴产业要发展,需要创新创业空间去激发活力。

    NBD:从年初开始,国家各个层面均对特色小镇给予资金等支持,刺激了大量资本涌入特色小镇领域,这会不会造成泡沫?

    李学锋:如果只是从资产价格的角度来看,特色小镇不具备形成泡沫的条件。首先,它的稀缺性不是那么突出;其次,并不是说国家授牌的、省里确定的就叫特色小镇,因为每个小镇都可以探索特色发展的道路,都可以做成特色小镇。

    但我担心的是政策持续性问题。现在大家都在争资金、争政策,如果政策不能持续发力,特色小镇自身又不能形成持续的增长能力的话,很多特色小镇就有可能成为半截子工程。

    NBD:第二批特色小镇的申报中,政策明确规定,用地规划如果是单一房地产行业的,将不再批复。您如何看待特色小镇这一申报条件限制?

    李学锋:房地产投资比例必须进行限制。我们的特色小镇不能建成一座睡城,像北京的回龙观那样,那是工业化时代规划理念的产物,现在绝不能重复。

    虽然开发商资源动员能力比较强,在产业引导方面也有一定的优势。但是,还是要适应特色小镇发展、适应新型城镇化的需要、适应新的城镇规划理念。

    NBD:从当前特色小镇热的实际来看,政策红利的刺激作用不容忽视。未来支持政策退出后,特色小镇该往何处去?

    李学锋:事物都有两面性。政策在推动特色小镇发展的同时,也会带来一定的问题,最后也只能通过更多的措施来纠正、管制,这是一个恶性循环。而我们期望的局面是,不论政府主导还是企业主导,都应该对政策、趋势、潜力做全面的评估,并在这个基础之上去编制规划、去推动发展,不要搞运动式的、脉冲式的投资,否则会产生更多的负面影响。

    NBD:您目前正在建立一套全国特色小镇考核评价体系,能不能与我们分享一下您的研究成果?

    李学锋:目前我们团队确实在做一些这方面的工作,这也是一种摸索,也有了一些初步的成果。

    我们的考评体系首先确立了这样一些理念:一是短期见效,即资金和政策有了,短期内从城镇形态、产业发展方面必须见到成效;二是长期有用,即符合供给侧结构性改革、新型城镇化、发展新理念;三是分类考核,基于每个小镇产业支撑不同、文化传统不同,定位也就必然有差异,所以发展路径和考评也必须有所区别;四是对接融入,特色小镇毕竟是一个相对有限的发展空间,其区域带动力、人口承载力有限,所以我们的评价体系倡导特色小镇应该与其他小镇对接,应该融入中心城市的发展战略,在对接融入中发挥特色小镇的最大效用。

    我们希望的是通过这样一整套科学合理的评估体系,助力特色小镇科学、有序建设,并更好地发展。

    特色小镇,离我们的生活远吗?近几年,中国特色小镇不断有新的战略产品推出,类型也在不断迭代,不断地适应瞬息万变的商业环境,而其最终目的就是满足人们对美好生活的消费型追求。特色小镇领域充满着巨量的市场价值和商业机会,中国正在经历建设特色小镇的摸索和定位过程。如何让特色小镇真正能做到“特”与“色”,与美好商业的结合或许将推动整个产业对模式的思考与探索。期待真正的特色小镇融入我们美好的生活,期待美好商业与产业之下的特色小镇真正变成我们生活的重要元素。 ——《每日经济新闻》房地产行业全国策划总监 陈勇

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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