傅克友：确保“房住不炒”限购之余还需引入预期管理

每经评论员傅克友 新一轮楼市限购政策如约而至，而且不断升级加码。 一是限购的范围越来越广。近半个月以来，已有20余个市、区、县出台了新一轮楼市调控新政，预计还有更多的热点城市跟进。二是限购的力度越来越大。北上广深均启动了“认房又认贷”的调控举措。在北京，普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%。 新一轮楼市调控政策的意图很明显，就是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，严防房地产泡沫，确保不发生系统性金融风险。 按照国家发改委主任何立峰昨日在中国发展高层论坛2017年会上的说法，当前中国经济发展面临三大结构性的失衡，其中之一，就是房地产和实体经济的失衡。 兹事体大。楼市有危险，危及的不止是楼市，而且是中国的金融安全和实体经济发展。所以，不得不限购，而且不得不升级加码。 限购效果快，屡试不爽。但是，限购也因为行政手段和市场干预的特征而受到诟病。 一方面，限购的效果是短期的，而不是长期的。或者说它本来也没有打算成为控制房价的长期手段，只是在房价要失控时，拿来打压打压。最终，暂时被压抑的需求，在限购政策结束之后，还是会释放出来，而且可能是更加凶猛的释放。 另一方面，限购会带来一种扩散和连锁效应。一线城市限购，意味着购房需求会向二线，甚至三线、四线城市扩散。带来的结果，就是在成为资金追逐之地后，热点城市周边的三四线城市也不得不跟随限购。比如，北京限购加码之后，周边地区甚至河北保定也出台了限购令。争相限购，也会让限购政策的意义受到消解，打了折扣。 关键是，限购的政策效果是非市场化，甚至逆市场化的。在空间上，本来资金可能更愿意配置在一线、二线城市，最终却因此更多地配置到了三线、四线城市，未必是最优的资源配置。在时间上，限购未必能改变人们的预期，也就是说，市场参与者不会认为房地产市场过热，反而相信在调控结束之后，房价还会更高。他们市场参与的热情，不仅没有消解，反而得到了强化。 因此，要实现“房住不炒”的定位，只有限购是远远不够的，更重要的是要引入预期管理，即在供需两端顺应市场规律，改变人们的预期。一旦人们的预期变了，无疑就会改变他们当下的选择。而预期如果不能改变，则行为也难以改变。 从供给侧来说，增加供给是稳定房价的重要“法门”。国务院发展研究中心原副主任刘世锦一针见血指出，一些城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？因为只有控制土地供应，卖地才会带来高收入。可这些城市是否考虑到：地价过高，其后果也会是“捡了芝麻丢了西瓜”，抬高整个城市运营成本，影响城市竞争力和产业发展。 当然，对一些一线城市来说，土地供应本来就有限，但这并非没有提升空间。比如空间布局的优化、容积率的提高、产业的外迁调整等。在城市群发展格局下，通过大交通将大城市和周边特色小城、卫星城有机连接，也等于大大提高了供给。 从需求侧来说，抑制需求的手段不只是限购，一些市场化手段更利于长远。比如，现在中国城市一年的租金约在1万亿元，相比新房和二手房总共17万亿元的交易额，只占6%，潜力巨大。国人买房结婚成了一种社会现象，但显然并非因为“丈母娘”就喜欢房子，背后必然有利益机制在起作用。那么通过政策激励和利益机制的调整，来改进租赁市场，无疑就可以调整人们的购房需求。 近来热议的房地产税，不可能在短期推出，但可以在供需两端调整预期。提高房屋占有、使用和交易的成本，抑制需求，很容易理解。在供给端，按全国人大财经委副主任委员尹中卿的说法，会把第二套房、第三套房都“挤”出来、“逼”出来，这样就增加了房屋供给。 当然，现有房价里，已经包含各种税和土地出让金，即使出台房地产税，也不应在总体上增加税费成本。这是公平原则。但在税费内容上做整合和调整，也可以改变人们的预期和行为选择。